世界熱點！諸葛科技：“量縮質(zhì)提”趨勢延續(xù) 土地攬金同比下降3成

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土地供需兩端持續(xù)收緊，成交規(guī)模創(chuàng)新低，樓面價創(chuàng)新高。進入2023年，在多城計劃減少土地供應(yīng)的背景下，加之“少量多次”供地模式在全國范圍內(nèi)密集開展，使得土地市場供需節(jié)奏再度發(fā)生了明顯變化，“加速收縮”為了今年土地市場供需兩端最為顯著的特征之一。此外，房企資金流動性壓力仍然不小，以及樓市修復(fù)緩慢，房企拿地?zé)崆槿蕴幱跍睾突厣A段，因此成交端暫且發(fā)力不足。不過，在不少城市持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下，成交樓面價持續(xù)上行，創(chuàng)歷史同期價格新高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為21854.23萬㎡，同比下跌37.02%，較去年下半年下跌63.88%；成交規(guī)劃建筑面積15438.32萬㎡，同比下跌37.43%，較去年下半年下跌71.5%。2023上半年土地成交樓面價為5846元/㎡，同比上漲9.46%，環(huán)比上漲30.14%，再度刷新了成交樓面價新高。土地市場量縮質(zhì)提的趨勢仍在，在土地量縮減下，地塊的質(zhì)量有所提升。

上半年土地供需規(guī)模“四連升”后小幅回落，6月樓面價直逼月度峰值。從月度數(shù)據(jù)來看，今年上半年土地供需兩端基本呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，2023年1月供需規(guī)模低位開場，供應(yīng)、成交規(guī)模建筑面積均低于2000萬㎡，隨著市場逐漸復(fù)蘇，多城陸續(xù)拉開今年拍地活動序幕，供需規(guī)模逐月增加，直至5月份，迎來了年內(nèi)首個供需小高峰，供應(yīng)規(guī)模為5183.77萬㎡，成交3903.47萬㎡。價格方面也是低位開場，2023年1月成交樓面價為3386元/㎡，隨后部分城市紛紛按下拍地鍵，重點一二線城市更是迎來首場土拍“開門紅”，成交價格漲勢愈加強勁，至2023年6月成交樓面價升至7416元/㎡，達近6年月度成交樓面價次高峰。

各等級城市土地成交規(guī)模同比全線下跌、樓面價同比全線上揚，一線城市韌性更強。分能級城市來看，一線城市成交同比跌幅相對較小，主要系今年北京、上海供地節(jié)奏明顯加快影響；二線城市、三四線城市跌幅均超30%。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，一線城市土地成交規(guī)模同比下跌25.9%，二線和三四線城市成交規(guī)模同比分別下跌36.3%和39%。此外，土地市場局部升溫之下，三四線城市表現(xiàn)更為失力，成交規(guī)模縮減最多。從各等級城市成交樓面價同比來看，一、二線城市價格漲勢相對堅挺，已分別連續(xù)6個、9個半年度呈現(xiàn)正增長。數(shù)據(jù)顯示，2023上半年一線城市成交樓面價同比上漲9.1%，二線、三四線城市同比分別上漲4.5%、4%。

全國土地收金同比下降3成，重點一二線城市土地攬金能力更優(yōu)。受供應(yīng)規(guī)模的影響，上半年土地市場成交規(guī)模也呈下降態(tài)勢，收金規(guī)模儼然難掩下滑局面。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年全國土地成交金額為9027.88億元，環(huán)比下降62.43%，較去年同期下降31.24%。另外，不可否認的是，在地方財政收入中，土地收入也起著不可或缺的作用，近兩年土地收入的下滑也在一定程度上加劇了地方的財政收入壓力。部分土地財政依賴度過高的城市，則需要進一步優(yōu)化調(diào)整財政收入結(jié)構(gòu)，謹防土地收入下滑加大財政壓力。

從城市來看，重點一二線城市土地收金出眾。其中，北京以1008.72億元位居土地出讓金首位，入年以來，北京開啟了“少量多次”的拍地模式，同時優(yōu)質(zhì)地塊頻頻涌出，土拍熱情高漲，收金表現(xiàn)也更佳。杭州以890.72億元位居土地出讓金第二，入年以來，杭州已完成了六場土拍，且較去年明顯升溫，六場土拍溢價率均超8%，收金表現(xiàn)自然不俗。上海、廣州兩個一線城市緊隨其后，2023上半年土地出讓金分別達545.58億元、516.57億元，均是土拍火熱下的高額收獲。西安憑借456.17億元躋身前五。另外，不難發(fā)現(xiàn)，長三角經(jīng)濟圈城市收金能力也較強，TOP20城市中占據(jù)半數(shù)以上，如蘇州、南京、合肥等均是土地市場不容忽視的中堅力量。

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