(資料圖)

日前，在第五屆中國國際博覽會現場，第一太平戴維斯發布最新的《大灣區物流指數》報告，前瞻粵港澳大灣區物流地產市場的發展動態與趨勢。

2022年上半年，在全球數個主要經濟體面臨空前的通脹壓力、全球供應鏈因疫情擾動持續受阻、國際大宗商品市場受地緣政治沖突升級而持續承壓的背景下，粵港澳大灣區物流租賃與投資市場均受一定影響。

第一太平戴維斯認為，過去數月，在紛繁復雜的內外部環境中，粵港澳大灣區物流租賃及投資市場均呈現出不同過去兩年的變化。企業租戶多因經營承壓而謹慎釋放需求并重審租金預算；投資者雖對布局大灣區興趣未減，但情緒已漸趨理性，且對資產價格與收益的考量更為嚴格。短期內，全球政治、經貿環境料將持續嚴峻，粵港澳大灣區物流市場各方參與者仍需直面挑戰。長期而言，我國積極的經濟發展前景及廣闊的政策空間仍將賦能市場實現高質量發展。

租賃需求略傾軟，租金增長稍放緩。2022年上半年，粵港澳大灣區物流市場租賃需求略傾軟，各城租金增長均有放緩。受此影響，粵港澳大灣區物流租金指數僅環比上升1.3%，增幅較上期收窄1.8個百分點。

投資者布局興趣不減，價格指數延續上升趨勢。2022年上半年，投資者對布局粵港澳大灣區物流市場興趣未減，區域錄得數宗投資交易達成。盡管自4月起，內、外資機構投資者情緒漸呈差異化表現，但這尚未改變業主的定價策略和預期。截至期末，大灣區物流價格指數環比上升5.1%、同比上升9.7%。

需求受內外部經濟環境沖擊放緩，粵港澳區域七城空置率環比上升。2022年上半年，大灣區共迎52.1萬平方米的新增供應入市，區域高標倉總存量上升至1330.0萬平方米。期內，受國際經貿環境嚴峻、全球供應鏈持續受阻、國內多城疫情反復擾動的負面影響，市場租賃需求漸有傾軟趨勢。受此影響，區域內有七城空置率環比上升。截至期末，區域高標倉平均空置率隨之環比上升1.3個百分點、同比上升1.6個百分點，至4.7%。

租賃需求增長受抑，投資者情緒回歸理性，各城同入上升末期階段。受嚴峻的內外部經濟環境影響，當前粵港澳大灣區物流市場中諸多企業租戶的業務增長已受沖擊，其租金承受能力幾近峰值。對業主而言，項目的去化壓力及其對租賃市場的隱憂將無形增加。換言之，下半年市場空置率或進一步上升。此外，大灣區物流投資市場的投資者情緒將回歸理性并日趨謹慎。充分考量上述因素，大灣區所有城市皆步入上升末期的市場階段。

第一太平戴維斯認為，當前，嚴峻的全球政治經濟環境及國內多城疫情的反復的確給我國物流市場發展造成一定沖擊，租賃需求增長整體放緩、投資者情緒漸趨謹慎。盡管如此，過去半年，大灣區物流市場依舊對投資者展現出較強的吸引力，市場投資活動仍然維系在較活躍的水平。未來，雖然投資者心態或一定程度受經濟環境不確定性尚存、租賃市場調整的影響而更趨理性，但因當前大灣區物流資產仍具較其它傳統板塊更高的收益率且遠期市場發展前景積極，大灣區物流投資市場仍將延續堅挺表現，市場或迎更多交易達成。

關鍵詞：