基礎設施公募REITs已成當下公募圈內最熱門的話題

6月21日，首批9只基礎設施領域公募REITs產品在滬深交易所上市。截至當日收盤，9只產品全線飄紅，漲幅最大的蛇口產園錄得14.72%的漲幅，9只產品合計成交額超過18億元。

基礎設施公募REITs已成為當下公募圈內最熱門的話題，基礎設施公募REITs有什么意義?做市商又有什么作用?博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱最新解讀，讓讀者更加深入地了解公募REITs。

1、基礎設施公募REITs有什么積極意義?給中國經濟、金融體系、投資者帶來哪些影響和變化?

答：博時基金認為，基礎設施公募REITs對實體經濟和金融市場均有積極意義。對基礎設施的原持有方來說，可以通過公募REITs盤活存量資產，降低自身的負債率，還能將回收回來的資金投入到新的基礎設施項目里去，加快國內基礎設施補短板的進程，拉動經濟發展。對金融市場而言，公募REITs作為一種不同于現金、股票、債券的第四類資產，具有分紅較為穩定、價格波動較小(與股票相比)、牛熊市不明顯、與其他資產價格相關性弱等特征，這些特征一方面特別適合追求穩健增值的長期持有型投資者，尤其適合保險、養老金等投資人;另一方面也為機構投資者做大類資產配置提供了新的資產類別，有利于機構投資者優化投資組合。

博時基金認為，一個新的金融產品要有持續的生命力，需要市場各個參與方都能從中獲益才行。具體到公募REITs，主要的市場參與主體可以分為基礎資產提供方、REITs投資方和中介服務機構三大類。從基礎資產提供方看，中國經濟經過多年發展，在高速公路、鐵路、機場、港口、節能環保設施、產業園、倉儲物流園等基礎設施領域積累了大量的優質資產，保守估計也有100萬億左右的體量。即使有1%的存量基礎設施資產做了公募REITs，REITs市場體量也有萬億規模;從REITs投資方來看，隨著國內人民生活水平的提高和投資者的不斷成熟，對公募REITs這種絕對收益型產品的需求也在不斷壯大，從首批公募REITs較高的認購倍數就能看出來資金對于這類資產的投資需求還是較為強烈的，處于供不應求的狀態。未來如果養老金參與REITs投資，則對REITs資產的需求還會更大;從中介服務機構上看，公募REITs為券商、會計師事務所、律師事務所、資產評估機構等提供了新的業務機會。

由此博時基金認為，我國的公募REITs正處于供需兩旺的大環境下，未來具有巨大的發展潛力。

2、作為封閉式產品，此類基金采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，投資者結構以機構投資者為主，存在流動性不足等問題，公司在流動性管理上有何準備規劃或完善的措施?

答：公募REITs的交易機制上已經引入了做市商制度，因此二級市場的流動性有一定的支撐。需要說明的是，基于公募REITs產品的特性其流動性遠不如股票，這是因為公募REITs投資人本來就是以持有為目的，而不是以交易為目的。

在這種情況之下，其實流動性弱并不是一個問題，而是REITs產品的一種特征。隨著時間的推移，真正愿意長期持有這些基礎資產的機構投資人基本不會再進行賣出，因此導致二級換手率較低，這屬于REITs產品的產品特征。理論上來說，在市場有效的情況下，REITs流動性的特征其實都已經體現在一級發行和二級交易的價格里面了。如何提高二級市場的流動性呢?一方面REITs與股票相比還有做市商的機制，可以提供一定的流動性;另一方面，投資人類型比較分散，從散戶到不同類型的金融機構都是投資人，不同投資人之間的風險偏好不一樣，相對來說有一定活躍度的交易。

在市場機制方面，基金公司是基金資產的管理人，并不是市場參與者，因此流動性管理方面基金公司直接參與有限，但基金公司已經通過投資者教育活動充分講解了公募REITs的流行性特點，請投資者理性投資，盡量避免因為投資者的不理性而導致流動性不佳的情況出現。

3、REITs產品上市后，會同時有幾個價格。對于投資者來說，應該參考哪一個價格?有哪些指標可以準確判斷資產的價格?

答：二級市場的價格形成是由買賣雙方通過集合競價來達成的，對于普通投資者來說，首先需要尊重二級市場成交價，尤其是交易型投資者。對于持有型投資者，建議更關注基礎資產的內在價值，因為價格雖然會偏離基礎資產的內在價值，但長期來看是向內在價值回歸的。基礎資產的內在價值可以參考基金公司每年披露的第三方評估機構出具的評估報告。具有專業投研能力的投資人還可以通過自行調研的方式更加高頻地跟蹤基礎資產的運營情況，進而判斷內在價值。除二級市場交易價格、第三方評估報告外，發行價、基金凈值兩個數據的參考價值隨著REITs的上市會逐步減弱，僅供投資者參考。

4、作為一種新的投資品種，投資者該重點關注產品的哪些方面?

答：公募REITs作為一種新的金融產品，上市后的價格是由二級市場買賣雙方共同決定的，因此上市首日的價格表現要看投資者對各個REITs項目投資的交易意愿來決定。因為公募REITs的現金分紅比較可預期，因此其內在價值比較容易通過DCF(現金流折現法)來計算出來，所以公募REITs的二級價格會圍繞內在價值波動，波動幅度總體而言應小于股票。如果二級市場的價格出現大幅度波動，尤其是價格大幅度上漲至顯著高于公募REITs的內在價值時，則新進入的投資者會面臨兩個風險：一是長遠來看價格會向內在價值回歸，因此出現價格下跌導致投資虧損的風險;二是因為價格上漲，使得持有REITs的預期IRR(內部收益率)下降，可能不能滿足投資人的投資收益率要求。當然與之對應的，當價格大幅度下跌至明顯偏離內在價值時，也會出現投資機會。低價買入的投資人可以在未來價格上漲的時候獲利退出，也可以長期持有通過分紅來獲得不錯的持有期收益。(以上內容僅供參考，不作為投資決策依據。投資有風險，入市需謹慎。)南京晨報/愛南京記者 許崇靜

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