2023年09月05日 11:15:59

(資料圖片僅供參考)

來源：中國新聞周刊

最近，越來越多的城市加入現(xiàn)房銷售試點。

8月28日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持商品住房現(xiàn)房銷售促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》，明確支持成都的商品房現(xiàn)房銷售。

此前，安徽省會合肥剛剛宣布加碼現(xiàn)房銷售試點的消息 。在此之前的今年2月，河南省會鄭州就被定為全省現(xiàn)房銷售的試點城市。

值得注意的是，并非每一個省份都選擇省會作為現(xiàn)房銷售試點，最近，部分小城市也加入了試點的范圍，山西省近期就將省內(nèi)普通地級市晉城作為現(xiàn)房銷售的試點。

多個城市試點

與其他省份推進現(xiàn)房銷售的城市不同的是，山西選擇省內(nèi)普通地級市晉城作為試點，而不是省會太原。

晉城位于山西省東南部，常住人口萬人，2022年GDP為億元，在整個山西省位列第四。

晉城下轄1個市轄區(qū)、4個縣、1個市和一個省級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，全城范圍內(nèi)，市區(qū)和開發(fā)區(qū)的房價較高。

根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，晉城2023年6月新房均價7160元/平方米，環(huán)比下降%，同比下降%。從近年來的房價來看，晉城新房價格連續(xù)多年震蕩，但漲跌幅度都不大，至2023年，基本上處于橫盤的狀態(tài)。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年晉城銷售的住宅數(shù)量約3400套。

“山西之所以將晉城作為現(xiàn)房銷售試點城市，可能由于近年來晉城市發(fā)生了一些樓盤爛尾和嚴重逾期交房事件，開展現(xiàn)房銷售對于提振當?shù)厥袌鲂判木哂幸欢ㄗ饔谩Ａ硗猓推渌鞘斜葧x城體量較小，試點難度也小。”有當?shù)胤慨a(chǎn)行業(yè)從業(yè)者分析。

晉城當?shù)刂姆康禺a(chǎn)商太行置業(yè)，今年4月就被晉城市中級人民法院裁定進入破產(chǎn)重整程序。

目前，太行置業(yè)旗下的公園上城二期、公園里愛巢、水杉愛巢等多個項目，處于嚴重延期交房或停工狀態(tài)。同樣，晉城當?shù)氐禺a(chǎn)商山西匯邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的部分項目，也處于延期交房或停工狀態(tài)。

此外，在上述晉城地產(chǎn)從業(yè)人士看來，目前晉城地產(chǎn)市場整體低迷、現(xiàn)房數(shù)量較多可能是將其作為試點的另一大原因。他說，“比如期房建成3年還沒賣完，就變成現(xiàn)房銷售了。現(xiàn)在不少類似晉城的中小城市，都出現(xiàn)了這樣的情況。”

中國新聞周刊查閱晉城多個本地樓盤的宣傳標語，“即買即住”、“即買即裝修”成為不少樓盤賣點。

2022年6月，晉城市政府印發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實施意見》提到，“各縣(市、區(qū))人民政府組建防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險工作專班，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保障預(yù)售資金可以足額支付總包單位所墊資金；積極探索信托機構(gòu)、國有企業(yè)等主體承債式收購模式，全盤接受房地產(chǎn)項目的股權(quán)和管理權(quán)，重新盤活項目，確保項目及時交付。”

在同策研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，部分城市推出現(xiàn)房銷售，與保交樓壓力相關(guān)，各地或希望通過現(xiàn)房銷售的政策調(diào)整，應(yīng)對停工項目難以推進問題，以及防范未來的潛在風(fēng)險。

事實上，今年2月，河南鄭州開始試點現(xiàn)房銷售制。2022年，鄭州一度深受樓盤停工問題困擾。當年 9月，鄭州提出“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”的保交樓專項行動實施方案。全面實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，被不少業(yè)內(nèi)人士視作當?shù)胤康禺a(chǎn)市場走出“泥潭”的希望。

仍有難點

2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。會議明確要求促進轉(zhuǎn)型，有條件的地方可以進行現(xiàn)房銷售。由此，不少業(yè)內(nèi)人士認為，推進現(xiàn)房銷售的改革號角已經(jīng)吹響。

但現(xiàn)房銷售依然面臨挑戰(zhàn)，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)企業(yè)面臨長周期開發(fā)和資金壓力成為重要制約因素。此外，過去不少開發(fā)商實行“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式，現(xiàn)房銷售推廣的難度相對較大。

早在2019年成都就進行過現(xiàn)房銷售試點，并推出了15宗現(xiàn)房銷售地塊。

然而到了今年，整個成都的現(xiàn)房銷售比例仍然較低。據(jù)樂居發(fā)布的2023年成都現(xiàn)房調(diào)查報告，成都市現(xiàn)房銷售占比不足6%。

2021年成都范圍內(nèi)一共頒發(fā)了1419張銷售許可證(預(yù)售+現(xiàn)售)，其中現(xiàn)房僅有67張，占比%。2022年成都范圍內(nèi)一共頒發(fā)了1252張銷售許可證，其中現(xiàn)房僅有57張，占比%。

截至2023年4月18日，2023年成都范圍內(nèi)一共頒發(fā)了428張銷售許可證，其中現(xiàn)房僅有23張，占比%。

值得注意的是，按照市場正常規(guī)律，期房將購房款提前支付給開發(fā)商，大大減輕了開發(fā)商的負擔，而現(xiàn)房的認購風(fēng)險較小，所以一般情況下，期房售價低于現(xiàn)房。

但讓人不解的是，目前現(xiàn)房的均價反而比期房便宜。比如 2022年，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，全國現(xiàn)房的均價為 8326 元/平方米，期房的均價為10486 元/平方米，兩者價差 2100元/平方米。

在廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉看來，現(xiàn)在市場上銷售的現(xiàn)房，主要分三種情況，一是一些樓盤賣得慢、賣不動，而工期在推進，慢慢就變成了現(xiàn)房，比如很多樓盤的尾盤或最后一期；二是前幾年地價較高，開發(fā)商不想降價出售，不得不以時間換空間，一套一套賣，“熬”成了現(xiàn)房；三是部分深耕本地的房企，資金鏈相對不緊張，項目不多，不愿意降價，也變成了現(xiàn)房。

上述晉城地產(chǎn)行業(yè)人士同樣坦言，晉城前幾年市場行情好的時候，現(xiàn)房數(shù)量遠遠少于現(xiàn)在。他說，“開發(fā)商當然希望預(yù)售盡快回籠資金，‘拖’成現(xiàn)房的房子和真正現(xiàn)房銷售的模式還有一定距離。”

“折中”模式

近日，西安一樓盤推出“先交付后還貸”的購房活動，引發(fā)熱議。

該項目名為中糧天悅樓盤，位于陜西省西安市高陵區(qū)，由西安朝悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。

公開資料顯示，該項目占地約245畝，面積區(qū)間為～平方米，精裝修交付，西安市商品住房銷售價格公示信息顯示，樓盤均價為14475元/平方米。

該項目置業(yè)顧問告訴中國新聞周刊，如果是本人購買的首套住宅，首付比例是20%，小戶型最低首付款僅需大約22萬，客戶可以先交首付，等交房時再辦理按揭手續(xù)，并開始還貸款。

據(jù)該樓盤的宣傳，目前該樓盤計劃在2025年4月、9月交房，距離交付不足兩年。

事實上，一般大城市的房產(chǎn)預(yù)售制，都是付完首付款后直接貸款，而走完這一流程，才能辦理新房備案，隨即開始還貸款。在這一過程中，房產(chǎn)始終處于未交付狀態(tài)。

但一旦樓盤出現(xiàn)爛尾情況，購房者不但無法入住，在損失了首付款的同時還不得不向銀行按時還月供，承受房屋貸款的利息，而一旦停貸，又會造成自身的征信受損。

李宇嘉分析，之所以會出現(xiàn)“先交付后還貸”的情況，主要原因在于如今購房者對樓盤能否順利交付有部分不確定性。李宇嘉認為，這種銷售模式可以分攤購房者自身承受的風(fēng)險，也顯示開發(fā)商確保交付的承諾，提升購房者信心。

今年7月，國內(nèi)大型地產(chǎn)商碧桂園集團同樣推出新的購房模式，其宣布，在全國范圍內(nèi)推行“準現(xiàn)房銷售模式”，即購房者只需支付10%左右的樓款，就可以鎖定心儀的房源，等到項目完工后再支付剩余的90%尾款。

事實上，類似銷售模式在香港廣為存在。在歐美，房地產(chǎn)預(yù)售制同樣廣為存在，但不同于國內(nèi)，其分批還款的模式更接近西安中糧天悅樓盤的“先交付后還貸”，即先交定金預(yù)定或交首付款，等樓盤完工再交剩下的購房款，購房者可以選擇全款，或者貸款交付剩余款項。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，在當前房產(chǎn)市場形勢下，100%現(xiàn)房銷售有一定難度，但期房采取類似“折中”的辦法，某種程度上不失為一種既降低購房者風(fēng)險，又提振購房者信心的嘗試。

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