每日快看：“割肉”超級(jí)房產(chǎn)？機(jī)構(gòu)抄底

深圳今年最大手筆的房產(chǎn)投資即將出現(xiàn)。

昨日（2023年6月25日），據(jù)浙商銀行股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱“浙商銀行”）公告顯示，擬花23.34億買入福田區(qū)下沙KKONE旁的中洲濱海商業(yè)中心西塔寫字樓。

雖然不少有錢人或者大機(jī)構(gòu)對(duì)深圳都持有長(zhǎng)線看好的態(tài)度，但在深圳樓市熄火周期，大手筆買入深圳還是比較罕見(jiàn)。

【資料圖】

根據(jù)浙商銀行公告的顯示，擬購(gòu)置中洲濱海商業(yè)中心西塔（1棟A座）第 1-21層作為營(yíng)業(yè)辦公用房使用。

其中還包括地下第3、4層共100個(gè)停車位的免費(fèi)專屬使用權(quán)、西塔樓頂北向廣告位免費(fèi)專屬使用權(quán)等。

總價(jià)約 22.65 億元。

如果算上稅費(fèi)（增值稅 5%、契稅、印花稅等）約0.69 億元，總共是約23.34 億元。

按照購(gòu)置面積和總費(fèi)用計(jì)算，均價(jià)約5.67萬(wàn)元/平。

根據(jù)萊坊發(fā)布的2023年第一季度《深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告》顯示，今年1季度深圳寫字樓成交才出現(xiàn)4宗大單交易，并且交易總金額還不到6億（約5.97億）。

所以浙商銀行的這筆接近24億的投資，算是今年深圳樓市今年最大手筆的寫字樓投資。

并且還是一筆非常典型的一線核心資產(chǎn)投資。

因?yàn)檫@筆買賣位于福田區(qū)上沙下沙片區(qū)，臨近福田口岸，處于濱河大道城市金線，遠(yuǎn)眺能看深圳高爾夫草坪，紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)和深圳灣海域，距離深圳市民中心和深圳灣公園都不算遠(yuǎn)。

旁邊就是深圳人氣十足約10萬(wàn)㎡非常頂級(jí)的時(shí)尚潮流購(gòu)物中心，步行不到400米是下沙地鐵站口，還有地鐵7、11號(hào)線匯聚在周邊以及20條公交線路。

項(xiàng)目周邊一公里范圍內(nèi)還擁有KKONE、BO SPACE、車公廟等超級(jí)商業(yè)圈。

所以地段上的配套非常豐富。

周邊的住宅小區(qū)房?jī)r(jià)基本也都在12萬(wàn)/平以上。

項(xiàng)目位置這么優(yōu)越，又是以長(zhǎng)期租金作為回報(bào)的寫字樓，可以說(shuō)是天然的現(xiàn)金奶牛。

如果不到迫不得已很少房企會(huì)愿意把這樣一線超核心位置的資產(chǎn)打包出讓。

而且這個(gè)項(xiàng)目也算得上是中洲的經(jīng)典作品，前期能看到傾注了大量的人力物力，集團(tuán)層面也常常拿來(lái)做案例。

那么是什么原因讓中洲控股愿意割愛(ài)？

大致可以從中洲控股近幾年的動(dòng)態(tài)消息中找到一些蛛絲馬跡。

比如公司有點(diǎn)入不敷出，需要靠賣子公司求生。

2019年，中洲控股就曾為了利潤(rùn)增長(zhǎng)好看一點(diǎn)，把子公司中洲控股香港賣掉。

比如作為深圳曾經(jīng)的“拿地大王”，在銷售額達(dá)到歷史峰值后，拿地收縮了不少。

2019年—2021年，中洲控股通過(guò)村企合作、股權(quán)收購(gòu)、招拍掛等方式僅新增4幅土地，總土地面積21.77萬(wàn)平方米。

比如在2022年年度報(bào)告中，中洲控股表示“企業(yè)承受著行業(yè)周期調(diào)整和內(nèi)外部環(huán)境帶來(lái)的前所未有的經(jīng)營(yíng)壓力”。

再比如收入大幅減少，手中資產(chǎn)也跟著大環(huán)境跌價(jià)。

2022年，中洲控股營(yíng)業(yè)總收入70.83億元，和2021年的86.76億元相比，同比下降18.36%；歸屬母公司凈利潤(rùn)只有7966.3萬(wàn)元，同比下降61.32%。

而在利潤(rùn)下滑的情況下，去年中洲控股依舊計(jì)提不少存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備只有手里的資產(chǎn)賣掉后比當(dāng)初買回來(lái)的成本還低的時(shí)候才會(huì)計(jì)提。

相比2019年中洲計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的11個(gè)項(xiàng)目（共3.36億元），2022年增加到22個(gè)（共2.09億元）。

根據(jù)中洲控股的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，公司存貨賬面余額為272.65億元，相應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為11.8億元。

一邊是減少了的收入以及正在縮水的資產(chǎn)，另一邊則是不小的債務(wù)。

根據(jù)合并資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)顯示，中洲控股的流動(dòng)負(fù)債合計(jì)179.67億元；公司及子公司為商品房承購(gòu)人向銀行提供按揭抵押貸款擔(dān)保，截至2022年12月31日還有80.19億元擔(dān)保金額尚未結(jié)清。

所以對(duì)中洲控股來(lái)說(shuō)，選擇賣掉一部分優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，加速回血，保住還在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，不失為退而求其次的選擇。

作者 |騎豬英雄

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