深交所周六加班發函，華僑城遭靈魂11問

4月22日，星期六，華僑城收到了深交所發出的問詢函，此時距離張振高主持的華僑城年度股東大會召開剛過去一日。雖然房企年報虧損在眼下不是新鮮事，但文旅地產巨頭華僑城不僅巨虧百億，還成為目前唯一一家收到證券交易所問詢的房企，這就耐人尋味了。畢竟這是央企華僑城首次虧損，也是董事長張振高上任交出的首份年度成績單，而張振高恰好缺席了年報發布當天的業績說明會。

(資料圖)

種種巧合疊加交易所周末發函的特殊時間點，讓人不禁疑問，張振高領導下的華僑城究竟出了什么問題？

履新一年，張振高新老東家境遇懸殊

2022年3月30日，段先念正式退休，保利集團原總經理張振高接棒成為華僑城集團新董事長。一年后的2023年3月31日，華僑城發布了自上市以來的首份虧損年報，2022年華僑城實現營業收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤由盈轉虧，虧損109.5億元，同比下滑387.05%；扣非凈利潤虧損116億元，同比下滑近607%。同日，華僑城舉行了業績發布會，剛剛履新一年的張振高罕見缺席。

值得關注的是，就在華僑城業績發布前幾日，張振高老東家保利也發布了2022年財報，雖然出現了增收不增利的情況，但銷售額排名升至行業第二，央企第一。尤其在拿地方面，保利發展新增土地貨值、新增土地價值、新增土地建筑面積均位居行業首位。而華僑城2022年一整年只拿出27億元，購地5宗，其中2宗還是文旅綜合用地。

眼看老東家保利蒸蒸日上，而新東家華僑城不僅業績重創，還遭遇交易所連環發問，不知張振高內心何種滋味。

交易所靈魂11問，直擊華僑城“財務洗澡”

公告顯示，深交所要求華僑城在5月5日前說明房地產業務毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。還要求公司分析短期及長期償債能力，是否存在流動性風險；要求公司說明計提大額存貨跌價準備的主要原因及合理性等11個問題。

值得注意的是，這不是深交所第一次就華僑城2022年的業績發出質疑，早在2月初，就有多家媒體質疑華僑城涉嫌“財務洗澡”，深交所在當時也對華僑城業績預告中的存貨跌價準備及資產減值損失問題發出過關注函。對此，華僑城解釋稱，“公司第四季度業績由盈轉虧具有合理性，不存在報告期內集中大額計提資產減值準備的情形。”

但顯然，深交所對華僑城的這個答案并不滿意，因此在此次的11條問詢中，資產減值相關的問題仍占了6條。不僅要求華僑城詳細說明報告期計提存貨跌價準備涉及的具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、項目業態、開發建設狀態等等。還要求華僑城詳細說明主要項目存貨期末可變現凈值的確認依據及主要測算過程，重要假設及關鍵參數的選取標準及依據，與2021年相比是否存在較大變化。

地產文旅，雙翼變雙殺

不得不提的是，深交所的靈魂11問除了重點關注華僑城的資產減值，還把目光放到了華僑城的文旅業務上。

眾所周知，華僑城的文旅業務不僅占據了總營收半壁江山，且承擔著提升關聯地產業務價值的重要作用。但在2022年，其旅游綜合業務收入同比暴跌37.16%，遠超地產的16.27%，占營收比重由42.23%滑落至35.46%。此外，旅游綜合業務毛利率也同比下降了8%。

因此，在問詢函的第一個問題中，深交所就要求華僑城“分別說明報告期房地產業務、旅游景區業務所處行業環境、經營狀況，以及相較 2021 年的變化情況，并結合房地產業務、旅游景區業務收入確認、成本結轉、期間費用等情況。”

此外，2022年年報顯示，華僑城文旅項目共接待游客6,184.9萬人次，為2021年同期 69%水平，為2019年同期155%水平（含增量項目接待游客人次）。如按剔除增量項目的可比口徑，則為2019年同期53%水平。剔除2021年新增加項目，公司文旅項目共接待游客恢復至2019年的 96%。而在2023年一季度，華僑城文旅項目共接待游客超2,300萬人次，同比增長約 80%。

如此多的統計口徑，看得投資者一頭霧水，因此深交所在第四個問題中要求華僑城“詳細說明你公司報告期旅游景區接待游客相關變化情況的披露是否準確，有關剔除增量項目的可比口徑的具體含義，并提供詳細測算過程，相關變化情況是否與旅游景區業務收入、成本、毛利率變化情況相一致。”

從資本市場表現來看，面對華僑城糟糕的業績表現以及深交所抽絲剝繭般的問詢，投資者們紛紛用腳投票，截至4月24日收盤，華僑城在收到問詢函后的第一個交易日下跌3.41%。而到了華僑城給出答案的那天，又會剩下多少股民堅守呢？（內容來源|商業華觀）

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