深圳樓市開盤遇冷 專家稱剛需還是越早買越好

新年伊始，深圳部分樓盤開盤遇冷。

有網友反映，根據深圳房地產信息平臺，光明區的某項目開盤數十日，僅1套房顯示“已簽認購書”，其余顯示的都是“期房待售”。龍華區的某項目也只有1棟的6套房源顯示已簽認購書，2棟、3棟和5棟所有房源顯示的均是期房待售。

房產銷售有一定阻力

根據深圳市住建局房地產信息平臺公示的商品房成交（完成產權過戶）數據顯示，新年第一周，深圳新房和二手房成交量分別為683套和300套，新房和二手房成交量雙雙低開。

業內普遍觀點認為，春節即將來臨，市場推盤節奏放慢，預計春節前市場都較為平淡。對于部分項目開盤遇冷，無需過多解讀，顯然，市場已經回歸理性，大量投資需求已經散去，"房住不炒"已經成為大家的共識。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，雖然深圳購房需求很大，但顯然已經減弱，項目營銷需要關注市場動態，在營銷方面更多創新。

部分樓盤開盤遇冷，主要有三個原因。

第一，去年9月份以來，深圳新盤供應規模總體較好。根據易居研究院智庫中心提供的數據，此前深圳新盤供應套數一般不會超過7000套。而9月份開始，屢屢破萬套，9-12月份新盤供應套數分別為14213、5840、11046、9656套，供應規模明顯放量，客觀上使得部分項目去庫存面臨競爭壓力。

第二，此類待銷售的項目面臨一些軟肋或劣勢，或者說認購方面遇到購房者的更為挑剔的選擇，如位置略偏遠等。

第三，當然更為關鍵的是，相比周邊的項目，銷售清淡的項目或許價格略高，自然容易面臨銷售困難、去化壓力大的問題。

部分項目遇冷，至少說明當前房屋銷售也還是面臨一些阻力。雖然深圳潛在的購房需求很大，但是相比過去兩年搶房的態勢，當前購房需求明顯是減弱了，這有很多原因。宏觀經濟大背景下，一些購房需求基本釋放完畢，一些新入市的購房者希望房價再降一點，畢竟當前市場的走勢也不明朗。

從實際過程看，這也要求各地營銷部門注意此類市場動態，積極在營銷方面做創新，主動把握營銷節奏和預判后續市場走向。從政策面看，若是各大城市房屋銷售壓力大，那么后續對于購房方面的支持政策將繼續推進，即進一步創造更為寬松的購房環境。

存量住宅項目537個

1月11日，深圳市規劃和自然資源局發布存量住宅用地信息，并公布存量住宅用地項目清單（截至2021年12月31日）。

據統計，深圳存量住宅項目537個，其中，普通商品房356個。存量用地總面積1017公頃，未動工土地面積269.84公頃，已動工土地面積747.16公頃（其中未銷售土地面積286.17公頃。）其中，住宅項目最多的為龍崗區，共103個項目，也是唯一“破百”的區域，仍是深圳的供應大區。其他，光明區86個，寶安84個，龍華73個，南山53個，坪山37個，福田30個，鹽田25個，大鵬24個，羅湖22個。

深圳市規劃和自然資源局相關負責人表示，2022年，深圳將繼續嚴格落實中央“房住不炒”精神，多措并舉“增居住、優民生、強工業、控商辦”“穩地價、穩房價、穩預期”，保障房地產市場平穩健康發展，構建“4+2+2+2”住房保障體系（40%商品住房+20%人才住房+20%安居型商品房+20%租賃住房），確保實現“到2035年全市籌建各類住房170萬套，其中公共住房不少于100萬套”“以1900萬常住人口配置資源，人均住房面積不低于40平方米”的年度分解任務，打造先行示范區“住有宜居”民生幸福標桿。

房價預期管控，供應才是最好的良藥。深圳存量居住用地的項目數量和土地總面積再創新高，離不開深圳2021年從供給側不斷加大居住用地供應力度等一系列舉措，顯然，深圳還會繼續加大力氣在供應端發力，徹底打破住宅長期處于低供應通道格局。

更多新盤在路上

看得見的是，進入2022年短短10天，深圳已有至少5個項目開工！其中不乏去年土拍時就備受關注的網紅項目。

近日，深圳住建局發布《深業南方前海桂灣片區T201-0168號地塊項目基坑支護、土石方及樁基礎工程公告》。意味著，去年11月25日，深圳第三次集中供應宅地時，深業+安居集團約86.6億+競配建5.7萬平獲得的前海宅地正式開建，該地商品房限售均價9.2萬/㎡，人才房最高限售5.8萬/㎡（均毛坯）。

同樣，有市民反應，位于光明的聯發A622-0118拍賣地已經動工，目前工地在開挖，這是去年9月28日，聯發集團聯翔（杭州）房地產開發有限公司以總價14.38億元+16000平配建面積斬獲光明A622-0118地塊，是二類居住用地、城市道路用地。土地面積26100.71 平方米，建筑面積95790平方米。該宗地普通商品住房銷售均價不得高于45300元/平方米，安居型商品房平均售價不得高于22600元/平方米、最高售價不得高于23700元/平方米，估計今年就能開盤。

有業內人士認為，在市場信心不足，購房者觀望情緒濃厚的當下，新房入市，面臨的是客戶不足的尷尬。這種情況下，尤其考驗開發商的定價和銷售策略。但對購房者來說，應該要抓住這種難得的歷史機遇期（新盤多，價格穩）入市。畢竟，深圳不可能從一個存量市場（二手房為主）徹底扭轉成為一個增量市場（新房為主），2021年和2022年，這樣的市場是罕有的，疊加貨幣貶值和城市價值提升因素，剛需還是早買早好。

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