文/樂居財經 魏薇

6月的股東會上，濱江集團董事長戚金興提出了公司2023愿景：“要做到占全國商品房銷售額的1%，行業排名躋身20位以內，爭取沖進15位以內”。

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從全口徑銷售額來看，濱江的排名目標已經實現。今年上半年，濱江集團實現銷售額925.8億元，同比增長35%，位列克而瑞行業銷售排名第10位，較2022年提升3位。期內實現權益銷售現金回籠478.66億元。

近兩年來，房企業績普遍下滑，濱江依靠穩健的經營實現了正向增長。上半年實現營業收入270.28億元，同比增長152.84%；歸屬股東凈利潤16.36億元，同比增27.33%。

截至6月末，濱江集團擁有總資產3102.5億元，歸屬于上市公司股東的凈資產251.74億元，分別較上年末增長12.33%和6.99%。

2023年，濱江將繼續推進實施“1+5”的發展戰略，“1”指房地產主業，堅持把房地產主業做精、做優、做強，在保證安全運營和品質的前提下，與頭部企業保持適度的規模比例；“5”指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養老和產業投資五大業務板塊。

重倉杭州不動搖

資金鏈普遍緊張之下，民營房企紛紛減少或停止拿地，濱江是少數幾家有能力繼續拿地的民營房企之一。

杭州依然是其主要戰場。例如，2月，濱江以總價34億元接連收割3宗地塊，其中有2宗溢價成交；在5月下旬的杭州第四批集中供地中，濱江斥資超52億元拿下3宗地塊。

上半年，濱江新增土地儲備項目22個，其中寧波1個，金華1個，南京1個，杭州19個，進一步了鞏固杭州市場份額。報告期內新增項目計容建筑面積合計249萬平方米，權益土地款180億元。

外界對于濱江持續重倉杭州多有質疑，而戚金興非常看好杭州市場，他曾表示：“全國房地產最好的市場就是杭州，其次是上海。這里的人口凈流入保持全國領先，未來5年杭州市場總體平穩，亞運會的召開將進一步提升杭州的影響力，有利于杭州房地產市場穩健可持續長久發展。”

從土儲結構來看，截至報告期末，濱江的土地儲備中杭州占比為60%；浙江省內除杭州外的其他城市，包括寧波、金華、湖州、嘉興、溫州、臺州等經濟基礎扎實的二三線城市占比22%；浙江省以外占比18%。

對于接下來的拿地，戚金興也曾表示，只能在現有有業務的區域內拿地，不能增加區域，同時，地銷比控制在0.5以內，今年權益拿地控制在300億元以內。其將繼續保持“三省一市”戰略布局，在優質城市、優質地段、優質產品上發揮優勢。除杭州外，重點考慮上海、南京、寧波、金華、湖州、廣州等。

融資成本六連降

對于重資產的房企來說，財務安全的重要性不言而喻。戚金興在去年表示，公司的一號部門是財務部。現金流成為其關注的重要指標。

2023年上半年，濱江集團經營現金流為275.88億元，與去年同期相比增長5637.15%。因本期銷售收到的購房款現金增加且購買商品、接受勞務支付的現金減少。同時，現金及現金等價物凈增加額也同比上升488.94%。

濱江的增長勢頭也具備可持續性。截至報告期末，其尚未結算的預收房款1602.1億元，較年初增長23%。

現金流充裕之外，濱江的“三道紅線”指標持續保持“綠檔”。截止報告期末，濱江的有息負債規模425.57億元，其中銀行貸款占比76%，直接融資占比24%，債務結構清晰。扣除預收款后的資產負債率為55.71%，凈負債率為21.54%。債務期限構成上，短期債務為142.95億元，占比僅為33.59%，低于期末貨幣資金（296.31億元），現金短債比為2.07倍，可有效覆蓋短期債務。

截止報告期末，濱江共獲銀行授信總額度1209.72億元，較上年末增加2.2%，授信額度已使用405.1億元，剩余可用804.62億元，占總額度的66.5%。直接融資可用額度上，截止報告期末已獲批尚未發行的公司債額度22.52億元，注冊完成尚未發行的短期融資券額度10.3億元、中票額度11.6億元。

作為一家民營企業，濱江的融資優勢可以媲美國企。近年來，濱江的綜合融資成本不斷下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，截至報告期末，平均融資成本為4.4%，較上年末下降0.2個百分點，融資成本持續下降。

期內，濱江的財務費用同比減少了8.59%，降低至3.37億元。

對于融資，濱江保持著克制和理性，堅決不碰境外債、商票、ABS等融資工具。戚金興表示，要將權益有息負債規模控制在470 億以內，并且直接融資規模控制在20%左右。

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