南財快評：地產紓困政策要重視頭部企業的作用

據媒體消息，5月25日下午，重慶市房地產領域風險防范化解和維穩處突工作專班副組長、市住房城鄉建委一級巡視員張其悅，專班副組長、市住房城鄉建委總經濟師陳擁軍一行深入金科中心調研，就房地產“保交樓、保民生、保穩定”工作進行座談交流，并聽取了金科股份當前生產經營和保交樓工作情況匯報以及有關意見建議。金科作為重慶當地的地產頭部企業，得到了重慶市政府的高度重視，這是值得注意的現象。對于目前的各地地產風險防范和穩定處理，有積極借鑒意義，穩地產，首先要穩地產頭部企業。

如果以各行業市值排名前十的頭部上市企業作為切入點，復盤上市公司年報中企業在房地產經營性租賃方面的核心數據，可以發現目前中國的地產頭部企業有75家，這75家企業2022年的員工總數共計312萬，同比增加3.4%，對于穩定和增加就業意義重大。從具體領域看，人力主要增加集中在動產管理領域。75家頭部上市企業在2022年的租賃成本總額達607億元，同比增長17%，相當于一年之內填滿了北京、深圳、杭州全部甲級辦公物業。對企業發展階段和業務模式的綜合考量，疊加市場周期的影響因素，映射出不同行業對不動產獲取方式的差異，保險和互聯網堪稱行業內的“樓王”和“地主”。可見頭部地產企業的經營穩定對于宏觀經濟穩定有極其重大的意義，不僅體現在地產項目開發，物業經營上也有重要意義。

(資料圖片)

75家頭部上市企業對不動產載體的需求伴隨著員工總數的上升而穩定增長。從企業的人才戰略來看，除保險行業以外，其他各細分行業的頭部上市企業均連續兩年保持員工總數正增長。其中，受益于國家高精尖產業發展及數字化轉型紅利，新興金融和半導體行業的頭部企業在2022年的員工增速明顯高于2021年，生物醫藥類頭部企業近兩年的員工增速基本持平，在國家政策鼓勵下的新興行業正在加速人才儲備。證券、互聯網、計算機軟件及硬件等傳統行業的頭部企業在2022年的員工增速較2021年略有放緩，在企業發展轉型期的人才戰略更為穩健。

所以，僅從人力資源配置趨向可以發現，頭部新興企業近期內都將面臨較大的不動產管理挑戰，迫切需要進行不動產的統一管理，幫助此類年輕的企業實現高效擴張。傳統行業的頭部企業則應根據自身的戰略調整，形成更為專業化的不動產管理體系。

從經營性租賃的年化成本來看，員工規模龐大的保險行業及互聯網行業年租賃成本相對高昂，總額超過百億人民幣。同時，多數行業的頭部企業2022年年租賃成本都保持了兩位數的同比增速，遠高于員工數量的增速。其中，新興金融、互聯網及生物醫藥行業頭部企業租賃成本2022年同比增幅最高，達到26%-27%。考慮到過去兩年全國大部分城市的辦公樓市場租金持續走低的情況下，年化租賃成本總額的增長也代表了多數頭部企業在不動產載體面積上的擴張趨勢。從人均租賃成本的維度看，新興金融、互聯網和證券行業在辦公空間的花費上最為慷慨，人均支出達到3-4萬元/人/年。半導體、計算機軟件及新興金融行業人均租賃成本同比增幅最高，達到19%-25%，趨勢與人員增幅一致。

可以發現，頭部企業是辦公樓市場需求的核心驅動，在內外部壓力作用下頭部企業表現穩健、極具韌性，保證市場相對平穩地渡過不確定性時期，也是宏觀經濟增長的驅動力。

對于優先考慮“鎖定風險”還是“追求利潤”，不同行業給出了不同答案。從2011年險資允許進入不動產領域以來，保險公司已成為當之無愧的“地主”。2022年，平均每家上市保險企業持有的不動產資產就高達277億元，相比于2020年增長了26%。與之相反的是其租賃資產逐年減少，2022年的平均持有價值相對于2020年下降了24%。除此之外，由于計算機硬件、半導體、生物醫藥等行業擁有較多的廠房、倉儲、產業園區等不動產，因此持有資產比例明顯較高。

從資產增幅的角度來看，以2020年和2022年的數據為對比，互聯網和計算機軟件類企業在租賃資產和持有資產的投入上可謂齊頭并進，過去兩年的資產增幅均超過70%。證券、新興金融、計算機硬件和半導體行業的租賃資產增幅均超過持有資產，而生物醫藥類企業則在持有資產的投入上先聲奪人。

我們認為，持有和租賃是企業在面對不同的發展時期和業務模式下，獲取不動產空間的兩種方式。持有意味著鎖定風險，以更高的盈利和靈活性換取相對穩定的長期收益；而租賃意味著租金的空間彈性更大，資金的流動性更高，得以及時把握辦公樓市場窗口期，靈活布局。

過去三年，疫情、經濟下行壓力和外部不確定性等多重因素對辦公樓市場的供應和需求端復蘇造成一定影響。但企業年報中的數據真實地反映了宏觀經濟形勢向上向好和市場主體活力的不斷恢復。頭部企業員工規模及不動產載體面積的擴張趨勢，預計將轉化為辦公需求并在2023年釋放。金融、科技等傳統行業仍將推動市場需求發展，半導體、生物醫藥等新興行業將釋放新需求動能。

目前房地產一城一策的具體紓困疏導策略已經進入了深入階段，進一步導向應該集中在頭部地產企業，推動地產創新要動能，向改革要活力，著眼長遠、面向未來、優化結構、保持質的有效提升和量的合理增長，提高企業運營效率、管理效能、資產效益，控制企業成本、風險，為業務擴張、盈利增長和員工福祉提供保障，并助力綠色低碳、踐行社會責任，努力夯實高質量成長、高質量發展、可持續發展基礎。

（米陽系仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人，陳晨系仲量聯行華北區研究部高級經理）

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