中報觀察 | 招商局置地的權益包袱

觀點網 8月23日晚間，招商局置地有限公司發布截至2023年6月30日止6個月中期業績公告。

(資料圖)

財報顯示，2023年上半年，招商局置地營收98.14億元，同比減少約29%，主要由于竣工及交付總建筑面積減少所致；毛利為18.93億元，同比減少約12%，毛利率為19%，較去年同期上升約3個百分點。

招商局置地上半年溢利約為8.14億元，較去年同期減少約1%；而公司擁有人應占溢利僅8414萬元，較去年同期大幅折減約66%。

招商局置地凈利流失，除了行業背景外，有相當一部分歸結于自身的歷史包袱。

權益結構變化

從2013年開始，招商局置地便與招商蛇口修訂第一版不競爭契據，歷年來經過多次細節修訂。

協議規定，招商蛇口及其附屬公司目前不會在佛山、廣州、重慶、西安、南京及句容6個城市與招商局置地競爭，但招商局置地會考慮停止重慶及西安的房地產業務，并將適時退出這兩個城市。

這份協議為招商局置地保留一個窗口，可以通過非控股投資形式，在不超過30%控股的紅線內參與中國其他城市包括深圳前海房地產業務。

低權益合作一定程度上可以讓招商局置地跳出不競爭條款的地域設限，而代價是少數股東損益占比激增，從2018至2022年，少數股權權益應占溢利比例分別為44.86%、33.53%、53.66%、64.59%和80.94%。

截至今年上半年末，非控股權益應占期內溢利7.30億元，占期內溢利的89.66%，公司擁有人和少數股東應占期內溢利比例接近一九開。

同時，招商局置地權益總額約352億元，公司擁有人應占權益98.67億元，占比28%；非控股權益253.33億元，占比72%。

在財報中，招商局置地解釋了公司擁有人應占溢利減少的主要原因，即與上年同期貢獻利潤的非全資附屬公司的平均持股比例相比，2023年上半年集團利潤主要由平均持股比例較低的非全資附屬公司所貢獻。

這一情況有望得到改善。

據參會投資者轉述，財務總監陳靜在業績會上表示，從去年開始，公司對新增的項目持股比例大大提升，今年并表范圍內的新增的項目均為全資持有，正在收購過程中的項目持股比例也達99%，相信這將有利于未來股東應占溢利的比重提升。

招商局置地上半年取得三個新項目，其中南京兩個，西安一個，還有一個西安項目目前處于收購過程。

另外存量項目股權結構也有所調整，今年1月18日，招商局置地廣州全資附屬公司和碧桂園全資附屬公司句容金匯簽訂股權受讓協議，收購其持有的項目公司18%股權，對價約2.61億元。加上招商局置地南京全資附屬公司原先持有的34%股權，招商局置地股權合計將提升至52%。

對于此次收購，招商局置地當時的說法是“公司認為現下正是進行該收購事項的良好時機，可使集團在項目公司持有的項目中享有更大份額的經濟回報及增強其在中國物業市場的投資組合。”

香港投資機會

于上半年，佛山、廣州、重慶、南京、西安及香港的項目，占招商局置地總營業額比例分別為1.6%、3.4%、19.5%、20.1%、55%及0.4%。

土儲結構上，截至6月30日，未售或未預售物業項目可售建筑面積為493.25萬平方米，其中重慶267.63萬平方米，西安53.75萬平方米，南京及句容116.44萬平方米，廣州29.2萬平方米，佛山26.23萬平方米。

整個上半年，香港項目合同銷售面積僅337平方米，合同銷售金額6300萬元，在財報兩張餅狀圖上，被四舍五入為占比0%，藏在廣州和重慶之間的分隔線中，也沒有關于香港土儲的統計。

但在參會投資者的印象中，管理層這次對香港多有提及。

招商局置地總經理黃競源提到，由港鐵、信置、嘉華及招商局置地等合作發展的凱柏峰III將于本周六加推138伙。

有投資者提問，凱柏峰III按揭計劃中有一項200天人才按揭計劃，未來公司香港發展項目是否會繼續研究相關人才按揭。

黃競源回應稱，這個計劃是配合香港政府吸引人才到港工作，將來也會繼續這樣做。

在香港樓市，凱柏峰III更多被視為低價新盤。今年凱栢峰III首批130伙折實平均呎價約16938港元，較去年7月第2期凱栢峰II首批138伙的每呎18378港元，低出約7.8%，相比去年6月第1期凱栢峰I首批128伙的每呎17888港元，則低出約5.3%。

此外，凱柏峰會為買家提供“高成數高回贈Ｈ按優惠”，按揭成數達9成，假設購入一個優惠后房價約497萬港元的開放式單位，如選用建筑期付款方法，買家透過按揭保險計劃下，可最高9成按揭，首期只需約49.7萬港元。全期按息為H加1.3厘，按息上限為3.625厘，并設有3%現金回贈。

有香港媒體稱，凱柏峰由于項目定價吸引，并較同區物業樓價有所折讓，故獲得不少準買家尤其是投資客垂青。

黃競源也在會上表示，香港目前可以看到賣樓比較困難，需要有一定的價錢降幅才可以吸引買家，但假如從投資角度去看，是可以用一個比較低的價錢買到新的地塊，所以公司會積極考慮，謹慎參與。

據他判斷，香港私人住宅市場未來中期還是處于求大于供的情況，短期的下跌和買賣低迷，主要是反映美國加息的影響，預計美國加息可能今年就會見頂，然后購買力將得到釋放。

另外，招商局置地也在與手握大量農地資源的港企溝通，探索北部都會區的合作可能。

若招商局置地的確需要退出重倉的西安、重慶二市，香港或有望成為未來的機會所在。

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