來源：第一財經

美國商業地產走出超廉價資金的黃金時代。

一座位于紐約第五大道529號的20層塔樓，因其超現實的粉紅色設計在大中央車站周圍的其他建筑中脫穎而出，該設計以愛麗絲夢游仙境為靈感。

(資料圖片)

但對于投資者而言，這座大樓引人注目的并非其外表，而是它是美國紐約最近易手的少數商業樓之一，為曼哈頓舊辦公室的價值提供了線索。

三個月前，Silverstein Properties以1.05億美元的價格出售了這座舊辦公樓，按每平方英尺的價格計算，這甚至低于2015年同一條街對面的一塊土地的價值。

黑石（Blackstone）最近以3.2億美元的價格出售了位于曼哈頓中城的一處大樓，比2006年折價了三分之一，還將其在曼哈頓下城持有的One Liberty Plaza的股份出售給布魯克菲爾德，該交易對該大廈的估值為10億美元，低于2017年黑石購買其權益時的15.5億美元估值。

這些大樓的處境折射出美國商業地產走出超廉價資金的黃金時代，也是美國可能正在醞釀的一場商業房地產危機的縮影。

640億美元資產陷入困境

MSCI Real Assets近期的一份報告稱，今年第一季，陷入困境的商業地產資產，即因業主無力償還抵押貸款而被迫出售的房產的數量激增10%，達到640億美元左右。據該機構稱，還有1550億美元的資產可能面臨變成壞賬的風險。根據美國抵押貸款銀行家協會，商業地產抵押貸款拖欠率在今年前3個月也上升至3%。MSCI Real Assets的研究人員克斯泰羅（Jim Costello）和馬爾丁（Alexis Maltin）在報告中稱：“如果這種潛在的困境升級為全面的麻煩，不良資產出售的增加和價格的下跌將不可避免。”

在今年稍早的銀行業危機后，商業地產可能成為下一個陷入危機的行業。而商業地產若出現問題也會令美國銀行在下半年持續動蕩，尤其對于規模較小的銀行來說，這些銀行為大約60%的商業房地產債務提供融資。

根據MSCI Real Assets的報告，包括商場在內的美國零售地產壓力中最大，有價值近230億美元的資產陷入困境。此外，鑒于居家辦公和裁員的趨勢，辦公樓面臨著更大的到期債務潮，導致近430億美元的資產存在潛在困境，是潛在風險最大的分項。

穆迪數據顯示，今年第一季，美國商業地產價格自2011年以來首次出現下跌，主要是受到多戶住宅和辦公樓價格下跌的拖累，突顯出銀行業面臨更多財務壓力的風險。

穆迪的首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）稱：“更多的價格下跌即將到來”，這將加劇許多銀行面臨的困難。摩根士丹利的首席投資官兼首席美國股票策略師威爾遜（Mike Wilson）更警告稱，美國商業房地產價格可能會從峰值水平暴跌40%，跌幅比2008年全球金融危機時更加嚴重。

聯邦監管機構目前也正密切關注銀行的商業地產貸款風險。由耶倫領導的金融穩定監督委員會近期召開會議，討論銀行業問題，重點關注銀行在商業房地產貸款方面面臨的風險。她稱，這些風險主要集中在小銀行為辦公樓所提供的貸款，她預計商業地產貸款違約可能會導致更多銀行倒閉。鮑威爾上周在出席參議院銀行業委員會聽證會時也稱，美聯儲將與商業地產持有量較高的銀行展開合作，試圖幫助這類銀行應對商業地產集中風險。

折價拋售，房價抵不上地價

根據MSCI Real Assets的數據，曼哈頓是不良商業地產銷售最活躍的市場，截至5月的過去12個月內，共錄得26億美元的交易，占全美交易的19%。這些交易中不少都是業主出于財務壓力所進行的折價拋售。

房地產投資銀行Eastdil Secured的董事總經理西爾弗曼（Will Silverman）稱：“在紐約，商業樓的售價甚至低于其座下土地的價值。以絕對美元價值來衡量，其價格低于過去20年來的水平。”

折價拋售不僅僅存在于紐約，休斯頓的一些重債辦公樓業主也開始止贖，舊金山酒店和購物中心的商業地產抵押貸款更出現違約。MSCI Real Assets的數據顯示，洛杉磯以7.46億美元的成交額緊隨紐約其后，成為第二活躍的不良商業地產銷售市場，休斯頓位居第三。

房產咨詢公司仲量聯行（JLL）估計，作為全球最大的辦公樓市場，紐約的辦公樓最近的銷售價格比此前的購入價值總計折價了760億美元，73個辦公樓目前的價值低于他們的貸款余額，資不抵債。

紐約最大的開發商之一RXR的總裁雷克勒（Scott Rechler）將這種情況比作“颶風登陸”。“我不確定人們是否已經接受風暴將盤旋多久以及會造成多大的破壞。”他稱，“對于商業房地產，我認為市場仍低估了其潛在危機的嚴重性。”

資管公司世邦魏理仕（CBRE IM）警示稱，這種強制出售導致的財務損失可能仍未完全體現出來，因為第一季度商業房地產交易量同比下降了一半以上，也就是許多業主還在苦苦堅持。

但市場人士普遍認為，在情況好轉之前，業主、銀行等貸款人繼續持有陷入困境的地產的靈活性較小。一位經紀人估計，無論是從債務水平還是入住率來看，只有紐約排名前10%的辦公樓尚未陷入困境，這意味著，“市場正處于強制銷售的前沿。”

即使是曾經堅定看好美國房產市場的黑石集團近期也表示，傳統美國辦公樓在其全球投資組合中所占比例已不足2%，大幅低于2007年逾60%的占比，因為該公司“有意轉向”其他行業投資。

隨著更多業主被迫進行再融資，折價銷售可能還會加速。根據MSCI的數據，近9000億美元的美國商業地產債務將于今明兩年到期。如果所有者不能以合理的條件再融資，或者被迫注入數百萬美元的新資本，那么他們只能選擇折價出售。

投資集團Fortress Investment Group負責全球房產業務的總經理斯圖爾特（Steven Stuart）稱，“商業地產市場的核心問題是，其中的許多資產是幾年前以短期浮動利率進行債務融資的。在任何再融資談判中，辦公室這一最大的商業房地產分項的未來都充滿了不確定性。”

世邦魏理仕的首席投資官英格索爾（Julie Ingersoll）更表示：“辦公室正處于一場大規模的范式轉變之中。我們認為，需要五年多的時間才能實現需求的根本轉變。這是我們過去從未見過的房地產周期。”

關鍵詞：