中報看樓市｜無美元債壓力，美的置業強調保交付、保信用重要性

作為優質民營房企之一，美的置業上半年仍保持了盈利。

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8月29日晚間，美的置業發布的2023年中期業績報告顯示，上半年實現營業收入363.35億元，同比上升14.8%，毛利潤47.92億元，毛利率為13.2%，凈利潤17.5億元，股東應占核心凈利潤8.56億元。

今年上半年，美的置業實現合約銷售額406億元，進入行業前二十強，合約銷售面積321萬平方米，合約銷售面積均價增長3%至12653元/平米。

對于房地產行業的發展趨勢和公司應對策略，美的置業董事會主席郝恒樂在8月30日的業績會上表示，未來行業規模增長是放緩的態勢和趨勢，公司也在持續性降杠桿，并提升安全度。只有公司是安全的、健康的，才能分享未來調整機會過后的行業紅利。

郝恒樂還提到，美的置業接下來會保交付，甚至提前交付，讓客戶有足夠信心購買公司的房子；同時也要保信用，信用是公司的底線，任何方面出問題，信用都不能出問題。無論是經營性現金流回流還是新增融資，一定要在保信用的前提下得到保障。同時還有大股東（何享健家族旗下的美的控股）對公司一直以來持續的賦能，這也是美的置業的底氣。

今年上半年，美的置業重啟公開市場拿地，在廣州、佛山、長沙等城市新增土地儲備約47萬平方米，權益貨值約38億元。

截至上半年末，美的置業的土儲總建筑面積約3426萬平方米，涉及331個物業開發項目，其中通過合營企業及聯營公司參與的項目有98個。

面對房地產行業形勢變化，美的置業開始退出部分三四線城市，堅持在一二線核心城市布局。上半年，美的置業土儲面積權益比提升至72%，較期初上升3%，其中二線及以上城市的土儲占比67%，同時退出部分弱三線和四線城市，減少權益貨值3.8億元。

在民營房企整體融資未得到根本改善的情況下，美的置業的融資渠道相對通暢，上半年還實現融資額的正增長。

作為“第二支箭”首批支持的民營房企，美的置業去年12月成功獲批150億中票額度。今年4月發行12億中票，是首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大機構聯合創設風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企。8月再次發行了9.2億元中期票據。

在債務兌付方面，美的置業沒有美元債，一年內到期的有息負債為124億元，月均還債約10.31億元。2023年到期公司債券共計51.44億元。截止2023年8月，已如期兌付43.04億元，剩余8.40億元將在9月到期兌付，美的置業表示公司已經儲備好資金支付。

整體的債務結構方面，截至上半年末的有息負債總額是438億元，同比下降10%；其中，銀行借款和債券融資合計占比82%；一年內到期融資余額期限占比28%，與年初持平。

截至報告期末，美的置業持有現金總量238億元，能覆蓋一年內到期的債務兌付。

同時還有銀行授信額度1517億元，尚未動用的銀行授信額度1118億元，公司加權平均融資成本為4.68%；另外，公司凈負債率下降至39.8%，剔除受限制現金的現金短債比為1.49，扣預資產負債率67.9%，保持在“綠檔”水平。

在交付方面，2023年上半年，美的置業提前和如期交付超4萬套新房，覆蓋38個城市，77個項目，下半年預計交付5萬套。

面對目前景氣度較弱的地產市場，美的置業仍然保持信心。美的置業董事會主席郝恒樂在業績交流會上表示，公司目前的存量項目資源比較充足，能夠支撐今明兩年合理的銷售規模和市場份額。公司當下要加快銷售去化和銷售回款，做儲備結構性的調整，加快對滯重庫存的去化。

美的置業下一步的買地策略是優中選優，按照公司底線以及存銷結構作常態化的增補。

郝恒樂指出，“到今天為止，公司大量的低量級城市的結構已經比較少了，70%都在比較強的城市，接下來通過不斷作減法，聚焦自己資源、能力、管理等，能夠輻射到周轉相對快，便于管理的地方，公司會更加健康安全，回報率會更加好。

對于當前市場環境下民營企業承受的壓力問題，美的置業執行董事兼首席財務官林戈認為，行業供給側改革對于過去杠桿高、過于激進的企業是一個淘汰，國家會給予更加明確的支持信號，對民營企業會作差異化的調整。

在融資方面，林戈表示公司在堅持做24個月的流動性預警，“我們仍然非常謹慎地對待行業，它的存量太大，我們仍然是如履薄冰的應對行業變化。”

雖然面臨著眾多不確定的因素，但郝恒樂認為美的置業有底氣應對行業困境，“我們堅持做得足夠優秀，資產負債表做得足夠好，還款足夠有保障，不管是民營企業還是國營企業，在新增的融資方面不會有太大問題。”

針對市場層面的銷售價格問題，郝恒樂表示，主流的民營企業還是守住持銷項目的價格，個別的尾盤，結構不好的業態會作一盤一策。從國央企、民企、債務違約企業三股力量來說，行業現在對價格還是以守價、穩價為主。”

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