全球辦公樓大泡沫要爆了 今日觀點

商業地產暴雷的警鐘已經回蕩多時，而今辦公樓市場的進一步下跌又令其離懸崖更進一步。

數據分析公司Green Street的數據顯示，自美聯儲加息的2022年3月以來，美國商業地產，尤其是辦公樓的交易量和價格正在急劇下跌。其中，辦公樓的價值下降了27%，公寓樓價格下跌了21%，購物中心價格下跌了18%。

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保德信金融(Prudential Financial Inc.)旗下的商業地產研究機構PGIM Real Estate預計，在觸底之前，歐洲寫字樓價格預計將下跌逾25%，亞太地區將下跌近13%。

與此同時，PGIM分析師認為，商業地產價值的“大重置”可能會極其緩慢。2008年金融危機后，美國寫字樓價格花了6年時間才復蘇，盡管那次復蘇主要集中在住宅房地產領域。

世邦魏理仕集團(CBRE Group Inc.)全球首席經濟學家Richard Barkham說：

我們認為這一次需要10年時間。

違約率恐上升

在長期“便宜錢”滋生的購買潮后，更高的利率使得業主和貸款人需要面臨更高的購買和再融資成本。

根據美國抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的數據，僅在美國，今年和明年就有大約1.4萬億美元的商業房地產貸款到期。

當最后期限到來時，面臨大筆本金支付的業主可能更愿意違約。

據彭博，由于成本過高，包括黑石集團、Brookfield和太平洋投資管理公司(Pimco)在內的主要機構所有者已經選擇停止支付一些建筑物的款項，因為它們的現金和資源有更好的用途。

專門從事不良房地產的重新談判的Keen-Summit Capital Partners LLC負責人Harold Bordwin說：

壓力很大。人們不會輕易放棄資產，除非他們看不到任何希望，而且他們意識到自己的資產已經嚴重縮水。

城市稅收驟減

商業地產的困境將給已經受到今年地區性銀行危機影響的金融體系雪上加霜。隨著經濟衰退的加深，它將對一些城市產生變革性的影響，因為它們要應對空置的建筑和較低的財產稅收入。

紐約寫字樓空置率預計今年將達到創紀錄的22.7%，通常占該市財產稅收入的20%左右。紐約大學和哥倫比亞大學的研究人員進行的一項聯合研究發現，到2029年，由于遠程工作的影響，該市的辦公室將失去疫情前44%的價值。

經紀公司沃頓房地產顧問公司(Wharton Property Advisors)的首席執行官Ruth Colp-Haber表示：

房東們現在真的看到了各種各樣的障礙——他們的問題無處不存在。擁有頂級業主的最好的建筑將堅持下去，他們將度過難關。但對于那些空置率高、需要大量修繕的建筑來說，經濟效益并不好。

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