被規(guī)劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心沒能等到新主人。

7月5日10時，隨著倒計時停止跳動，深圳市世茂新里程實業(yè)有限公司（下稱“深圳世茂新里程”）名下位于深圳市龍崗區(qū)龍城街道的12宗地土地使用權(quán)及地上物因無人出價而流拍，這是世茂深港國際中心的大部分資產(chǎn)。

結(jié)果并不令人意外，早在標的上架之初，業(yè)內(nèi)就預判了其流拍的結(jié)局。原因很簡單，在當下時間節(jié)點，無論對哪家開發(fā)商而言，這類打了八折、價值仍超百億的大型綜合體項目都是一個巨大考驗，長周期開發(fā)所需投入的資金沉淀、項目背后的債權(quán)關(guān)系、入市后的去化招商等都會影響項目走向。

(資料圖片)

換言之，這筆賬有太多不確定的風險點，誰也不敢輕易站上賭桌。從6年前的風光摘地到如今的無人接盤，世茂深港國際中心見證了房地產(chǎn)市場的周期輪轉(zhuǎn)，也是世茂命運走向的一個縮影。

01

“第一高樓”幻影

根據(jù)競拍信息，此次上架的龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物評估價約163.05億元，起拍價130.44億元，相當于打了八折，保證金為6.52億元，加價幅度為6522萬元。截至拍賣結(jié)束，共有727人關(guān)注提醒，另有將近3萬人圍觀，但無一人報名。

這樣的大宗資產(chǎn)在法拍平臺并不多見，有聲音說它是近7年來司法拍賣最大估值的資產(chǎn)。

負責此次咨詢事務(wù)的相關(guān)人士告訴《國際金融報》記者，該標的上架法拍是因為法院的強制執(zhí)行程序，上架后前來咨詢的人很少。按流程，倘若競拍成功，競得方拍賣余款要在7月20日17時前繳入法院指定賬戶。

而在被司法拍賣前，世茂一直在為其尋找買家，但始終未能找到接盤方。去年初，其對外推介了一個價值超740億元的資產(chǎn)包，世茂深港國際中心是其中價值最高的一項資產(chǎn)，凈投入已經(jīng)達到151.43億元，總貨值629.04億元，已售84.25億元，剩余貨值544.79億元。

這是世茂手中的“王牌”項目，也是公司在深圳最大的投資項目，總投資規(guī)模達到504億元，是一個集辦公、商業(yè)、旅游、文化、科普展示、公寓于一體的大型城市高端國際化綜合體。不過6年時間，世茂深港國際中心就從品牌地標項目變成了化債籌碼在法拍平臺上架。

2017年12月6日，世茂股份旗下子公司福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司（下稱“福建世茂新里程”）以239.43億元的底價拿下了深圳龍崗的G01046-0095號商業(yè)用地，樓面價1.75萬元/平方米，占地面積32.19萬平方米，總建筑面積136.45萬平方米，當時創(chuàng)下了深圳土地拍賣史上第二高總價的記錄。

彼時這場拍賣也頗為業(yè)內(nèi)熱議，地塊的一系列競拍門檻似乎都指向了世茂：競買人2016年度經(jīng)第三方審計的總資產(chǎn)須不低于人民幣2000億元；競買人應(yīng)在中國內(nèi)地和香港各有不少于（含）1家上市公司、須在中國境內(nèi)開發(fā)建設(shè)并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑等。

按照當初的規(guī)劃，該地塊上將建一棟668米的最高塔，超過深圳第一高樓，即592.5米的平安金融中心，也高于全國第一高樓、632米的上海中心大廈。倘若建成，該建筑將刷新“中國第一高樓”的記錄，成為龍崗區(qū)大運新城的新地標。

據(jù)悉，在2018年3月的奠基儀式上，世茂方面曾透露這棟600米級的超高層建筑必須在首期開工項目內(nèi)，3年內(nèi)完成進度的50%，5年內(nèi)整個項目必須完工。

2019年，深圳世茂新里程通過深圳市不動產(chǎn)權(quán)證變更登記取得了該土地的使用權(quán)，并在后來提出申請，將項目地塊分宗為14宗土地，此次拍賣的就是其中的12宗，剩余2宗被規(guī)劃為人才公寓的地塊沒有出現(xiàn)在拍賣之列。

根據(jù)評估文件，這12宗地上有6宗進行了房屋建設(shè)、土地開發(fā)等工程建設(shè)活動，合計已完成工程量190.65萬平方米，投資量最大的為G01046-0100地塊上的集中商業(yè)及T3辦公樓，另外6宗地則尚未動工。而這12宗地里面有10宗設(shè)立了抵押權(quán)利，抵押權(quán)人為中信信托。

02

泡沫破碎

這也是項目最終走向法拍的主要原因。

相關(guān)報道指出，早在2017年，中信信托便以上述項目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品；2020年7月，數(shù)千名信托投資人購買了中信世茂深圳龍崗總規(guī)模為87億元的信托產(chǎn)品。按規(guī)劃，這部分資金主要用于支持深圳世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦開發(fā)建設(shè)。

從去年流出的那份項目推介文件來看，世茂深港國際中心涉及的抵押融資余額為92.7億元，其中包括了土地抵押、股權(quán)100%質(zhì)押及兩處在建工程抵押。

2022年，世茂爆發(fā)債務(wù)危機，這筆信托中的部分資金遇到兌付困難，該項目也隨之停工。后因建設(shè)合同糾紛，項目承建方中建三局申請財產(chǎn)保全措施，導致深港國際中心項目二期的178套可售公寓被查封凍結(jié)，對應(yīng)貨值約20億元，不過沒多久，其中105套公寓便解除了查封。

2022年，因與中信信托的糾紛，北京市第三中級人民法院對深港國際中心項目的12宗土地進行了查封，查封期限為2022年8月25日至2025年8月24日，并查封及輪候查封項目中的283套房產(chǎn)，凍結(jié)深圳世茂新里程100%股權(quán)；同年9月，因票據(jù)追索權(quán)糾紛，深圳前海合作區(qū)人民法院也對上述12宗地進行了查封……

天眼查數(shù)據(jù)顯示，在深圳世茂新里程涉及的26起被執(zhí)行人信息中，由中信信托申請、北京市第三中級人民法院執(zhí)行的有3起，合計金額約90.95億元。而根據(jù)去年年報，世茂股份部分子公司資產(chǎn)處在被申請強制執(zhí)行進程中，執(zhí)行標的金額共162.88億元，占公司凈資產(chǎn)比例達39.91%，涉及中信信托的金額占總執(zhí)行標的金額的55.8%。

一份今年5月發(fā)布的判決書顯示，深港國際中心項目已被列為重點風險項目，前后已有接近261戶小業(yè)主向相關(guān)部門投訴，已有22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國際中心項目資產(chǎn)，且案件數(shù)量還在不斷暴增。

為化解房企爆雷風險，世茂方面已與有關(guān)部門積極協(xié)商解決項目復工復產(chǎn)，其認為項目目前的整體資產(chǎn)價值足夠覆蓋中信信托公司債權(quán)，對相關(guān)強制執(zhí)行提出異議，要求解除對深港國際中心項目相關(guān)資產(chǎn)的查封凍結(jié)措施。

而從此次的法拍來看，掙扎顯然沒有取得理想中的效果。上述負責標的咨詢事務(wù)的人士向記者表示，流拍后若無意外，深港國際中心應(yīng)該還會上架二拍，但具體時間不確定。

03

融資細節(jié)

法拍事項的另一邊，關(guān)于深港國際中心信托貸款的細節(jié)安排也在近期被披露。去年，“世茂系”港股上市平臺世茂集團核數(shù)師羅兵咸辭任，其在辭任函中指出，要求提供關(guān)于涉及集團合營企業(yè)及聯(lián)營公司的若干信托貸款安排的資料。

這一要求后續(xù)被列為復牌的必要條件之一。

6月23日晚間，世茂集團公布獨立調(diào)查的調(diào)查結(jié)果，對羅兵咸提及的4項信托貸款安排做出了詳細說明，其中一筆所涉及的項目主體即為深港國際中心。信息顯示，2018年4月，為參與開發(fā)世茂集團于深圳的大型地產(chǎn)項目，信托公司向前者一附屬公司提供了150億元的綜合授信。

這筆授信分為兩筆進行，第一筆資金在2018年完成。

根據(jù)流程，該信托公司通過關(guān)聯(lián)公司對上述世茂集團附屬項目公司的股東公司增資49.4億元，以獲取該股東公司30%股權(quán)，并以股東名義向該股東公司提供總額約37.6億元的股東借款；同時，該信托公司還以受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)的形式向上述附屬項目公司發(fā)放融資資金45億元。

這一過程中，世茂集團兩間附屬公司向信托公司提供了連帶責任擔保、附屬項目公司的股權(quán)及深圳項目土地使用權(quán)也質(zhì)押/抵押給了該信托公司。世茂方面則通過這筆授信獲得了共132億元的資金，并在2020年還款45億元，后來世茂集團一合營企業(yè)將剩余87億元資金劃入信托公司的前述關(guān)聯(lián)公司，但信托公司的關(guān)聯(lián)公司則仍然保留其對集團附屬公司的30%股權(quán)。

第二筆授信則是在2020年7月，信托公司向前述世茂附屬項目公司授予一筆110億元的綜合授信，以延續(xù)于2018年授予的首筆授信，繼而信托公司向世茂集團一間合營企業(yè)放款87億元。

2020年這筆授信后，由于該信托公司的關(guān)聯(lián)公司仍然持有世茂集團附屬公司的30%股權(quán)且仍為其股東，因此該附屬公司在2020年的會計記錄中，仍維持信托公司關(guān)聯(lián)公司在首筆授信下投入的資金計入實收資本和股東借款的會計記錄，未進行任何變更。

世茂集團還在該則公告中指出，集團已聘請內(nèi)部監(jiān)控顧問對公司的內(nèi)部監(jiān)控措施進行檢討，預期內(nèi)部監(jiān)控檢討將于2023年7月完成?？梢钥闯?，世茂正在加快推動復牌進展，其自2022年4月1日停牌至今已有15個月，按港股上市企業(yè)停牌超過18個月將面臨摘牌的規(guī)定，留給世茂集團的時間已經(jīng)不足3個月。

A股的世茂股份來看，為避免面值退市，其控股股東及一致行動人正通過增持向投資者傳遞信心，公司7月5日的收盤價為1.16元/股，仍在危險邊緣徘徊。

債務(wù)方面，截至2023年6月末，世茂股份在公開市場累計有7.8億元債務(wù)未能按期支付，另有50.76億元非公開市場的銀行和非銀金融機構(gòu)債務(wù)未能按期支付，其中當月新增9.7億元，當月達成展期5.23億元。

其稱，公司仍在盡最大努力，繼續(xù)與債權(quán)人積極洽商展期方案，22.57億元的部分債務(wù)已與金融機構(gòu)達成初步展期方案，將盡快推進落實展期工作。

對于境外債的重組，有消息稱，世茂集團已經(jīng)在今年4月將重組方案草案發(fā)給了美元債債權(quán)人小組，目前談判仍在推進中。

銷售市場的不景氣也加大了世茂獲取資金的難度，受市場下行影響，今年前5個月，世茂共實現(xiàn)簽約額約40億元，同比增長13%；5月當月銷售額約6億元，環(huán)比下降27.7%。

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