蘇州三批次土拍12宗地的出讓完美收官，一共攬金118.13億，其中有8塊地直接底價成交。 距離二批次土拍結束不到一個月時間，蘇州三批次土拍就被安排上了。 不過這次土拍出現的 極冷與極熱現象可以說 非常極端了。兩幅觸頂搖號的地塊溢價率均達到了15%，分別被 萬科和 大家房產搖號競得； 其余10塊地基本上都是底價附近拿地，8塊地溢價率為零，2塊地溢價率不到1%。 01 38輪火拼后萬科成最后贏家蘇州此次百億競拍，有一塊地未拍先火，早已“預定了”搖號環節。那就是 姑蘇吳門橋街道24號地塊， 屬于蘇州胥江板塊。 該地塊25日上午十點開始競拍，也是蘇州三批次土拍最早出讓的一塊地，回顧整場土拍，蘇州市場是典型的開拍即巔峰！姑蘇區24號地塊在掛牌期就已經有7輪報價了，現場一共經歷了38輪報價之后觸及最高價，不出意外地進入到搖號階段。 地塊最后幾次報價信息 根據競買規則，該地塊成交價為最高限價68625.1萬元，樓面價為23000.15元/㎡，溢價率15%。最終這塊地被 萬科搖號競得。 之所以說這塊地觸頂搖號是意料之中的事情，有以下幾個原因。 第一，地處核心區域，周邊配套成熟。該地塊位于主城核心的胥江板塊，就在京杭運河旁邊，河對岸還有獅山永利廣場，姑蘇區和高新區兩大核心區域的配套都能為這塊地賦能。 其中在商業配套方面，周邊的龍湖蘇州胥江天街項目目前正在建設中，按照計劃今年年底可能會開業。 另外，地塊區域內還有多所學校、體育中心、醫院、地鐵雙軌交等配套。 第二，地塊小而美，尤其受開發商喜愛。該地塊總起拍總價只有5.97億元，較低的總價意味著開發商拿地需要承擔的風險，也更加低一些。 那么能夠有能力拿下這個地塊的房企數量也會相應更多一些。 實際上從今年土拍市場上可以看到，很多爆火地塊都具備“小”的特點。就拿寸土寸金的上海來說，今年上海一批次土拍最熱門的閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊，共吸引了近30家房企參拍，最終的成交價只有20.1億元； 還有吸引了16組競買人參拍的閔行區莘莊社區MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，總成交價更是只有13.09億元等等，都是小而美地塊受到眾多房企青睞。 要知道，當時上海共有19宗地塊出讓，總金額超過518億，也就是說20.1億元、13.09億元都明顯低于一批次的土地成交均價，約27.26億元。 再例如成都今年二批次土拍中，吸引71家房企搖號抽簽的錦江區金融城錦江片區29畝宗地，總成交價也只有10.16億元，也是遠低于當時最高成交總價38.18億元。 從行業發展的角度看，小而美地塊，更加符合房企們謹慎拿地的風格了。第三，區域內存貨很少低，未來的市場競爭小。目前胥江板塊的新房存貨已經到了很低的水平。 一個是桃溪瀾園，最近一次上新是2022年，目前該項目只有少量新房庫存；另外一個是蘇地2022-WG-48號地塊，這個由仁恒操盤的項目也是只有少量樓盤還有庫存。 所以該地區沒有太多待消化的庫存積壓，這個地塊未來的競爭壓力也會對應小一點，對拿地房企來說風險會小很多。02 保利置業、中建、建發不手軟本土房企仍是拿地主力從拿地企業看，大部分地塊被蘇州本地房企摘得，外來房企拿地數量不多。 另外，央企、地方國企依然是拿地主力。如廣西鐵投大嶺投資有限公司幾乎以底價14.77億元摘得蘇州工業園區斜塘街道地塊。 愛企查數據顯示，廣西鐵投大嶺投資股東為廣西保利置業集團有限公司。圖片來源：愛企查 還有吳江太湖新城地塊，最終被中建三局城市投資運營公司以底價6.29億元摘得，成交樓面價為10621.95元/平米。 查詢網站得知，中建三局城市投資運營公司是中國建筑第三工程局有限公司的子公司，而中國建筑第三工程局則隸屬于中國建筑集團。 圖片來源：中建三局官網 在實力強悍的股東支持下，中建三局城市投資運營公司可謂資金充裕，也敢于在各地土拍市場上拿地。 比較巧合的是，在今年二月份的蘇州一批次土拍中，中建三局在吳中太湖新城連落兩子，而且這兩塊地均是以底價競得：蘇 地2023-WG-1號地塊位于吳中太湖新城龍翔路東側、霆威街北側，被中建三局星湖蘇州建設發展有限公司以底價15.37億元競得，成交樓面價17500元/㎡； 蘇地 2023-WG-2號地塊位于吳中太湖新城景周街南側、龍翔路西側， 同樣被中建三局星湖蘇州建設發展有限公司競得，成交價13.94億，成交樓面價也是17500元/㎡。 也就是說，中建三局短短幾個月內在蘇州市場均以底價競得三塊地，不得不說中建三局在蘇州土拍市場是真的“幸運”！其實說到底價拿地，中建三局城市投資運營公司之前在北京土拍中就曾顯身，而且中建三局聯合大興城建拿下的大興新城西片區地塊同樣也是底價拿地，耗資10億。 另外，這次土拍中，蘇州本土房企的表現也十分活躍：

江蘇中建國際投資與蘇州軌道交通聯合體摘得姑蘇區吳門橋街道地塊，成交價21.91億元。

(資料圖片僅供參考)

蘇州恒邦置地摘得吳中區城南街道地塊，成交價10億元。蘇州興華房地產與元和房地產聯合體拿下相城區元和街道2宗地塊，成交總價超12億元。蘇州東挺河智能科技與常熟建尚房地產聯合體拿下相城區黃橋街道2宗地塊，成交總價超13億元。蘇州漕湖置地與太倉中惠房地產聯合體以10.5億元拿下相城經開區地塊。蘇州聯勝置業與江南國際置業聯合體以7.44億元拿下相城區黃埭鎮地塊。

值得注意的是，常熟建尚房地產由蘇州兆坤房地產開發公司100%持股。而蘇州兆坤房地產開發公司是廈門益悅置業有限公司的全資子公司，益悅置業則是建發國際集團的間接全資附屬公司。在行業大幅調整之際，建發的拿地力度絲毫不減。 克而瑞數據顯示，1-5月建發房產新增土地價值和新增土地建面均位列行業前三。 圖片來源：克而瑞 此外，6月1日，北京土拍中，福建雄旺以16.56億元競得順義新城一地塊，溢價率15%。 有知情人士曾透露，福建雄旺為建發關聯公司，但建發方面并未正面回應。 不過，雖然整體來看央企和本地國企是土拍主角，但是本場土拍最熱門的兩宗搖號地塊，一個被混合制萬科競得，另外一個被杭州國企大家房產競得。縱觀本次蘇州土拍，民營房企幾乎缺席，而央國企托底拿地則彰顯出土地市場仍處于低迷復蘇階段。03 底價地塊也有“寶”雖然此次蘇州市場托底拿地的地塊數量足足有8塊，但是這些底價出讓的地塊中也有看點。 實際上今年前兩次土拍中，蘇州市場也是觸頂搖號和底價拿地的分化現象已經比較明顯。 但是都沒有這次極端：要么觸頂拿地，要么底價附近拿地。這次觸頂的另外一幅地塊是斜塘板塊26號地塊，總成交價140845萬元，溢價率也是15%，最終被 大家房產搖號競得。 該地塊北側是5.30日二批次土拍中，被華潤競得的園區奧體新城17號地塊，也是封頂搖號競得，兩者定價基本一致。 不過，在這塊地附近目前有兩個項目均已經取證入市，分別是保利天珺和四季河濱。 其中，保利天珺的售價是43650元/平、四季河濱單價為44750元/平，算上這次出讓的26號地塊，斜塘板塊在一段時間內將會有三個項目入市。也就是說，這塊被房企爭搶的香餑餑，實際上未來面臨的競爭壓力不小。另外對于底價出讓的地塊，其中也有質量較高的地塊。例如同樣是 姑蘇區的南門25號地塊，總成交價為21.92億元，樓面價為28456.35元，沒有出現溢價。 該地塊的地理位置十分優越，地塊北側就是蘇綸場商業中心，南側有蘇州市實驗小學，東側緊挨著城市主干道人民路。 不過就是地理位置這么優越的地塊，最終還是底價出讓，一部分原因是這塊地比較貴，是蘇州三批次土地起始出讓總價最貴的一塊地。 更高的價格也是排除了一部分有意愿，但是不在預算范圍內的房企。 還有一個比較重要的原因是，這塊地的規劃要求限制條件比較多，對開發商來說有一定的要求，這就進一步排除了不滿足條件的開發商。 例如其中有一個要求是，競得房企須在地塊內引進至少1家2022年中國企業聯合會、中國企業家協會公布的中國企業500強榜單前10強企業設立的全資二級或三級子公司，該企業須于2023年7月31日前在蘇州姑蘇區范圍內完成工商注冊，且企業的注冊資本金不少于5000萬元。 這塊地最終是被江蘇中建國際投資發展有限公司&蘇州軌道交通資產經營有限公司聯合競得。 至于其他土地的競拍結果，艷姐為大家整理了一下，匯總如下：

地產人言整理

結語整體來說，蘇州三批次土拍沒有出現特別火爆的地塊競爭現象，最熱門的姑蘇區24號地塊只有9家房企參與競拍，但不可否認的是，這場競拍也是獨具特色，特點十分鮮明。一個是地塊溢價現象過于極端：除了兩塊溢價率不足1%的地塊，剩下的地塊要么是觸頂搖號，要么是底價直接拿地； 另外一個是不同類型的房企表現差異過于明顯：國央企和本土房企喜訊不斷，但是不屬于本土的民營房企則十分安靜。 一場土拍，一群企業，還有一些故事。主編：張艷責編：Qinvefu-往期精彩推薦-本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網絡，不為商業用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯系

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