房價直擊｜周成交環(huán)比下跌 熱盤認(rèn)購遇冷 滬第五批新盤會涼嗎

摘要 近期，多個城市土地流拍、房源銷售數(shù)量下降，不乏有一些城市紛紛出現(xiàn)打折促銷等情況，近日，房地產(chǎn)稅即將實(shí)施讓樓市的現(xiàn)狀雪上加霜，一向堅(jiān)挺的魔都樓市近況如何。下面，跟隨來看一下上海近期樓市現(xiàn)狀。

近期，多個城市土地流拍、房源銷售數(shù)量下降，不乏有一些城市紛紛出現(xiàn)打折促銷等情況，近日，實(shí)施房地產(chǎn)稅政策的試點(diǎn)城市公布，政策或?qū)ㄍ晟普鞴苤贫取⑷∠吕蟿潝嗾咭酝貙挾惢⑦m度調(diào)整稅率、設(shè)置房產(chǎn)市值評估比例、首套房免征與人均免征面積等，與以往的房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅范圍更大。房地產(chǎn)稅即將實(shí)施讓樓市的現(xiàn)狀雪上加霜，一向堅(jiān)挺的魔都樓市近況如何。下面，跟隨來看一下上海近期樓市現(xiàn)狀。

紅盤入市冷熱不均 大部分項(xiàng)目認(rèn)購情況和積分低于預(yù)期

第五批房源認(rèn)購已陸續(xù)啟動，目前已經(jīng)有6個項(xiàng)目開始認(rèn)購，其中不乏前灘、仁恒等預(yù)期大熱項(xiàng)目，但在走訪中發(fā)現(xiàn)，預(yù)期中的火爆現(xiàn)象并未出現(xiàn)，反而某些熱門項(xiàng)目出現(xiàn)了冷場局面。

頂流板塊前灘的東方惠雅以及晶鴻名邸于10月25日開啟認(rèn)購。不同以往，自認(rèn)購開始，現(xiàn)場并未出現(xiàn)以往排長隊(duì)認(rèn)購的局面。據(jù)悉，兩個項(xiàng)目首日各自成功認(rèn)購僅60組客戶，比起以往前灘認(rèn)購首日即可破百的數(shù)字差了不少。

(資料圖片僅供參考)

今日（10月26日）為兩個項(xiàng)目認(rèn)購的第二天，現(xiàn)場前來認(rèn)購的購房者依舊不是很多，大部分前來的購房者正在為認(rèn)購進(jìn)行預(yù)約，排隊(duì)的隊(duì)伍并不算很長，但期間不停的有人前來。

從現(xiàn)場了解，截止今日（10月26日）兩個項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)約了3000余組客戶，其中東方惠雅為1800余組，晶鴻名邸為1500余組。

本次前灘之所以沒有出現(xiàn)以往的火爆場面，主要因?yàn)檎J(rèn)購條件空前嚴(yán)苛，不少購房者被“拒之門外”。首先現(xiàn)場僅接待預(yù)約客戶，并對到訪客戶限流，每小時預(yù)約量為40組，每組僅限最多2名認(rèn)購人到場。

其次現(xiàn)場還需要出示48小時內(nèi)的核酸檢測報告，或打印并簽字的核酸證明截圖，因此沒有攜帶核酸檢測報告這一條就將不少購房者拒之門外。

再者在資金方面，此次認(rèn)購對客戶的要求也很高，貸款客戶要預(yù)審額度，額度不夠需在銀行追加凍資補(bǔ)足，凍資要求45天。從案場了解到，東方惠雅的凍結(jié)證明約為700萬。

不過根據(jù)前灘規(guī)劃能級以及未來發(fā)展前景，和嚴(yán)重的一二手房倒掛現(xiàn)象，即使沒有售樓處，也沒有樣板間，仍不妨礙前灘兩盤成為第五批頭號熱盤。

保利天匯于10月23日開啟認(rèn)購，從現(xiàn)場工作人員了解到，保利天匯認(rèn)購4天，認(rèn)購已突破600組，目前未觸發(fā)積分，從案場情況來看，該項(xiàng)目現(xiàn)在按0.16社保系數(shù)來算，預(yù)計(jì)積分達(dá)到66分即可入圍。雖然認(rèn)購情況良好，但較之前市場預(yù)計(jì)的積分低了不少。

而本次大熱的海上源認(rèn)購卻意外遇冷。海上源于10月23日開啟認(rèn)購，截止今日（10月26日）認(rèn)購人數(shù)預(yù)計(jì)剛剛破百，僅為推盤量的30%。

這一情況讓不少購房者大跌眼鏡。以往仁恒在上海的項(xiàng)目都受到市場的熱捧，創(chuàng)下了所在區(qū)域的積分之最，包括仁恒在崇明的項(xiàng)目，都頻頻觸發(fā)積分。

本次海上源的遇冷，被不少購房者視為市場轉(zhuǎn)冷的信號之一。

其實(shí)本次海上源認(rèn)購情況不佳有諸多因素構(gòu)成。首先本次紅盤較多，一定程度上分流了客群。其次仁恒的認(rèn)購門檻較高，需凍結(jié)資金，同時均價比相隔1.3公里的保利天匯均價高出5000元/平米。再者海上源本次以大戶型為主，總價較高，而小戶型得房率不具備市場競爭力，因此遭遇滑鐵盧也不意外。

目前海上源認(rèn)購還剩2天半，項(xiàng)目大概率不會觸發(fā)積分搖號，為中意仁恒品牌的低分購房者提供了一定的購買機(jī)會。

周成交環(huán)比下跌18% 上海成一線城市跌幅之最

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院公布數(shù)據(jù)，上周（10.18-10.24）上海新建商品房成交面積為27.22萬平方米，環(huán)比下跌18%。在北上廣深一線城市中跌幅最大（其余廣州下跌10%，北京上漲19%，深圳上漲2%）。

八成以上二線城市成交環(huán)比下跌，尤其是武漢、長沙、寧波，環(huán)比降幅超過三成，成都、杭州降幅也在兩成以上，僅重慶、蘇州成交環(huán)比走高，但仍低于2021年周平均。

第五批加速入市 市場能否回轉(zhuǎn)

目前，第五批公布的57個房源中已有12個項(xiàng)目公布了認(rèn)購時間。除了正在進(jìn)行認(rèn)購的6個項(xiàng)目之外，浦東新區(qū)的保利云上拾光，普陀區(qū)的新湖明珠城，青浦區(qū)的俊燦星城以及虹口區(qū)的招商外灘璽、中糧瑞虹海景壹號近日內(nèi)即將開啟認(rèn)購。

俊燦星城獲批，將于10月28日開啟認(rèn)購，認(rèn)購金100萬元，認(rèn)購地點(diǎn)在青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)滬青平公路1928號俊燦星城生活體驗(yàn)館。項(xiàng)目將推出473套建面約63-98平以及30套建面約42-77平房源，共503套房源，均價62500元/平。

俊燦星城位于徐涇板塊，東側(cè)直線距離約1公里處有永業(yè)購物中心，500米處還有虹橋食尚天地覆蓋。此外，俊燦星城東側(cè)的京華路也是一條沿街店鋪較多的道路，沿街布局有服裝店、餐飲店、郵局等設(shè)施，為社區(qū)生活帶來便利。

招商外灘璽獲批，將于10月28日開啟認(rèn)購。項(xiàng)目將推出309套84-134平房源，均價約122500元/平。從案場工作人員獲悉，預(yù)計(jì)積分達(dá)到50余分即可入圍。

招商外灘璽占位北外灘正圓心，路網(wǎng)縱橫，距軌交4號線、10號線海倫路站約600米，距12號線國際客運(yùn)中心站約700米，19號線（在建），同時享2條跨江通道，便捷暢連全城。

中糧瑞虹海景壹號獲批，將于10月27日開啟認(rèn)購，認(rèn)購金420萬，認(rèn)購地點(diǎn)在虹口區(qū)新港路143號。項(xiàng)目將推出建面約135-225平房源，共217套房源，均價約115000元/平。

中糧瑞虹海景壹號是瑞虹、中糧聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，位于整個虹口大型舊改項(xiàng)目，中糧瑞虹海景壹號北側(cè)靠近和平公園，1公里范圍內(nèi)擁郵電新村站、四平路站、臨平路站，可乘坐軌交4、8、10號線。前往人民廣場、五角場、新天地等商務(wù)圈均擁有較好的通達(dá)性。

除以上12個已公示項(xiàng)目外，據(jù)悉，靜安區(qū)的新湖上海青藍(lán)，寶山區(qū)的中企光華雅境，浦東新區(qū)的九廬、保利云上拾光以及楊浦區(qū)的中企云萃江灣也將在下周陸續(xù)開啟認(rèn)購。

新湖青藍(lán)國際獲批，將推出255套，建面約97-159平房源，均價約11.48萬元/平。

新湖青藍(lán)國際周邊雙軌環(huán)繞，項(xiàng)目與8號線西藏北路站直線距離僅約410米，與3、8號線虹口足球場站直線距離僅約950米，皆是步行可達(dá)。車行約15分鐘可達(dá)外灘、北外灘、陸家嘴。

中企光華雅境獲批，將推出324套，建面約90-127平房源，均價約47500元/平。

中企光華雅境所在的顧村板塊位于寶山南片區(qū)，緊鄰?fù)猸h(huán)，是寶山離市區(qū)最近的板塊之一。目前，外環(huán)沿線的住宅項(xiàng)目均價多在6萬以上，像2號線唐鎮(zhèn)周邊的新房已經(jīng)超過了7萬，閔行莘莊新房均價甚至直逼8萬/平。對比這些區(qū)域來看，寶山顧村新盤均價多在4.7萬上下，帶別墅產(chǎn)品項(xiàng)目略高一點(diǎn)，均價5萬上下，是外環(huán)區(qū)域的價格洼地。

中企云萃江灣獲批，將推出334套81-138平房源，均價約97000元/平。

中企云萃江灣位于新江灣城，中企云萃江灣位于江灣城路，與10號線新江灣城地鐵站的直線距離約為900米左右，通過10號線可通往五角場等核心商圈，也可以實(shí)現(xiàn)與滬上多輛軌交換乘，從而通達(dá)全市。

九廬為第五批中的滿分種子選手，而已經(jīng)公示中糧瑞虹海景壹號和即將公示的中企云萃江灣也為第五批的熱門項(xiàng)目。不知這些項(xiàng)目的入市，是否能為第五批新盤認(rèn)購現(xiàn)狀注入一針強(qiáng)心劑。

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