現(xiàn)房銷(xiāo)售來(lái)了 預(yù)售制或?qū)⒊蔀闅v史？全國(guó)房產(chǎn)政策精選大盤(pán)點(diǎn)

全國(guó)房產(chǎn)政策精選2月報(bào)：地方政策持續(xù)寬松 多地下調(diào)首套房貸利率

2月，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松，中央層面，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)多次提出防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。地方層面，多城優(yōu)化“四限”、實(shí)施差別化信貸政策、加強(qiáng)房企金融支持、繼續(xù)公積金支持等，其中共19個(gè)城市降低首套住房貸款利率下限。

一、防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

2月，中央層面來(lái)看，中國(guó)證監(jiān)會(huì)召開(kāi)2023年系統(tǒng)工作會(huì)議，其中重點(diǎn)提出大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。在服務(wù)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展、支持平臺(tái)經(jīng)濟(jì)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，推出更多務(wù)實(shí)舉措。《求是》雜志發(fā)表了國(guó)家主席習(xí)近平《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問(wèn)題》的文章，提出要要做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)工作，中基協(xié)發(fā)布試點(diǎn)備案指引，明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求等。央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布支持住房租賃“金融17條”征求意見(jiàn)稿，支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立健全住房租賃金融支持體系。

二、地方樓市政策持續(xù)寬松，尤其是三四線城市更加活躍

2月地方樓市政策持續(xù)寬松，發(fā)布頻次和上月相差不大，共發(fā)布了58次，從政策發(fā)布主體來(lái)看，以三四線城市為主，一二線城市出臺(tái)新政頻次降低。雖然2月樓市已出現(xiàn)點(diǎn)狀復(fù)蘇跡象，但是成交數(shù)據(jù)距離疫情前仍有較大差距，且部分城市仍處于筑底回升階段。地方寬松性政策加碼仍有空間，支持剛需住房政策延續(xù)的同時(shí)，改善性住房需求支持政策或可進(jìn)一步放松，如放松限購(gòu)、放松限售、優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定、下調(diào)二套房首付比例等。

2月地方重點(diǎn)政策來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙、贛州放松限購(gòu)，主要包括增加限購(gòu)套數(shù)，擴(kuò)大非限購(gòu)區(qū)域等方面。佛山、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)貴安放寬限貸，主要包括降低首付比例、優(yōu)化“認(rèn)貸認(rèn)房”等相關(guān)措施，揚(yáng)州、惠州、常州放松限售，其中揚(yáng)州、常州取消限售，惠州限售年限由3年降至1年;放松限售有利于釋放改善型住房需求，更多市民將會(huì)以舊換新、以小換大，大幅度地刺激市場(chǎng)活力。太原、臨沂、東營(yíng)、洛陽(yáng)等城市降低首付比例，多為公積金貸款降低首付比例，此外還有城市提高公積金貸款最高額度、延長(zhǎng)公積金貸款年限，支持公積金提取支付房租及首付款。房貸利率方面，共19個(gè)城市降低首套住房貸款利率下限。房企方面，多地繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

三、2月多地繼續(xù)下調(diào)首套房貸款利率

2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，自去年8月起已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月維持不變。

具體執(zhí)行中，2月的房貸利率有何變化?58安居客研究院監(jiān)測(cè)顯示，2月份，哈爾濱、無(wú)錫、昆明、徐州等19個(gè)城市調(diào)整首套住房貸款利率下限，均回調(diào)至4%以內(nèi)。截止2月底，超過(guò)50個(gè)城市首套房商貸利率已進(jìn)入“3”時(shí)代，其中最低降至3.7%，二套多數(shù)維持在4.9%左右。年初商業(yè)銀行信貸充裕，審批放款進(jìn)度也在加快，基本上放款周期在1個(gè)月左右。低利率、放款快的貸款環(huán)境有利于降低購(gòu)房成本、加快購(gòu)房流程，疊加限制性政策調(diào)整優(yōu)化，促進(jìn)正處于觀望階段的購(gòu)房者入市。接下來(lái)，更多城市將跟進(jìn)降低首套住房貸款利率。

四、提前還款困難已逐步緩解，辦理時(shí)限有所縮短

日前，各地普遍出現(xiàn)提前還房貸排長(zhǎng)隊(duì)的現(xiàn)象，而且各種轉(zhuǎn)貸陷阱層出不窮。針對(duì)這一現(xiàn)象，銀保監(jiān)會(huì)要求銀行按合同約定做好提前還款服務(wù);經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)嚴(yán)防消費(fèi)貸款違規(guī)流入樓市、股市等政策禁止領(lǐng)域;遼寧發(fā)布管控提前還貸政策，此次政策提及了提前還貸的風(fēng)險(xiǎn)提示，也引導(dǎo)購(gòu)房者理性看待提前還貸的事項(xiàng);深圳因近期低成本經(jīng)營(yíng)貸置換房貸操作增多，監(jiān)管已經(jīng)約談部分銀行，要求加強(qiáng)合規(guī)審查。近期銀保監(jiān)會(huì)再次召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，要求銀行加快處理積壓申請(qǐng)，做好提前還款服務(wù)，據(jù)介紹，從市場(chǎng)反映和了解的情況看，提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長(zhǎng)，辦理時(shí)限有所縮短，提前還款困難的問(wèn)題已逐步緩解。

五、現(xiàn)房銷(xiāo)售來(lái)了!預(yù)售制或?qū)⒊蔀闅v史

由于2022年下半年開(kāi)始停工斷貸潮風(fēng)波，多條“保交付、保民生”政策連續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售及預(yù)售制一直保持較高關(guān)注度，2023 年 1 月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，此次會(huì)議明確要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，有條件的地區(qū)可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，2023年現(xiàn)房銷(xiāo)售的改革已開(kāi)啟。隨后多地積極響應(yīng)，截止2月底廣東、河南、四川、安徽、山東等地已提出將開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，從鼓勵(lì)和自愿升級(jí)為“試點(diǎn)”，發(fā)生了重大變化。

58安居客研究院認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售或使企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式發(fā)生變化，也將推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型。一方面，試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售或加快行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，是推進(jìn)行業(yè)整體向好的一項(xiàng)舉措，另一方面，此舉可有效規(guī)避“爛尾”現(xiàn)象的產(chǎn)生，同時(shí)可更有力的保障購(gòu)房者權(quán)益。但現(xiàn)房銷(xiāo)售的難度在于，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目，或面臨較大的資金回籠壓力。雖然各地不斷放松樓市調(diào)控政策，但目前市場(chǎng)形勢(shì)仍然不佳。現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)企業(yè)資金的要求將明顯高于以往，對(duì)大部分房企來(lái)說(shuō)，個(gè)別項(xiàng)目實(shí)施可行，在更大范圍推行將加劇房企資金壓力。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售可能會(huì)取代期房預(yù)售，但這種改變并非一蹴而就，過(guò)快推進(jìn)不利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)部分省市展開(kāi)試點(diǎn)也是由點(diǎn)到面逐步展開(kāi)，再不斷擴(kuò)大覆蓋面。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售可能會(huì)取代期房預(yù)售，但這種改變并非一蹴而就，過(guò)快推進(jìn)不利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)部分省市展開(kāi)試點(diǎn)也是由點(diǎn)到面逐步展開(kāi)，再不斷擴(kuò)大覆蓋面。

后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中都將會(huì)提及現(xiàn)房銷(xiāo)售的試點(diǎn)工作，尤其是一些重點(diǎn)省會(huì)城市會(huì)加入到試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的大軍中。其它與現(xiàn)房銷(xiāo)售相關(guān)政策也會(huì)加速調(diào)整，包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策將會(huì)從嚴(yán)、預(yù)售門(mén)檻將會(huì)提高、供地政策會(huì)不斷加入現(xiàn)房銷(xiāo)售條款、現(xiàn)房銷(xiāo)售的制度和流程會(huì)加快制定等。

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