萬 科Ａ(000002)06月05日在投資者關系平臺上答復了投資者關心的問題。

投資者：如何看待房地產的發展？

(相關資料圖)

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司對房地產行業的認識，可查閱公司年報的“致股東”部分，以及公司2022年度業績發布會紀要。

投資者：公司定增150億，3月初已股東大會通過，為何還沒提交深交所受理！

萬 科Ａ董秘：感謝您對的關注。公司于2023年5月19日收到深圳證券交易所出具的通知，深交所對公司報送的向特定對象發行股票的申請文件進行了核對，決定予以受理。詳情請見公司5月21日發布的公告。

投資者：目前萬科還有很高的有息負債。而王石推崇的大和房屋模式，最終運營的有息負債比率為0，請問貴公司CPO預計要用多久，逐步將有息負債降到為0?預計需要多少年？當然這個屬于判斷范疇，跟房地產開發周期的判斷有關系。但是還是希望能給一個粗略的答案。謝謝。

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。萬科長期堅持穩健的財務策略，保持行業領先的信用評級，這是我們實現安全、持續發展以及獲得金融機構等各方長期信任支持的重要基礎。在融資上，公司會繼續保持多元化的融資通道，保持融資總量基本穩定，保有融資彈性，不斷優化融資結構，降低融資成本，確保信用安全。融資始終是為有質量的發展服務，公司融資的安排會與公司的業務發展、經營水平相適配。具體融資節奏會根據市場和經營情況靈活調整。

投資者：請問物流和公寓業務Reits發行是否有時間表，能否介紹一下相關工作的進展，謝謝！

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司會密切關注監管機構關于REITs的表態，并積極研究相關政策和資本市場的創新方式。關于公司發行REITs的計劃，您也可以參考萬科官網《萬科2022年第一次臨時股東大會實錄》。

投資者：董秘您好，在過去一段時間里，公司的股價持續低于凈資產賬面價值。在貨幣政策相當寬松且公司債務融資途徑暢通的情況下，建議公司審慎評估A股定增安排對加權資本成本和對原股東權益攤薄的負面影響。如公司決定取消定增計劃，請及時予以公告，謝謝！

萬 科Ａ董秘：謝謝您的關注。

投資者：房地產的寒冬什么時候可以過去？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。對于新房市場，公司認為需求上有天花板，下有保底線，短期雖然市場有起伏，但總體仍然處于溫和恢復的階段。有關公司對房地產行業的認識，可查閱公司年報的“致股東”，以及公司2022年度業績發布會紀要。

投資者：請問公司增發價定下來了嗎？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司于2023年5月19日收到深圳證券交易所出具的通知，深交所對公司報送的向特定對象發行股票的申請文件進行了核對，決定予以受理。公司本次向特定對象發行股票事項尚需通過深交所審核，并獲得中國證監會作出同意注冊的決定后方可實施。

投資者：請問五一節公司的銷售數據有統計嗎？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司2023年五一假期（4.29-5.3）的認購金額相比去年同期略有上升。2023年5月份公司實現銷售金額329.4億元，較22年同期上升7.1%。

投資者：請問深圳地鐵集團會參與增發嗎？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。深鐵集團是公司的第一大股東，但不是控股股東，根據《上市公司證券發行注冊管理辦法》規定，深鐵集團無法在預案階段提前確定為發行對象。后續如公司獲準發行，深鐵集團將綜合中國證監會、香港聯交所等監管機構的法律法規，特別是注冊制新規要求，結合自身情況進行綜合研判。

投資者：泰禾集團已經退市了，公司為什么不終止與其簽訂的股權轉讓協議呢？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。相關交易的先決條件尚未達成，協議并未生效。

投資者：根據貝萊德集團調研我愛我家的投資者關系活動記錄表可知，我愛我家預計由于新房供給量逐步下降等原因，結合國際一般存量房交易規模占比情況，在2030年之前將超過新房交易規模。請問在新房市場開發速度很可能放緩，市場上升空間收窄的情況下，公司是否計劃通過自行建立公司或者收購我愛我家等頭部房地產經紀公司等方式積極進行轉型，一方面擴大收入來源，另一方面也為未來行業收縮的風險積極謀劃退路?

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司的銷售模式主要分為代銷和自有渠道銷售兩種模式，具體會根據項目所在城市特點以及項目自身特點靈活采用相匹配的銷售策略。

投資者：你好，關于22年分紅方案，我今天看到港股公告22年期末派息除權日是6月19日，是董事會預案，但問題是，股東大會批準也要6月30日，即使是港股，也不能在股東大會批準之前出除權吧！！董事會的這個預案是不是搞錯了？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。2022年分紅方案尚需公司年度股東大會審議通過后方可實施，敬請留意相關公告。

投資者：公司不要增發新股了，財務狀況很好了，下面該賣的賣，不好的產業該割的割，好好活下去，別瞎折騰了。

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司本次向特定對象發行股票事項尚需通過深交所審核，并獲得中國證券監督管理委員會作出同意注冊的決定后方可實施，存在不確定性。公司將根據該事項的進展情況按照相關規定及時履行信息披露義務。

投資者：港幣-人民幣雙柜臺模式，即將于6月19日推出。公司剛增發完成的H股，現在公司H股就已經大幅度的低于增發價。建議：增設人民幣柜臺，增加在香港市場的流動性。公司港股的估值那么的低，為什么不給公司的港股提供人民幣雙柜臺增加流動性？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。

投資者：面對房地產行業的不可逆下滑，請問公司有什么策略能夠在行業低迷期化危險為機會？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司認為新房需求上有天花板，下有保底線，短期市場有一些上下起伏是正常的。比起短期走勢，對于公司而言更關鍵是認準大勢，行業未來的趨勢是開發、經營、服務并重。在確保經營安全底線的基礎上，公司會圍繞著這個選擇開展自身的工作，做好自己的事情。

投資者：萬科今年的股東大會何時開？

萬 科Ａ董秘：感謝你的關注。公司2022年度股東大會將于2023年6月30日召開，詳見公司發布的《關于召開2022年度股東大會的通知》。

投資者：公司凈資產達到20.62，請問公司如果定增價大幅低于凈資產，對于大股東深鐵來說是不是相當于國有資產的流失？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司本次向特定對象發行股票事項尚需通過深交所審核，并獲得中國證券監督管理委員會作出同意注冊的決定后方可實施，存在不確定性。公司將根據該事項的進展情況按照相關規定及時履行信息披露義務。

投資者：萬科計劃這次增發 而現在的股價是如此之低 相當于凈資產七成不到 如此增發有失公允建議取消今年分紅 并發行可轉債補充差額或者保持分紅并發行可轉債方式籌集資金

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司本次向特定對象發行股票事項尚需通過深交所審核，并獲得中國證券監督管理委員會作出同意注冊的決定后方可實施，存在不確定性。公司將根據該事項的進展情況按照相關規定及時履行信息披露義務。

投資者：請問廣信資產包處置進展如何？是不是已經成為公司的大包袱？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。廣信資產包目前還在持續盤活，過程中涉及不良資產、土地整理等問題，已經逐步的清晰明朗。

投資者：在廣信資產包內，2022年竣工面積為1.97萬平方米，而整個項目的規劃計容建筑面積達211萬平方米。請問這會為萬科帶來多大的互面影響？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。廣信資產包項目于2020年開工，2021年首次開盤銷售，目前還在持續盤活中，過程中涉及的不良資產、土地整理等問題，已經逐步的清晰明朗。隨著對項目的持續開發，未來的開發竣工規模也會逐步增長。

投資者：保利地產更名為保利發展，萬通地產更名為萬通發展，這之后相關公司估值相對來說都有了一定的提升。作為多元化發展的萬科，萬科A這個名字有些古早，是否可以考慮更名為萬科發展或中國萬科？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。

投資者：董秘：現在市場利率下行，國家指導降低貸款利率服務實體經濟的大背景下，公司的實際貸款利率現在大概是多少？與去年同期的貸款相比下降多少個PB？

萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司2022年度新增融資的平均成本為3.88%。截至2022年底，公司銀行貸款方面的融資成本區間為3.0%至Hibor按約定比例上浮之間。今年以來公司銀行貸款的融資成本仍然保持在較低水平，您可關注公司定期報告。

萬科A2023一季報顯示，公司主營收入684.74億元，同比上升9.27%；歸母凈利潤14.46億元，同比上升1.16%；扣非凈利潤6.46億元，同比下降40.92%；負債率77.2%，投資收益5.78億元，財務費用12.37億元，毛利率15.45%。

該股最近90天內共有22家機構給出評級，買入評級20家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價為20.8。近3個月融資凈流入4.49億，融資余額增加；融券凈流入443.27萬，融券余額增加。根據近五年財報數據，證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）行業內競爭力的護城河良好，盈利能力一般，營收成長性一般。財務可能有隱憂，須重點關注的財務指標包括：貨幣資金/總資產率、應收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率、經營現金流/利潤率。該股好公司指標2星，好價格指標3.5星，綜合指標2.5星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）

萬 科Ａ（000002）主營業務：房地產開發及相關資產經營和物業服務。

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