政策面現(xiàn)積極信號(hào)估值低位北上資金出手增持 地產(chǎn)板塊逆市活躍

（原標(biāo)題：政策面現(xiàn)積極信號(hào)估值低位北上資金出手增持 地產(chǎn)板塊逆市活躍）

從去年開始，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了最嚴(yán)格的監(jiān)管時(shí)代。整個(gè)行業(yè)“房住不炒”調(diào)控總基調(diào)繼續(xù)保持不變，三道紅線、房貸集中管理、土拍兩集中等政策相繼落地。在嚴(yán)格的政策調(diào)控下，今年以來，房地產(chǎn)公司爆雷不斷。今年三季度，中央和地方密集出臺(tái)調(diào)控政策，特別是7.22會(huì)議后，中央各部委積極表態(tài)穩(wěn)市場，熱點(diǎn)城市政策亦持續(xù)完善“打補(bǔ)丁”，疊加信貸環(huán)境收緊，購房者置業(yè)節(jié)奏放緩，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，全國房地產(chǎn)市場迅速降溫。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手房成交呈現(xiàn)斷崖式下跌，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降約18%，整體成交規(guī)模低于近5年同期平均水平。9月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降5.6%，同比下降24.6%。一線、二線和三線代表城市商品住宅成交面積同比均下降，其中三線代表城市同比降幅最大為31.3%。今年這一輪樓市低迷最關(guān)鍵因素就是個(gè)人房貸收緊，全國多地房貸額度緊張，甚至傳出了個(gè)別銀行暫停二手房貸消息。不過，中央此前9月底接連釋放穩(wěn)樓市信號(hào)。業(yè)內(nèi)分析，央行“兩個(gè)維護(hù)”對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期、提振市場信心起到重要作用。兩次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場釋放了相對(duì)積極的信號(hào)，或意味著房地產(chǎn)信貸政策最嚴(yán)時(shí)期已過去，接下來政策將有保有壓，而不是全面收緊。就目前來看，對(duì)于樓市降溫過快，個(gè)別省會(huì)城市甚至啟動(dòng)“救市”措施，“穩(wěn)樓市”政策及“限跌令”陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)房價(jià)下行過快的三、四線及以下城市未來在政策層面同步跟進(jìn)放松的節(jié)奏會(huì)有所加快。

調(diào)控持續(xù)顯效 樓市降溫明顯

今年下半年以來房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)顯效，市場明顯降溫。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-8月，全國商品房銷售面積已達(dá)11.4億平方米，銷售額達(dá)11.9萬億元，同比增速仍保持兩位數(shù)增長，但下半年以來，隨著調(diào)控效果的持續(xù)顯現(xiàn)，市場情緒已明顯回落，購房者觀望情緒濃厚，市場明顯降溫。其中，8月，全國商品房銷售面積和金額同比降幅均達(dá)兩位數(shù)，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

克而瑞日前發(fā)布，9月，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，并未出現(xiàn)金九的熱鬧局面。從業(yè)績規(guī)模看，9月單月增速持續(xù)放緩，百強(qiáng)房企中5成企業(yè)同環(huán)比雙降。但從銷售目標(biāo)完成率看，20%房企已超75%。此外，9月百強(qiáng)房企單月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額8524億元，同比-36%;1-9月百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額97882億元，同比+13.1%，較1-8月下降9pct;三季度以來，市場銷售端進(jìn)一步降溫。9月單月銷售超百億的房企數(shù)量為28家，較上年同期減少16家。從銷售增速來看，9月TOP16-30的房企整體銷售在弱勢中稍優(yōu)于其余各梯隊(duì)，各梯隊(duì)均呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢；在TOP30房企中，僅2家房企實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模的正增長，整體表現(xiàn)不佳。

另外，今年樓市的“金九銀十”趨勢不在，國慶假期房地產(chǎn)市場延續(xù)9月低溫態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，今年“國慶”期間(10月1日～7日)，重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購房者置業(yè)意愿不足。整體來看，國慶假期市場情緒延續(xù)9月較為低迷態(tài)勢。市場分析認(rèn)為，由于融資趨嚴(yán)以及銀行放款收緊等因素影響，致使在供需兩端受到較大負(fù)面影響，銷售表現(xiàn)弱勢。

估值低位 北上資金出手增持地產(chǎn)龍頭

今年以來，在房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響下，市場受悲觀情緒左右擔(dān)心地產(chǎn)企業(yè)集中出現(xiàn)流動(dòng)性問題，由此引發(fā)房地產(chǎn)板塊二級(jí)市場的走勢更是雪上加霜，目前地產(chǎn)板塊估值仍處于近10年最低水平。地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬科A年內(nèi)自高點(diǎn)以來下跌超40%，華夏幸福暴跌近70%，恒大更是兩個(gè)月內(nèi)跌掉9成市值……

值得一提的是，正在房地產(chǎn)市場降溫之時(shí)，自9月中旬以來，股票市場上沉寂許久的地產(chǎn)板塊卻頻頻活躍。隨著某頭部房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的暴露，房地產(chǎn)板塊不跌反升，有見底跡象。9月22日中秋小長假期后，以招商蛇口漲停為旗幟，A股地產(chǎn)龍頭股紛紛崛起，板塊指數(shù)一度大漲近4%，創(chuàng)3個(gè)多月以來的新高。另外，北上資金悄然出手增持地產(chǎn)龍頭也顯得不同尋常。數(shù)據(jù)顯示，萬科A、招商蛇口均獲凈買入，蘇寧環(huán)球、金地集團(tuán)、綠地控股等也都獲得巨資加倉。

與此同時(shí)，A股市場上最有“錢勢”的機(jī)構(gòu)投資者——保險(xiǎn)資金最青睞的行業(yè)也有地產(chǎn)板塊。統(tǒng)計(jì)顯示，截至上半年末，保險(xiǎn)資金持有的A股上市公司中，房地產(chǎn)行業(yè)有16家，合計(jì)持股市值達(dá)656.15億元。持股市值最高的為金地集團(tuán)，合計(jì)持股市值232.38億元，持股占比合計(jì)高達(dá)50.27%，保利發(fā)展、金融街、華夏幸福緊隨其后，持股市值分別達(dá)到89.64億元、71.45億元、51.37億元。盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二季度的大幅度下跌，但險(xiǎn)資卻矢志不渝，增持股多于減持股，且超過半數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股連續(xù)兩個(gè)季度險(xiǎn)資未有調(diào)倉舉動(dòng)，因此業(yè)內(nèi)預(yù)期地產(chǎn)行業(yè)新一輪整合大幕或借調(diào)控之機(jī)拉開。

地產(chǎn)股活躍拉升有見底跡象

日前，摩根士丹利將對(duì)中國房地產(chǎn)板塊的評(píng)估從“與大市一致”上調(diào)至“有吸引力”。華西證券也表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)板塊估值仍處相對(duì)低位，業(yè)績確定性強(qiáng)，股息高，值得關(guān)注，重點(diǎn)推薦龍頭房企萬科A、保利地產(chǎn)、金科股份、中南建設(shè)、新城控股、招商蛇口、旭輝控股等。

二級(jí)市場表現(xiàn)方面，10月12日，房地產(chǎn)板塊逆市活躍，粵宏遠(yuǎn)A(000573.CN)、蘇寧環(huán)球(000718.CN)漲停，魯商發(fā)展(600223.CN)、*ST新光(002147.CN)漲超5%，金地集團(tuán)(600383.CN)、特發(fā)服務(wù)(300917.CN)漲近5%，金科股份(000656.CN)漲超4%，華僑城A(000069.CN)、保利發(fā)展(600048.CN)漲超3%，招商積余(001914.CN)、新城控股(601155.CN)、萬科A(000002.CN)等跟漲。展望四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場仍有調(diào)整壓力。

關(guān)鍵詞： 政策 面現(xiàn) 積極 信號(hào)