保利發展2022年報：穿越行業周期波動 企穩高質量發展之路-當前關注

3月30日晚間，保利發展(600048)公布了2022年年報。2022年，房地產市場迎來深度調整，各大房地產企業的經營面臨重重考驗。在此背景下，保利發展的經營仍然保持穩健，2022年公司實現營業收入2811億元，凈利潤183億元。

作為頭部房企，保利發展憑借穩健的經營風格，實現了多項指標的逆勢提升。財報顯示，保利發展2022年實現簽約金額4573億元，排名升至全行業第二。公司市場占有率達到3.4%，已連續7年提升。

房企的負債情況是市場最為關心的問題。2022年，保利發展一方面強化經營現金流管理，一方面積極拓寬融資渠道。在實現負債結構優化的同時，公司的融資成本也持續下降，為公司的進一步穩健經營打下堅實的基礎。

【資料圖】

進入2023年，房地產復蘇勢頭明顯。今年前兩月，保利發展簽約面積、簽約金額均出現兩位數增長，公司銷售規模躍居行業第一。保利發展一貫的穩健經營風格，展現出了穿越周期的力量，并有望幫助公司在接下來的回暖中繼續保持“領跑”優勢。

市占率穩步提升，城市深耕效果突出

公開數據顯示，2022年國內商品房銷售面積和銷售金額同比均出現兩位數的下滑。其中商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%；商品房銷售額約13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

面對房地產市場的波動，保利發展經營保持穩健。年報顯示，2022年公司克服行業下行壓力，實現簽約金額4573.01億元，排名升至行業第二，按銷售金額口徑（公司銷售金額/全國銷售金額）市場占有率為3.4%，已連續7年提升。

具體到城市來看，保利發展近年來始終聚焦于核心城市及城市群，深耕國家重點發展區域，助力國家新型城鎮化建設。2022年，保利發展城市深耕效果進一步顯現。

公司38個核心城市銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點。尤其是珠三角、長三角區域的簽約銷售占比達56%，同比提升3個百分點。據統計，公司在26個城市銷售排名第一，在51個城市銷售排名前三，分別較2021年增加8、9個。

根據克而瑞最新數據，今年1-2月，保利發展全口徑銷售額635億元，成為全行業第一。銷售規模保持穩健的同時，保利也始終關注發展的質量。這在公司業務拓展的節奏和城市布局上表現明顯。

年報顯示，2022年，保利發展準備把握行業形勢，保持投資定力，結合銷售情況靈活調整投資強度，全年新拓展金額1613億元。尤其是在城市分化持續、有效市場邊界收縮的趨勢下，保利發展更加聚焦對“核心城市+城市群”的深耕，提升拓展的質量。2022年，保利發展在38個核心城市的拓展金額占比達到98%。

一直以來，保利始終堅持商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業的模式。2022年，這一戰略得到進一步貫徹。公司新增住宅貨量占比93%，同比提升了8個百分點。

在業務拓展方面，保利發展年報中還有一個小細節值得關注。2022年下半年，公司拓展金額1007億元，占全年拓展金額的比重達62%。

這表明，保利在充分研判重點城市供地節奏的基礎上，準確把握住了2022年下半年土地市場競爭環境改善、供地量增加，競爭度減弱的機會。體現了公司對房地產市場趨勢和走向的精準研判能力。

資產負債結構優化，融資渠道保持暢通

積極降低負債化解風險，是當下房企的重要任務。良好的資產負債結構，也是房企穩健經營和自身實力的體現。在這方面，保利發展表現優秀。

年報顯示，2022年保利發展各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。目前公司一年內到期的債務占有息負債比重為21%，較上一年度進一步優化。截至2022年年底，保利發展流動比例為1.54。

在行業流動性承壓的大背景下，保利發展資產負債結構保持穩健，一方面得益于公司積極采取的“開源節流”措施，另一方面與公司強大的融資能力密切相關。

年報顯示，2022年保利發展強化了現金流管理，加強資金回籠管控，公司的銷售回籠率93.4%，連續4年超93%。在投資方面，保利發展去年以資金平衡為導向，靈活調整投資和開工節奏，表現出了優秀的現金流管理能力。

截至2022年年底，保利發展在手資金達到1765億元，公司的經營彈性空間依然充裕。保利發展表示，公司做好了“隨時捕捉市場機會的準備”。

在動蕩的市場環境下，良好的融資能力也是房企穩健發展的重要保障。作為高信用房企的代表，保利發展始終保持融資渠道通暢、資金成本在過去一年甚至有所下降。

年報顯示，2022年，保利發展充分發揮央企龍頭及穩健經營優勢，把握直接融資市場機會，提升了直接融資比重，2022年內，保利發展累計發行公司債113億元、中期票據150億元，直接融資占存量有息負債比重為18%。

從政策層面來看，2022年11月起，金融支持房地產的措施密集出臺，信貸、債券、股權“三箭齊發”。尤其是證監會明確恢復上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務。

2023年1月，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會指出，要有效防范化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦系統重要性優質房企，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。

在此背景下，保利發展也積極響應優化資產負債表計劃，推進股權融資。2022年11月底融資“三支箭”推出以來，公司積極把握窗口機會，于12月啟動股權再融資項目，并于2023年2月末按照最新注冊制要求提交至上交所審核。

從融資成本來看，保利發展優勢明顯。2022年，保利發展發行的公司債、中票發行利率多次為同期同行最低，平均融資成本僅2.9%。截至2022年末，保利發展有息負債規模為3813億元，綜合融資成本3.92%，較去年末下降54個基點。

堅持長期主義，保持戰略定力

2023年，房地產市場熱度持續回升。國家統計局數據顯示，今年2月，70城新建商品住宅價格指數環比漲0.3%，這是自2021年9月以來漲幅首次轉正；70城新建商品住宅銷售價格環比上漲城市也增至55個，創下近兩年來新高。

房企的銷售也在回暖。保利發展此前公布的數據顯示，2023年2月公司實現簽約面積203.41萬平方米，同比增加35.51%；實現簽約金額342.84億元，同比增加42.98%。

而2023年1-2月，公司簽約面積387.35萬平方米同比增加15.33%，簽約金額638.29億元，同比增加22.09%。不論是簽約面積還是金額，保利發展的增速均高于市場整體水平。

能夠“比市場跑得更快”，不僅得益于保利發展過去秉承的穩健發展理念，更得益于公司一直保持的戰略定力和長期主義經營風格。

保利發展在成立之初，即前瞻性地確立了以房地產開發為主業，并在行業波動中，保持戰略定力，堅持普通住宅開發和核心城市深耕的經營戰略。

多年來，公司牢牢地把握住中國城鎮化進程及行業發展機遇，準確理解并把握行業發展動向，確保公司發展方向和國家產業方向高度契合，戰略方向始終未曾動搖。

以2022年為例，除了拓展商業住宅項目，保利發展還積極響應“租售并舉”住房體系要求，通過公開市場拿地、項目合作等方式，獲取了福州、上海等地的保障房項目。

數據顯示，截至2022年底，保利發展已累計開發保障性住房、共有產權房等超千萬平方米；公司自持長租公寓總投資達300億元以上。此外，保利發展還積極參與城市更新建設。目前，保利發展參與的城市更新、綜合運營等項目已超過140個。

近年來，房地產行業進入新的發展階段。保利發展也不斷豐富戰略內涵，致力于打造具有卓越競爭力的“不動產生態平臺”戰略定位。

目前，保利發展以不動產投資開發為原點，構建了物業服務、經紀代理、資產運營、不動產金融等全產業鏈布局，形成了以地產資源帶動產業發展，以產業協同服務開發主業的良性循環。

房地產市場周期波動下，房企既要“變”也要“不變”。既要不斷根據市場狀況進行自我創新與突破，也要有堅守長期主義和高瞻遠矚的戰略定力，才能克服行業波動，實現平穩發展。

如同不久前保利發展在《2022-2023年房地產行業白皮書》中所說的一樣，低水平重復建設和單純數量擴張沒有出路，房企必須堅持長期主義導向，通過體系化建設提高綜合競爭力，才能實現長期持續健康發展。

組織架構優勢凸顯 追求更高質量發展

優秀的組織和管理能力，一直是保利發展的突出優勢。

近年來，地產行業形勢不斷變化。保利發展通過多次調整組織結構，積極適應行業形勢變化和戰略發展需要，提升組織運行效率。

2021年年底，保利發展按照“向內挖潛，不斷優化”的原則，對管理架構進行了較大調整。具體措施包括總部業務流程再造、區域組織裂變、建立共享中臺等。從2022年的經營成果來看，保利發展此次組織結構調整取得了良好效果。

2023年，房地產行業發展進入新階段。今年年初，保利發展又完成新一輪人事及組織架構調整。具體包括新設立10個專務類崗位，地產平臺公司董事長任命數量增加至22位，總部3位副總經理直接擔任華東、華南區域子公司董事長等。

此次調整也是基于保利發展目前的戰略發展、體系化建設和各區域的經營需要。選派的均是具有多元市場、多種業態作戰經驗的一把手。此次調整也表明，公司的發展重心已經從注重速度轉向了注重質量。

另外，在公司地產板塊的管理架構上，相比大部分房企所實行的“總部-大區-子公司”三級管理架構，保利發展是TOP5房企中唯一始終維持“總部-子公司”兩級架構管理的公司，總部直管30多個地產平臺公司。

這種組織架構的優勢相當明顯，使得保利發展無論是在過去還是行業深度調整期的當下，都能夠確保公司理念的深度傳導和上下步調的統一，提升決策效率和管理效能，進一步防范化解經營風險。

事實上，近年來“高質量發展”一詞頻頻被保利發展提起。從品牌力、產品力等方面來看，保利高質量發展的成績也的確有目共睹。

在近日公布的“2023中國房地產百強企業”榜單中，保利發展首次登上榜首。保利發展還在年度社會責任感企業、年度城市更新優秀企業、融資能力等多個含金量十足的榜單中名列第一；在盈利性、規模性等榜單中名列前三。

保利發展不久前在白皮書中表示，當前，房地產行業正處在由“規模擴張”轉向“高質量發展” 的關鍵時期。房企需要保持“質的有效提升和量的合理增長”，持續提高精益管理能力，全面升級和優化開發模式。

在保利發展看來，高質量發展的房企要具備資產運營、資本運作等核心能力，從單純“重開發”“重銷售”向“重運營”“重體驗”轉變。

從保利發展自身的情況來看，近年來，公司對于產品品質的追求不斷提升，在許多項目中，保利對于居住空間、社區環境、配套服務等都提出了更高的標準和要求。保利發展對居住品質、人居體驗的掌控已經有口皆碑。

在去年年底的發布的“2022中國房地產企業產品力TOP100”榜單中，保利發展斬獲多個獎項。其開發的保利招商·海珠天珺項目被評為“2022年全國十大高端作品”之首，保利和悅濱江則被評為“2022年全國十大品質作品”之首。

可以說，不論從何種維度來看，保利在高質量發展的賽道上都已經處于領跑位置。

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