投資摘要：

每周一談： 6 月百強房企銷售同比再下 國企拿地占比新高

6 月百強房企權(quán)益銷售累計及單月同比進(jìn)一步回落。6 月中指研究院房企權(quán)益銷售額及銷售面積TOP100 累計同比增速分別為-2.2%、-14.4%，較5 月下降8.1pct、5.2pct，單月同比增速分別為-30.2%、-33.2%，較5 月增速下降19.9pct、15.5pct；樂觀來看，單月同比增速的下滑斜率較5 月有所放緩，4-5 月銷售市場熱度下臺階后，市場在逐步探尋新的平衡位置。

(資料圖)

統(tǒng)計局口徑銷售數(shù)據(jù)波動幅度小于房企端，6 月或?qū)⑿》呷酢膬煞N銷售數(shù)據(jù)口徑間的差異來看，由于基數(shù)調(diào)整、房企間差異等因素影響，房企端銷售數(shù)據(jù)波動大于統(tǒng)計局口徑但方向性仍保持一致，預(yù)計6 月統(tǒng)計局銷售單月同比增速進(jìn)一步下滑，但下行幅度會小于5 月水平。

在市場普遍下行背景下，頭部房企銷售也出現(xiàn)走弱。TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企6 月權(quán)益銷售額累計同比增速分別為8.8%、-5%、-12.8%，分別較上月下降13.9pct、4pct、8.1pct，單月同比增速分別為-33.2%、-19.4%、-42.2%，分別較上月下降55pct、上升11.6pct、下降21.6pct。

除新進(jìn)排行榜房企外，TOP50 房企中24 家房企實現(xiàn)累計同比增速轉(zhuǎn)正，較5 月減少2 家。5 家房企累計增速達(dá)80%，15 家增速達(dá)30%，新進(jìn)榜單3家；增速領(lǐng)先的10 家房企分別為中建東孚（+228%）、中國中鐵（+100%）、保利置業(yè)（+88%）、國貿(mào)地產(chǎn)（+83%）、中建智地（+80%）、大華集團(tuán)（+78%）、華發(fā)股份（+72%）、電建地產(chǎn)（+70%）、建發(fā)地產(chǎn)（+66%）、城建發(fā)展（+65%）。

6 月房企土拍排行榜數(shù)據(jù)中，拿地金額TOP50 中國央企房企占比進(jìn)一步提升，國央企、地方國企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為77%、1%、11%、11%，較5 月單月同比提升6pct，持平，減少10pct，提升4pct；市場樂觀情緒降溫，民企拿地意愿再走弱，國央企拿地占比提升。

6 月隨著近期熱點城市完成新一輪集中供地，頭部房企拿地規(guī)模顯著提升。

其中6 月單月權(quán)益拿地金額靠前分別為中海地產(chǎn)294 億、保利發(fā)展203 億、綠城中國103 億、越秀地產(chǎn)75 億、招商蛇口73 億、建發(fā)房產(chǎn)65 億、濱江集團(tuán)64 億、華發(fā)股份55 億，較5 月累計拿地規(guī)模提升幅度分別為，中海地產(chǎn)382%、保利發(fā)展103%、綠城中國74%、越秀地產(chǎn)67%、招商蛇口44%、建發(fā)房產(chǎn)31%、濱江集團(tuán)54%、華發(fā)股份133%。

6 月銷售市場下行后，不同規(guī)模的房企均受到影響，此前表現(xiàn)更為亮眼的頭部規(guī)模房企也出現(xiàn)較大幅度銷售走弱，這一方面源于3-4 月及22 年下半年頭部房企銷售更佳的高基數(shù)效應(yīng)，另一方面規(guī)模房企自身的貨值結(jié)構(gòu)仍未調(diào)換完畢影響整體去化；規(guī)模房企在土地端表現(xiàn)強勢成為取地主力，當(dāng)前房企聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，經(jīng)過22-23 年的調(diào)倉，未來房企銷售去化壓力受歷史拖累的成分會減少；在大周期拐點處行業(yè)在出清，不同房企調(diào)整的節(jié)奏也不盡相同，優(yōu)質(zhì)房企逐步適應(yīng)了新的市場特點后，銷售表現(xiàn)也將再度回溫。

數(shù)據(jù)追蹤（6 月19 日-6 月25 日）：

新房市場：30 城成交面積單周及累計同比分別為-46pct、3pct，一線城市-37pct，19pct，二線城市-51pct，-3pct，三線城市-38pct，8pct。

二手房市場：13 城二手房成交面積單周同比-21pct，累計同比42pct。

土地市場：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-11pct，成交建筑面積累計同比6pct，成交金額累計同比-8pct，土地成交溢價率為2.4%。

城市行情環(huán)比：北京（-21pct），上海（-17pct），廣州（-7pct），深圳（-19pct），南京（-20pct），杭州（43pct），武漢（-58pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強度有提升空間房企萬科A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴張機會天地源、城建發(fā)展，保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

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