12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）正式獲得注冊批復(fù)，成為我國首只民企倉儲物流公募REITs。

據(jù)悉，智能倉儲等物流基礎(chǔ)設(shè)施將有效服務(wù)實體經(jīng)濟已成為業(yè)內(nèi)共識，在此背景下，近年來快速興起的直播電商也在積極探索并自建智能倉儲。

盤活倉儲存量資產(chǎn)

(資料圖)

申報材料顯示，“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區(qū)，合計建筑面積35.09萬m2。項目運營穩(wěn)定，出租率均達(dá)到100%即滿租狀態(tài)，租約期限均在5年左右，高于行業(yè)平均水平的3年。

申報文件顯示，該REIT募集項目均由京東100%持有，嘉實基金為公募基金管理人，委托京東產(chǎn)發(fā)（京東東鴻）為運營管理機構(gòu)，對基礎(chǔ)設(shè)施項目進(jìn)行運營管理。該基金項目包括，京東重慶電子商務(wù)基地項目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項目、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設(shè)項目、京東亞洲一號廊坊經(jīng)開物流園項目。

在業(yè)內(nèi)人士看來，倉儲物流行業(yè)作為典型的實體經(jīng)濟，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了行業(yè)發(fā)展，而以倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)開展公募REITs，有利于盤活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)。

“REIT獲批意味著京東在建設(shè)智能倉儲方面，未來將多了一個資金渠道，此舉是為了讓京東擺脫龐大的固定資產(chǎn)投資，利用金融，以及其他關(guān)聯(lián)方來共同建設(shè)一套完整的智能倉儲系統(tǒng)，京東一直采取的是自營為主的模式，倉儲也是為電商自營服務(wù)。”浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤和林如是表示。

實際上，上述倉儲物流園資產(chǎn)只是京東近年來搶灘倉儲等供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一個縮影。

根據(jù)京東最新財報，截至2022年9月30日，京東集團(tuán)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1267億元（約178億美元），同比增幅達(dá)到65%；其中，截至2022年9月30日，京東物流運營超過1500個倉庫，包含云倉生態(tài)平臺上的云倉管理面積在內(nèi)，倉儲總管理面積超過3000萬平方米。

值得一提的是，近期發(fā)布的《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中也提到，要加快運輸、倉儲、配送、流通加工、包裝、裝卸等領(lǐng)域數(shù)字化改造、智慧化升級和服務(wù)創(chuàng)新等。

在盤和林看來，對智能倉儲而言，《規(guī)劃》完善了外部基礎(chǔ)設(shè)施的頂層設(shè)計。“倉儲系統(tǒng)并非獨立存在，其依托于物流運輸系統(tǒng)，規(guī)劃在基礎(chǔ)設(shè)施體系化建設(shè)方面提出了具體的目標(biāo)，將有利于形成全國一體化的現(xiàn)代化物流體系，智能倉儲在全國現(xiàn)代化物流體系小，既可以充分發(fā)揮功能，也能對外釋放倉儲空間，成為全國現(xiàn)代化物流體系的重要組成部分。”

直播電商積極探索

一方面是京東等傳統(tǒng)電商巨頭不斷搶灘倉儲等供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面，近年來快速興起的直播電商也在積極探索并自建智能倉儲。

以辛選集團(tuán)為例，近期，該公司宣布智能云倉在廣州和杭州的落地，目前智能云倉峰值發(fā)貨能力累計可達(dá)120萬單/天，峰值吞吐量1.2億件/月，平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為20天。

辛選方面告訴記者，集團(tuán)以供應(yīng)鏈為核心，已與7000+品牌、3000+優(yōu)質(zhì)工廠達(dá)成合作，而直播間的銷售存在體量龐大、短期爆發(fā)等特點，對倉儲物流的要求非常高，自建云倉可以實現(xiàn)全鏈路把控，包括降本增效和提升消費體驗。“整體看，我們的云倉發(fā)貨成本直接下降8%-10%，日均發(fā)貨商品件數(shù)同比增長15%；訂單處理速度同比增長30%；訂單發(fā)貨配送覆蓋全中國99%的區(qū)域；包裹發(fā)貨準(zhǔn)確率同比去年改進(jìn)至99.6%。”

值得一提的是，在近期消費市場不斷回暖的背景下，辛有志年貨節(jié)單場完成帶貨超1400萬單，這背后也將得益于智能倉儲處理能力的支撐。

“直播電商布局智能倉儲已成為行業(yè)趨勢，頭部電商都在深挖用戶體驗。”辛選方面還透露，隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，目前華南倉、華東倉已經(jīng)逐漸不能滿足業(yè)務(wù)需求。未來公司將對自動化倉儲系統(tǒng)進(jìn)行升級，以及擴大倉儲服務(wù)體量，增設(shè)華北、東北、西南、西北等幾大倉儲中心。

實際上，從行業(yè)角度看，直播電商布局智能倉儲的一大背景是行業(yè)增長勢頭強勁。據(jù)星圖數(shù)據(jù)顯示，今年雙11全網(wǎng)交易額11154億元，同比+13.7%，其中綜合電商實現(xiàn)GMV9340億元，同比+2.9%，直播電商實現(xiàn)GMV1814億元，同比+146.1%，雖然總GMV不及綜合電商的五分之一，但呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。

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