易居企業集團CEO丁祖昱：未來地產業規模將回到五年前

2021年的最后一天，“丁祖昱評樓市年度發布會”在線上舉行。

“過去五年對于地產行業來說是高增長、高速發展的五年，可稱之為白金時代。如今，房企面臨巨大危機，企業面臨違約風險，項目面臨交付風險，供應商面臨支付風險，因為停工延期交付項目數量急劇增多。”易居企業集團CEO丁祖昱在演講時表示。

從數據來看，2021年以來，中國恒大、華夏幸福、協信遠創、藍光發展、陽光100、花樣年、新力控股、當代置業、佳兆業、中國奧園等多家房企發生債務違約。與此同時，34城已售未交付項目達8.31億平，百強房企已售未交付近13億平，其中長沙、重慶、武漢、鄭州停工延期交付項目較多，上述四城均超200萬平等；供應商亦面臨交付風險：三棵樹、金螳螂、蒙娜麗莎、索菲亞、江山歐派、日立電梯等多家地產上下游供應商計提壞賬準備。

他認為，這種狀況的原因包括外因和內因兩方面，其中外因方面，包括需求透支（近5年累計成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%）、房價透支（過去20年房價只漲不跌，房價收入比攀升至8.9年，房價5年復合增長率7%）、支付力透支（按揭余額超38萬億，居民杠桿率飆升）、供應透支（70城廣義庫存達10億平，新房入住率低）、去杠桿執行層層加碼、政策疊加改變市場預期等；內因方面，包括過去5年房企過度的追逐規模快速擴張，過度追求銷售、融資、投資的快速加大，表內負債表外化等。

“總結為一句話即‘房地產過度的金融化，導致今天的危機’。”丁祖昱稱。

展望地產行業未來，丁祖昱認為，房企必須改變路徑依賴，青銅時代高負債、高周轉的運營模式不能持續，應堅持長期主義和誠信經營；同時，他給出了幾大長期預測：

1、行業從“白金時代”大踏步走進“青銅時代”，房地產仍將是壓艙石和支柱產業，但規模回到5年前，預計未來五年行業規模年均10.6億-12.7億平方米，較2011年-2015年增加0.6%-20.3%，較2016年-2020年下降16%-29%。

2、房企將長期聚焦25城市；25個城市主要分布于長三角、粵港澳大灣區、京津冀、成渝城市群、長江中游城市群、關中城市群、中原城市群、山東半島、海西城市群。

3、關注第二曲線賽道。其中，物業管理總規模2025年達到1.6萬億，年均增長5%左右；按全國總租賃人口每年10%增長，租金漲幅5%計算，2025年中國租賃住房市場規模達到4萬億；到2025年，養老產業規模突破12萬億元，涉及房地產相關規模超3萬億元；二手房規模將保持，單邊代理等中介新模式呼之欲出；但未來五年商業壓力進一步顯現，全國重點城市平均空置率仍將走高至10%，辦公租金、出租率、資產價值進一步走低。

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