上個世紀80年代，李嘉誠的長實集團推出“四大私人屋邨”計劃，這是一個涉及超4萬套住宅、投資接近200億港元的宏大藍圖，在香港歷史上頗為罕見。

四個屋邨分別是位于藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨脷洲的海怡半島，以及元朗天水圍的嘉湖山莊。它們的共同點是：地段偏、地價低、不被同行看好。更重要的是，當時正值香港房地產低潮期。

李嘉誠賭對了時代，他逢低抄底，靠著4個屋邨大賺近200億。可以說，“四大私人屋邨”是李嘉誠帝國的一個重要跳板。

(資料圖片)

這四個項目中最南面的鴨脷洲項目是李嘉誠神級操作的代表。1985年和記黃埔先是以當時股價的85折收購了香港電燈公司，再利用香港電燈控股方的身份推動將鴨脷洲的發電廠的發電機組搬遷至南丫島，最終在地皮上建造大型私人屋苑海怡半島，供應房屋近1萬套。

在此之前，鴨脷洲僅有三個政府興建的公共村屋。1991年，海怡半島1期落成，整個項目共4期，環繞鴨脷洲西北角。從此之后，鴨脷洲的開發加速，逐步成為世界上人口密度第二高的島嶼（2011年數據）。

鴨脷洲人口密度如此之高，本不是香港傳統的豪宅區。直到2017年2月，也就是26年之后，龍光地產和合景泰富聯手以168億港元的高價拍得鴨脷洲南面的利南道臨海地塊，創下當時全港地價紀錄，每英尺（約0.09平方米）樓面價約3.3萬港幣。

中資開發商的闖入讓鴨脷洲的居民大為興奮，當時有一名1995年就入住海怡半島的居民向媒體表示：“好貴，一定會起豪宅！”

2022年11月，龍光地產和合景泰富公布案盤名“凱玥（ THE CORNICHE）”，套均過億，妥妥的豪宅價。

鴨脷洲凱玥樓盤 （來源：中原地產）

不巧的是，兩家開發商在開盤的前后分別爆雷，被寄予厚望的豪宅項目被鴨脷洲“地主”長實看中，長江實業向項目融資的銀團方提出收購多數權益，銀團的牽頭方是匯豐銀行。如此，李嘉誠在鴨脷洲的北、西、南部拼圖有望被連成一線。

長實遭遇“激烈”反抗

《鳳凰WEEKLY地產》從龍光地產和合景泰富的內部人士處確認了匯豐銀行和長實集團接觸一事。又通過電話及電郵的方式分別聯系了長實集團和匯豐銀行，截至發稿，兩家公司均未有回應。

根據公開資料，2017年龍光地產和合景泰富拿地之后，就向“匯豐+渣打+工銀亞洲”銀團貸款了102億港元，這筆貸款由龍光和合景泰富出資各50%的合資公司—麒灣（香港）投資有限公司籌集，分為67.2億港元定期貸款以及38.55億港元循環信貸。

接近合景泰富的人士向《鳳凰WEEKLY地產》透露，這筆貸款是19年開始發放的，共5年期，到期時間是2024年。

按照龍光地產和合景泰富的口徑，這兩家公司至今為止均按期償還“凱玥”的銀行貸款。龍光早在2022年8月就已經官宣爆雷，引起銀團擔憂的也許是另一個開發方合景泰富1個月前的連環爆雷。

今年5月14日，合景泰富突然公布，根據2024年1月到期的一份票據的條款，合景泰富沒有在強制贖回日期按期支付該部分的本金，再一次構成違約事件。同時，合景泰富也沒有在強制贖回日期后的30天寬限期內支付有關的利息。因此，公司已經觸發了若干（很多）長期銀行貸款及其從其他金融機構貸款的交叉違約。

兩家民企都有償債風險的情況下，債權方面臨兩種抉擇，要么相信開發商順利銷售樓盤回款償債，要么選擇提前套現離場。匯豐選擇了后者。

這筆還在商談的超百億債權交易很快遭遇到開發商的“激烈”反抗。

“匯豐與長實接觸一旦產生效應，其作為中外投資家標桿，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權，像龍光、合景債務重組計劃內一系列數十家金融機構與上百名債權人的利益將直接受損。”一名接近龍光和合景泰富的消息人士稱。

行人走過匯豐銀行香港總部

2023年5月，合景泰富發布公告稱，將啟動債務重組及資產出售，并已成立小組進行重組談判。6月11日有消息稱，龍光的債權人正與龍光進行債務談判，后者考慮在重組方案中再增加約15個項目作為支付重組項目的資金。

據一名龍光地產消息人士透露，“凱玥”就是15個增信項目之一。如果項目債權易主，或給談判帶來重大不確定性。

“匯豐想賣給誰，沒有人能阻止，龍光和合景泰富想做增信，必須得匯豐同意，如果長實接手，就得長實同意。”一家百強上市房企香港公司的高層對《鳳凰WEEKLY地產》介紹。

這名高層還說：“對龍光和合景泰富來說，最糟糕的情況就是在他們還不了錢的時候，債權人把抵押物收走，再正常開發出售，有余額再還給龍光和合景泰富，因為102億的債權全部還清了才能到下一順位。”

“如果長實接手，對龍光和合景泰富最大的風險就是虧掉買地的自有資金（約66億港元）”一家千億房企的副總裁對《鳳凰WEEKLY地產》說。

按照他的分析，既然匯豐成為了銀團的牽頭人，說明其已經和其他銀行達成一致意見；如果龍光、合景到期沒法按時歸還本息，該項目就要進行重組，長實有可能就成為項目的大股東。

現在離2024年的還款期限僅1年，長實“賭”的時間并不長。

道德討論

這筆債權交易在網絡間引發眾多討論，人們的關注點仍然是李嘉誠的商業敏感。

過去多年，長實集團逐步從內地撤資，引發官媒“別讓李嘉誠跑了”的呼喊。

而近些年，長實又有回歸跡象，陸續在上海、廣州等地收購了多個住宅項目和商業物業，總價值超過100億元人民幣。長實還將觸角伸向了爆雷房企的資產，去年曾有傳聞長實欲以7折的價格收購香港恒大中心大樓。

有業內評論李嘉誠是“趁虛而入”，商業操作上無可厚非，但有悖商業倫理，真的如此嗎？

上述兩名內地房企的高管對《鳳凰WEEKLY地產》表達了不同看法。

“現在爆雷房企不少，債權人轉讓債權是很常見的，先變現再說，是很正常的商業行為。”上述百強上市房企香港公司的高層說。

“持這類說法的人，多是不了解香港。在香港，買賣債權很平常的事情。我原來就經歷過。市場化的精髓就是所有商品都可買賣，價格由市場決定。”上述千億房企的副總裁對《鳳凰WEEKLY地產》說。

這名副總裁介紹，“凱玥”能不能作為增信取決于它還有沒有凈值，凈值由評估的資產價值減去全部負債所得。按照300億貨值和銀團102億貸款計算，它的凈值約198億。

一名香港銀行的員工對《鳳凰WEEKLY地產》分析，在爆雷前提下，“凱玥”的債權出讓的難度本就不低，很有可能打折出售。

上述接近龍光和合景泰富的消息人士稱，匯豐本無意對外出讓債權，是長實集團主動接觸。上述房企副總裁介紹：“匯豐和長實的關系一直不錯。”

匯豐和長實確實是多年來的商場戰友，當年李嘉誠收購香港電燈公司拿下鴨脷洲，就是匯豐給運送了“彈藥”，收購加拿大的赫斯基能源同樣也是在匯豐的支持下完成的。

“水土不服”

被龍光和合景泰富寄予厚望的“凱玥”，銷售情況不能說很好。今年1月開盤，至今銷售3套，分別位于3座的23樓、10樓和9樓。

《鳳凰WEEKLY地產》了解到，鴨脷洲目前沒有其他的大型樓盤在售，僅附近的黃竹坑地鐵上蓋項目，凱玥的競品其實不多。

“銷售速度算是比較慢，因為這兩家開發商在上半年都爆出了財務情況有些問題，所以中介和準買家都有些考慮。”美聯地產住宅部香港區董事Ada對《鳳凰WEEKLY地產》透露。

“凱玥的主要問題是水土不服。”中原地產華南區一名高層說。

他介紹，開發商對市場不了解，主要問題是：高價拿地，但是地塊位置不成熟，周邊配套不足；因為成本高，定價也偏高，缺乏競爭力；啟動渠道，但是中介擔心收不到傭金，推廣力度明顯不足。

“也有大環境的原因，現時的香港地產市場是真的不容易。”一名香港本地營銷總感嘆。

美聯地產報告顯示，通關近半年，香港的經濟活動逐漸恢復，樓市氣氛一度大幅回暖，但近期市場憂慮美國加息，二手住宅的房價和成交量有所回軟。

在凱玥銷售疲軟之前，開發商還有建設周期長的壓力。從2017年拿地計算，到開盤花了6年的時間，全現房銷售。上述香港營銷總介紹，香港豪宅多是現房銷售，因為豪宅客戶大多是自用，以及篤信風水，他們多喜好在現樓出來后親身視察。

“香港的建設法規比較嚴格，要審批的流程比較漫長，比較復雜，特別是在內地的發展商，對于香港一些流程和法規不一定很熟，所以可能花的時間會比這個香港的發展商要稍微再長一點。”中原地產華南區一名高層說。

“許多內地開發商到香港水土不服，很多規則都沒有搞清楚。這個項目，有可能長實接手后，才能使龍光和合景的損失最小。”上述房企副總裁說。這名副總裁進一步表示：“如果長實接手匯豐的債權沒有改變原來的融資條件，那龍光和合景就不用說什么了。如果龍光、合景夠聰明，第一，就是把項目做好，按時歸還本息，然后什么事情都不會發生；如果不能按時歸還本息，長實有權要求將債權變成股權，大家好好談一個雙贏條件，這才是正路。”

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