3月30日晚間，保利發(fā)展(600048)公布了2022年年報(bào)。2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)深度調(diào)整，各大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)面臨重重考驗(yàn)。在此背景下，保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)仍然保持穩(wěn)健，2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2811億元，凈利潤(rùn)183億元。

作為頭部房企，保利發(fā)展憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)指標(biāo)的逆勢(shì)提升。財(cái)報(bào)顯示，保利發(fā)展2022年實(shí)現(xiàn)簽約金額4573億元，排名升至全行業(yè)第二。公司市場(chǎng)占有率達(dá)到3.4%，已連續(xù)7年提升。

房企的負(fù)債情況是市場(chǎng)最為關(guān)心的問(wèn)題。2022年，保利發(fā)展一方面強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流管理，一方面積極拓寬融資渠道。在實(shí)現(xiàn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，公司的融資成本也持續(xù)下降，為公司的進(jìn)一步穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

【資料圖】

進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)復(fù)蘇勢(shì)頭明顯。今年前兩月，保利發(fā)展簽約面積、簽約金額均出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，公司銷(xiāo)售規(guī)模躍居行業(yè)第一。保利發(fā)展一貫的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，展現(xiàn)出了穿越周期的力量，并有望幫助公司在接下來(lái)的回暖中繼續(xù)保持“領(lǐng)跑”優(yōu)勢(shì)。

市占率穩(wěn)步提升，城市深耕效果突出

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2022年國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比均出現(xiàn)兩位數(shù)的下滑。其中商品房銷(xiāo)售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%；商品房銷(xiāo)售額約13.33萬(wàn)億元，下降26.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.3%。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)健。年報(bào)顯示，2022年公司克服行業(yè)下行壓力，實(shí)現(xiàn)簽約金額4573.01億元，排名升至行業(yè)第二，按銷(xiāo)售金額口徑（公司銷(xiāo)售金額/全國(guó)銷(xiāo)售金額）市場(chǎng)占有率為3.4%，已連續(xù)7年提升。

具體到城市來(lái)看，保利發(fā)展近年來(lái)始終聚焦于核心城市及城市群，深耕國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，助力國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。2022年，保利發(fā)展城市深耕效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。

公司38個(gè)核心城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。尤其是珠三角、長(zhǎng)三角區(qū)域的簽約銷(xiāo)售占比達(dá)56%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，公司在26個(gè)城市銷(xiāo)售排名第一，在51個(gè)城市銷(xiāo)售排名前三，分別較2021年增加8、9個(gè)。

根據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，今年1-2月，保利發(fā)展全口徑銷(xiāo)售額635億元，成為全行業(yè)第一。銷(xiāo)售規(guī)模保持穩(wěn)健的同時(shí)，保利也始終關(guān)注發(fā)展的質(zhì)量。這在公司業(yè)務(wù)拓展的節(jié)奏和城市布局上表現(xiàn)明顯。

年報(bào)顯示，2022年，保利發(fā)展準(zhǔn)備把握行業(yè)形勢(shì)，保持投資定力，結(jié)合銷(xiāo)售情況靈活調(diào)整投資強(qiáng)度，全年新拓展金額1613億元。尤其是在城市分化持續(xù)、有效市場(chǎng)邊界收縮的趨勢(shì)下，保利發(fā)展更加聚焦對(duì)“核心城市+城市群”的深耕，提升拓展的質(zhì)量。2022年，保利發(fā)展在38個(gè)核心城市的拓展金額占比達(dá)到98%。

一直以來(lái)，保利始終堅(jiān)持商品住宅開(kāi)發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的模式。2022年，這一戰(zhàn)略得到進(jìn)一步貫徹。公司新增住宅貨量占比93%，同比提升了8個(gè)百分點(diǎn)。

在業(yè)務(wù)拓展方面，保利發(fā)展年報(bào)中還有一個(gè)小細(xì)節(jié)值得關(guān)注。2022年下半年，公司拓展金額1007億元，占全年拓展金額的比重達(dá)62%。

這表明，保利在充分研判重點(diǎn)城市供地節(jié)奏的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握住了2022年下半年土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境改善、供地量增加，競(jìng)爭(zhēng)度減弱的機(jī)會(huì)。體現(xiàn)了公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)和走向的精準(zhǔn)研判能力。

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資渠道保持暢通

積極降低負(fù)債化解風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)下房企的重要任務(wù)。良好的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，也是房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和自身實(shí)力的體現(xiàn)。在這方面，保利發(fā)展表現(xiàn)優(yōu)秀。

年報(bào)顯示，2022年保利發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。目前公司一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為21%，較上一年度進(jìn)一步優(yōu)化。截至2022年年底，保利發(fā)展流動(dòng)比例為1.54。

在行業(yè)流動(dòng)性承壓的大背景下，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健，一方面得益于公司積極采取的“開(kāi)源節(jié)流”措施，另一方面與公司強(qiáng)大的融資能力密切相關(guān)。

年報(bào)顯示，2022年保利發(fā)展強(qiáng)化了現(xiàn)金流管理，加強(qiáng)資金回籠管控，公司的銷(xiāo)售回籠率93.4%，連續(xù)4年超93%。在投資方面，保利發(fā)展去年以資金平衡為導(dǎo)向，靈活調(diào)整投資和開(kāi)工節(jié)奏，表現(xiàn)出了優(yōu)秀的現(xiàn)金流管理能力。

截至2022年年底，保利發(fā)展在手資金達(dá)到1765億元，公司的經(jīng)營(yíng)彈性空間依然充裕。保利發(fā)展表示，公司做好了“隨時(shí)捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)的準(zhǔn)備”。

在動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境下，良好的融資能力也是房企穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。作為高信用房企的代表，保利發(fā)展始終保持融資渠道通暢、資金成本在過(guò)去一年甚至有所下降。

年報(bào)顯示，2022年，保利發(fā)展充分發(fā)揮央企龍頭及穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，把握直接融資市場(chǎng)機(jī)會(huì)，提升了直接融資比重，2022年內(nèi)，保利發(fā)展累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，直接融資占存量有息負(fù)債比重為18%。

從政策層面來(lái)看，2022年11月起，金融支持房地產(chǎn)的措施密集出臺(tái)，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”。尤其是證監(jiān)會(huì)明確恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2023年1月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)指出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦系統(tǒng)重要性?xún)?yōu)質(zhì)房企，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

在此背景下，保利發(fā)展也積極響應(yīng)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，推進(jìn)股權(quán)融資。2022年11月底融資“三支箭”推出以來(lái)，公司積極把握窗口機(jī)會(huì)，于12月啟動(dòng)股權(quán)再融資項(xiàng)目，并于2023年2月末按照最新注冊(cè)制要求提交至上交所審核。

從融資成本來(lái)看，保利發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。2022年，保利發(fā)展發(fā)行的公司債、中票發(fā)行利率多次為同期同行最低，平均融資成本僅2.9%。截至2022年末，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本3.92%，較去年末下降54個(gè)基點(diǎn)。

堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，保持戰(zhàn)略定力

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月，70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲0.3%，這是自2021年9月以來(lái)漲幅首次轉(zhuǎn)正；70城新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市也增至55個(gè)，創(chuàng)下近兩年來(lái)新高。

房企的銷(xiāo)售也在回暖。保利發(fā)展此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年2月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積203.41萬(wàn)平方米，同比增加35.51%；實(shí)現(xiàn)簽約金額342.84億元，同比增加42.98%。

而2023年1-2月，公司簽約面積387.35萬(wàn)平方米同比增加15.33%，簽約金額638.29億元，同比增加22.09%。不論是簽約面積還是金額，保利發(fā)展的增速均高于市場(chǎng)整體水平。

能夠“比市場(chǎng)跑得更快”，不僅得益于保利發(fā)展過(guò)去秉承的穩(wěn)健發(fā)展理念，更得益于公司一直保持的戰(zhàn)略定力和長(zhǎng)期主義經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。

保利發(fā)展在成立之初，即前瞻性地確立了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，并在行業(yè)波動(dòng)中，保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持普通住宅開(kāi)發(fā)和核心城市深耕的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

多年來(lái)，公司牢牢地把握住中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程及行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，準(zhǔn)確理解并把握行業(yè)發(fā)展動(dòng)向，確保公司發(fā)展方向和國(guó)家產(chǎn)業(yè)方向高度契合，戰(zhàn)略方向始終未曾動(dòng)搖。

以2022年為例，除了拓展商業(yè)住宅項(xiàng)目，保利發(fā)展還積極響應(yīng)“租售并舉”住房體系要求，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地、項(xiàng)目合作等方式，獲取了福州、上海等地的保障房項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，保利發(fā)展已累計(jì)開(kāi)發(fā)保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房等超千萬(wàn)平方米；公司自持長(zhǎng)租公寓總投資達(dá)300億元以上。此外，保利發(fā)展還積極參與城市更新建設(shè)。目前，保利發(fā)展參與的城市更新、綜合運(yùn)營(yíng)等項(xiàng)目已超過(guò)140個(gè)。

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。保利發(fā)展也不斷豐富戰(zhàn)略?xún)?nèi)涵，致力于打造具有卓越競(jìng)爭(zhēng)力的“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)”戰(zhàn)略定位。

目前，保利發(fā)展以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為原點(diǎn)，構(gòu)建了物業(yè)服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、不動(dòng)產(chǎn)金融等全產(chǎn)業(yè)鏈布局，形成了以地產(chǎn)資源帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)協(xié)同服務(wù)開(kāi)發(fā)主業(yè)的良性循環(huán)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)下，房企既要“變”也要“不變”。既要不斷根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行自我創(chuàng)新與突破，也要有堅(jiān)守長(zhǎng)期主義和高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略定力，才能克服行業(yè)波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

如同不久前保利發(fā)展在《2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》中所說(shuō)的一樣，低水平重復(fù)建設(shè)和單純數(shù)量擴(kuò)張沒(méi)有出路，房企必須堅(jiān)持長(zhǎng)期主義導(dǎo)向，通過(guò)體系化建設(shè)提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展。

組織架構(gòu)優(yōu)勢(shì)凸顯 追求更高質(zhì)量發(fā)展

優(yōu)秀的組織和管理能力，一直是保利發(fā)展的突出優(yōu)勢(shì)。

近年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不斷變化。保利發(fā)展通過(guò)多次調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，積極適應(yīng)行業(yè)形勢(shì)變化和戰(zhàn)略發(fā)展需要，提升組織運(yùn)行效率。

2021年年底，保利發(fā)展按照“向內(nèi)挖潛，不斷優(yōu)化”的原則，對(duì)管理架構(gòu)進(jìn)行了較大調(diào)整。具體措施包括總部業(yè)務(wù)流程再造、區(qū)域組織裂變、建立共享中臺(tái)等。從2022年的經(jīng)營(yíng)成果來(lái)看，保利發(fā)展此次組織結(jié)構(gòu)調(diào)整取得了良好效果。

2023年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段。今年年初，保利發(fā)展又完成新一輪人事及組織架構(gòu)調(diào)整。具體包括新設(shè)立10個(gè)專(zhuān)務(wù)類(lèi)崗位，地產(chǎn)平臺(tái)公司董事長(zhǎng)任命數(shù)量增加至22位，總部3位副總經(jīng)理直接擔(dān)任華東、華南區(qū)域子公司董事長(zhǎng)等。

此次調(diào)整也是基于保利發(fā)展目前的戰(zhàn)略發(fā)展、體系化建設(shè)和各區(qū)域的經(jīng)營(yíng)需要。選派的均是具有多元市場(chǎng)、多種業(yè)態(tài)作戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的一把手。此次調(diào)整也表明，公司的發(fā)展重心已經(jīng)從注重速度轉(zhuǎn)向了注重質(zhì)量。

另外，在公司地產(chǎn)板塊的管理架構(gòu)上，相比大部分房企所實(shí)行的“總部-大區(qū)-子公司”三級(jí)管理架構(gòu)，保利發(fā)展是TOP5房企中唯一始終維持“總部-子公司”兩級(jí)架構(gòu)管理的公司，總部直管30多個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)公司。

這種組織架構(gòu)的優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，使得保利發(fā)展無(wú)論是在過(guò)去還是行業(yè)深度調(diào)整期的當(dāng)下，都能夠確保公司理念的深度傳導(dǎo)和上下步調(diào)的統(tǒng)一，提升決策效率和管理效能，進(jìn)一步防范化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，近年來(lái)“高質(zhì)量發(fā)展”一詞頻頻被保利發(fā)展提起。從品牌力、產(chǎn)品力等方面來(lái)看，保利高質(zhì)量發(fā)展的成績(jī)也的確有目共睹。

在近日公布的“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”榜單中，保利發(fā)展首次登上榜首。保利發(fā)展還在年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)、年度城市更新優(yōu)秀企業(yè)、融資能力等多個(gè)含金量十足的榜單中名列第一；在盈利性、規(guī)模性等榜單中名列前三。

保利發(fā)展不久前在白皮書(shū)中表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展” 的關(guān)鍵時(shí)期。房企需要保持“質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)”，持續(xù)提高精益管理能力，全面升級(jí)和優(yōu)化開(kāi)發(fā)模式。

在保利發(fā)展看來(lái)，高質(zhì)量發(fā)展的房企要具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等核心能力，從單純“重開(kāi)發(fā)”“重銷(xiāo)售”向“重運(yùn)營(yíng)”“重體驗(yàn)”轉(zhuǎn)變。

從保利發(fā)展自身的情況來(lái)看，近年來(lái)，公司對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的追求不斷提升，在許多項(xiàng)目中，保利對(duì)于居住空間、社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)等都提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。保利發(fā)展對(duì)居住品質(zhì)、人居體驗(yàn)的掌控已經(jīng)有口皆碑。

在去年年底的發(fā)布的“2022中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100”榜單中，保利發(fā)展斬獲多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。其開(kāi)發(fā)的保利招商·海珠天珺項(xiàng)目被評(píng)為“2022年全國(guó)十大高端作品”之首，保利和悅濱江則被評(píng)為“2022年全國(guó)十大品質(zhì)作品”之首。

可以說(shuō)，不論從何種維度來(lái)看，保利在高質(zhì)量發(fā)展的賽道上都已經(jīng)處于領(lǐng)跑位置。

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