中報(bào)觀察 | 招商局置地的權(quán)益包袱

觀點(diǎn)網(wǎng) 8月23日晚間，招商局置地有限公司發(fā)布截至2023年6月30日止6個(gè)月中期業(yè)績(jī)公告。

(資料圖)

財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，招商局置地營(yíng)收98.14億元，同比減少約29%，主要由于竣工及交付總建筑面積減少所致；毛利為18.93億元，同比減少約12%，毛利率為19%，較去年同期上升約3個(gè)百分點(diǎn)。

招商局置地上半年溢利約為8.14億元，較去年同期減少約1%；而公司擁有人應(yīng)占溢利僅8414萬(wàn)元，較去年同期大幅折減約66%。

招商局置地凈利流失，除了行業(yè)背景外，有相當(dāng)一部分歸結(jié)于自身的歷史包袱。

權(quán)益結(jié)構(gòu)變化

從2013年開始，招商局置地便與招商蛇口修訂第一版不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù)，歷年來經(jīng)過多次細(xì)節(jié)修訂。

協(xié)議規(guī)定，招商蛇口及其附屬公司目前不會(huì)在佛山、廣州、重慶、西安、南京及句容6個(gè)城市與招商局置地競(jìng)爭(zhēng)，但招商局置地會(huì)考慮停止重慶及西安的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并將適時(shí)退出這兩個(gè)城市。

這份協(xié)議為招商局置地保留一個(gè)窗口，可以通過非控股投資形式，在不超過30%控股的紅線內(nèi)參與中國(guó)其他城市包括深圳前海房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

低權(quán)益合作一定程度上可以讓招商局置地跳出不競(jìng)爭(zhēng)條款的地域設(shè)限，而代價(jià)是少數(shù)股東損益占比激增，從2018至2022年，少數(shù)股權(quán)權(quán)益應(yīng)占溢利比例分別為44.86%、33.53%、53.66%、64.59%和80.94%。

截至今年上半年末，非控股權(quán)益應(yīng)占期內(nèi)溢利7.30億元，占期內(nèi)溢利的89.66%，公司擁有人和少數(shù)股東應(yīng)占期內(nèi)溢利比例接近一九開。

同時(shí)，招商局置地權(quán)益總額約352億元，公司擁有人應(yīng)占權(quán)益98.67億元，占比28%；非控股權(quán)益253.33億元，占比72%。

在財(cái)報(bào)中，招商局置地解釋了公司擁有人應(yīng)占溢利減少的主要原因，即與上年同期貢獻(xiàn)利潤(rùn)的非全資附屬公司的平均持股比例相比，2023年上半年集團(tuán)利潤(rùn)主要由平均持股比例較低的非全資附屬公司所貢獻(xiàn)。

這一情況有望得到改善。

據(jù)參會(huì)投資者轉(zhuǎn)述，財(cái)務(wù)總監(jiān)陳靜在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，從去年開始，公司對(duì)新增的項(xiàng)目持股比例大大提升，今年并表范圍內(nèi)的新增的項(xiàng)目均為全資持有，正在收購(gòu)過程中的項(xiàng)目持股比例也達(dá)99%，相信這將有利于未來股東應(yīng)占溢利的比重提升。

招商局置地上半年取得三個(gè)新項(xiàng)目，其中南京兩個(gè)，西安一個(gè)，還有一個(gè)西安項(xiàng)目目前處于收購(gòu)過程。

另外存量項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)也有所調(diào)整，今年1月18日，招商局置地廣州全資附屬公司和碧桂園全資附屬公司句容金匯簽訂股權(quán)受讓協(xié)議，收購(gòu)其持有的項(xiàng)目公司18%股權(quán)，對(duì)價(jià)約2.61億元。加上招商局置地南京全資附屬公司原先持有的34%股權(quán)，招商局置地股權(quán)合計(jì)將提升至52%。

對(duì)于此次收購(gòu)，招商局置地當(dāng)時(shí)的說法是“公司認(rèn)為現(xiàn)下正是進(jìn)行該收購(gòu)事項(xiàng)的良好時(shí)機(jī)，可使集團(tuán)在項(xiàng)目公司持有的項(xiàng)目中享有更大份額的經(jīng)濟(jì)回報(bào)及增強(qiáng)其在中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的投資組合。”

香港投資機(jī)會(huì)

于上半年，佛山、廣州、重慶、南京、西安及香港的項(xiàng)目，占招商局置地總營(yíng)業(yè)額比例分別為1.6%、3.4%、19.5%、20.1%、55%及0.4%。

土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上，截至6月30日，未售或未預(yù)售物業(yè)項(xiàng)目可售建筑面積為493.25萬(wàn)平方米，其中重慶267.63萬(wàn)平方米，西安53.75萬(wàn)平方米，南京及句容116.44萬(wàn)平方米，廣州29.2萬(wàn)平方米，佛山26.23萬(wàn)平方米。

整個(gè)上半年，香港項(xiàng)目合同銷售面積僅337平方米，合同銷售金額6300萬(wàn)元，在財(cái)報(bào)兩張餅狀圖上，被四舍五入為占比0%，藏在廣州和重慶之間的分隔線中，也沒有關(guān)于香港土儲(chǔ)的統(tǒng)計(jì)。

但在參會(huì)投資者的印象中，管理層這次對(duì)香港多有提及。

招商局置地總經(jīng)理黃競(jìng)源提到，由港鐵、信置、嘉華及招商局置地等合作發(fā)展的凱柏峰III將于本周六加推138伙。

有投資者提問，凱柏峰III按揭計(jì)劃中有一項(xiàng)200天人才按揭計(jì)劃，未來公司香港發(fā)展項(xiàng)目是否會(huì)繼續(xù)研究相關(guān)人才按揭。

黃競(jìng)源回應(yīng)稱，這個(gè)計(jì)劃是配合香港政府吸引人才到港工作，將來也會(huì)繼續(xù)這樣做。

在香港樓市，凱柏峰III更多被視為低價(jià)新盤。今年凱栢峰III首批130伙折實(shí)平均呎價(jià)約16938港元，較去年7月第2期凱栢峰II首批138伙的每呎18378港元，低出約7.8%，相比去年6月第1期凱栢峰I首批128伙的每呎17888港元，則低出約5.3%。

此外，凱柏峰會(huì)為買家提供“高成數(shù)高回贈(zèng)Ｈ按優(yōu)惠”，按揭成數(shù)達(dá)9成，假設(shè)購(gòu)入一個(gè)優(yōu)惠后房?jī)r(jià)約497萬(wàn)港元的開放式單位，如選用建筑期付款方法，買家透過按揭保險(xiǎn)計(jì)劃下，可最高9成按揭，首期只需約49.7萬(wàn)港元。全期按息為H加1.3厘，按息上限為3.625厘，并設(shè)有3%現(xiàn)金回贈(zèng)。

有香港媒體稱，凱柏峰由于項(xiàng)目定價(jià)吸引，并較同區(qū)物業(yè)樓價(jià)有所折讓，故獲得不少準(zhǔn)買家尤其是投資客垂青。

黃競(jìng)源也在會(huì)上表示，香港目前可以看到賣樓比較困難，需要有一定的價(jià)錢降幅才可以吸引買家，但假如從投資角度去看，是可以用一個(gè)比較低的價(jià)錢買到新的地塊，所以公司會(huì)積極考慮，謹(jǐn)慎參與。

據(jù)他判斷，香港私人住宅市場(chǎng)未來中期還是處于求大于供的情況，短期的下跌和買賣低迷，主要是反映美國(guó)加息的影響，預(yù)計(jì)美國(guó)加息可能今年就會(huì)見頂，然后購(gòu)買力將得到釋放。

另外，招商局置地也在與手握大量農(nóng)地資源的港企溝通，探索北部都會(huì)區(qū)的合作可能。

若招商局置地的確需要退出重倉(cāng)的西安、重慶二市，香港或有望成為未來的機(jī)會(huì)所在。

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