作者 | 曹安潯

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編輯 | 周智宇

2015年，樓市3.30新政之后，深圳率先響應(yīng)，降低二套房首付，隨即掀開了一場轟轟烈烈的漲價潮，也開啟了長達(dá)數(shù)年的一輪樓市大爆發(fā)。

8年后，廣州在一線城市中率先響應(yīng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，意味著一線城市重啟二套房首付三成，2015年的故事，還會重演嗎？

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

此前，住建部、央行、金融監(jiān)管總局三部門已經(jīng)下發(fā)通知，推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供各城市自主選用。

而認(rèn)房不認(rèn)貸，被認(rèn)為是刺激樓市尤其一線城市的重磅武器。如今祭出，各方反響熱烈。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是目前全國首個響應(yīng)三部門新政的城市，打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍，信號意義非常強(qiáng)。“這也是2017年以來一線城市放松力度最大的政策，表明房地產(chǎn)政策底已經(jīng)形成，即2017年以來一線城市過于嚴(yán)厲的購房政策出現(xiàn)了實質(zhì)性的全面放松”。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，廣州市政府將“認(rèn)房不認(rèn)貸”從政策工具箱中拿出來，意味著當(dāng)?shù)卣呀?jīng)與當(dāng)?shù)劂y行達(dá)成一致，后續(xù)會扎實推進(jìn)、落實。

為何是廣州首先出臺？

原因大概率在于，近幾個月廣州樓市非常低迷，是幾個一線城市中表現(xiàn)最差的。7月新房網(wǎng)簽只有4600多套，8月截至29日更是只有3100多套，創(chuàng)下了近十年低位。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，新政對于近幾個月處于成交低谷的廣州樓市可謂一場“及時雨”，預(yù)計接下來的“金九銀十”，人氣和成交都會有所回升。“剛需客、置換客和外地客均有機(jī)會享受本次新政利好”。

以往廣州無房但有貸款記錄，購買普通住房最低要四成首付，購買非普通住宅則需要七成首付，按照新規(guī)，均可按照首套住房執(zhí)行房貸政策，首付三成了。

此外，如果按照貸款100萬元、30年商業(yè)貸款計算，目前廣州首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套執(zhí)行房貸利率，每月也可以節(jié)省357元。

李宇嘉表示，廣州新政將有幾類人群受益最多，比如賣一買一的改善型人群，以及在惠州、中山、江門等廣東其他城市有房有貸，但在廣州工作生活的潛在購房者。

作為調(diào)控政策最嚴(yán)的一線城市成員，廣州此次新政無疑將給近來慘淡的銷售市場注入一針強(qiáng)心劑。李宇嘉認(rèn)為，新政將改善市場預(yù)期，是紓困樓市的大招，促進(jìn)換房、改善型需求，有利于推動房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

這或許只是一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的開始。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前包括一線城市在內(nèi)的14個核心城市仍在執(zhí)行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，廣州新政會促使其他一線城市及核心城市加快政策出臺。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，廣州作為第一個一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對于市場改善需求有很大影響，也讓市場更期待其他一線城市會落地政策，特別是北京、上海。

但他認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市預(yù)計不會全面實施，目前深圳無房有貸戶首付50%，北京、上海這兩個龍頭城市無房有貸基本首付60%-80%起，預(yù)計政策不會全面松綁，很可能率先在北京的房山、上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點。

如果是這樣，那么一線城市的購房寬松政策，也仍然比不上2015年那次。

房地產(chǎn)業(yè)界對于廣州落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”效果的期待，也并沒有那么大。

瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究主管汪濤表示，今年房地產(chǎn)在一季度出現(xiàn)比較明顯的反彈之后，二季度以來再度探底。房地產(chǎn)市場仍在深度調(diào)整，而房地產(chǎn)是居民最大的財產(chǎn)配置部門。如果房地產(chǎn)較弱的話，居民的信心也會比較弱，原因之一是政策力度不夠。整體來說，政策出臺比較漸進(jìn)、零散，可能沒有達(dá)到市場預(yù)期的效果。

多位開發(fā)商人士也認(rèn)為，即使一線城市二套房首付放開，刺激的需求能夠持續(xù)多久，也是個問題。

雖然本次的廣州，也像2015年的深圳一樣降低了二套房首付、房貸利率，但當(dāng)前的樓市基礎(chǔ)、金融環(huán)境，與8年前不可同日而語。

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、換檔疊加，人口和土地紅利也已經(jīng)消失，購房者信心不足，很多房企暴雷也帶來不安全感，使得很多寬松政策對于市場的作用低于預(yù)期。

更有地產(chǎn)央企人士一針見血地指出，過去8年的樓市狂飆突進(jìn)，實際上透支了太多未來的需求，又將房價推高至一個頂點，將“剛需”擋在了門外。

與此同時，許多人對未來的收入預(yù)期信心下降，也不敢出手買房了。

以上是最近幾個月樓市低迷的根本原因。

廣州率先認(rèn)房不認(rèn)貸，重啟二套變首套、首付三成，只能說明，廣州樓市面臨困境。而這樣的刺激，不知道能持續(xù)多久。

房地產(chǎn)從業(yè)者、金融機(jī)構(gòu)人士都不會忘記2015－2018年的樓市大爆發(fā)，但他們早已不會幻想，還能回到2015年。

那個房地產(chǎn)的黃金時代，徹底過去了。

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