【樓市重鎮探營.長沙篇】越大越貴越好賣？ 改善需求激增長沙大戶型豪宅遭瘋搶

房地產變局不斷演進，市場一線有何變化？近期，e公司記者實地調研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長沙等9大重點城市房地產市場，感受市場真實脈搏。

即日起，e公司推出【樓市重鎮探營】欄目，每日一篇重點城市房地產調研報道，以饗讀者。

第七篇，關于長沙，過去一年，這座網紅城市掀起一股“大平層熱”。

處于省會城市房價”洼地“的長沙，房地價走勢多數時間較為平緩，在小幅波動中穩步上行，目前商品住宅主流價格在1萬元-1.6萬元每平米左右。

然而，”穩“字當頭的長沙房地產卻在去年底，今年初改善需求劇增，掀起“大平層熱”，簡單說就是”越大越貴越好賣“。

日前，e公司記者走訪梳理發現，長沙多個大平層為主的樓盤均出現千人搖號的盛況，其中有主打高檔的樓盤甚至標出近2.5萬元/平米的價格。由此，長沙普宅市場實現套總價千萬級的突破。

（圖片：旭輝鉑悅湘江沙盤）

那么，長沙房產消費改善需求”饑渴“是短期供需失衡還是長期趨勢走向，又會否帶動長沙整體房價逆勢飆漲？

湖南不動產商會常務副會長付木林表示，無論是外部政策要素的調控，還是內部城市特性與發展方向，長沙房地產出現大幅波動的可能性都不大，“我對未來謹慎看好”。

多數業內人士認為，“大平層熱”更多是體現長沙房產消費結構的優化。

大平層“一房難求”

日前，記者來到明星樓盤旭輝鉑悅湘江，項目處于濱江新城核心位置，為正地鐵口樓盤，位于地鐵4號線茶子山站8號、9號出入口、地鐵6號線在六溝垅站與4號線換乘，距離項目較近。

教育方面，項目周邊有博才西江小學、郝家坪小學、長郡濱江中學、師大附屬濱江學校等名校；商業方面，項目毗鄰約12萬方的凱德壹中心，周邊還有漁人碼頭、保利MALL和山姆會員店、奧克斯廣場、湘江玖號等商業體。

克而瑞數據顯示，旭輝鉑悅湘江2021年12月首開，推出220-370平米大平層產品，累計成交約8.7萬方，成交均價24699元/平米，比周邊樓盤二手房均價高了9000元/平米左右。

記者看到，裝潢豪華的售樓大廳內，前來看房的人并不多，”因為房子已經基本賣完，基本剩下少數樓層不好的單位，“銷售代表一臉輕松地向記者解釋：”開盤時大概400多套房，500多人跑來搖號，你要買只能等下一期了“。

（圖片：旭輝鉑悅湘江銷售中心）

同樣是在去年開盤的城發恒偉·洋湖映2009項目，建筑面積約191㎡、322㎡兩種大平層戶型剛一上市即迅速被搶光。1月中旬，開發商加推40多套，又再度被一搶而空。

在洋湖映2009，記者表達看房意圖后，一位張姓置業顧問向記者表示：“目前購房沒有任何優惠措施，買不買得到還得看運氣。”看記者未表達強烈的購買意愿，他沒有過多糾纏，此后也再未主動和記者聯系，看來房子并不“愁嫁”。

值得一提的是，去年底今年初，長沙多個中高大平層項目集中推盤，而在改善需求爆發的情況下，“日光盤”頻現。

長沙樂居網數據顯示，去年底，濱江府1913大平層認籌，主推戶型建面約197-238㎡，共可售房源440套，累計認籌1648組，房客比接近4：1；純新盤長沙悅府推出318套房源，價格1.88萬/平米起，整體均價20500元/平米，總價400萬一套，一共1151組認籌參與搖號，首開后長沙悅府又加推兩次，依舊“一房難求”。

在這令人瞠目結舌的“大平層”行情中，長沙消費者的熱情也被充分調動，為了獲得購房資格，對開發商的要求“言聽計從”。

李進（化名）相中了某知名房企在長沙市中心推出的高端大平層，該樓盤原定于今年2月份開盤。置業顧問起初給李進的報價是2.2萬元-2.5萬元每平米，但在市場熱度高漲的情況下，開發商計劃將價格再提高每平米3000元。此外，為梳理鎖定客群，開發商還設定了200萬驗資看房，參與認籌先交20萬元“誠意金”等要求。

購房心切的李進一一照辦，但她仍憂心忡忡，“做完這些并不是買房穩了，而是僅獲得參與購買的資格，看這火爆程度，估計到時候還得搖號。”

現結構調整契機

多個渠道的監測數據顯示，長沙房市正在迎來改善需求激增的結構性行情。

1月15日，國家統計局發布《2021年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，在全國房價疲軟的情況下，長沙12月新房價格環比11月上漲0.3%，同比2020年12月上漲7.5%。

相比2020年均價，長沙2021年12月新房價格上漲9.4%，在全國排名靠前。根據數據，長沙去年新房漲幅較大的正是144平米以上改善區間。從市場看，帶裝修房源、洋房、別墅改善戶型增加與旺銷，拉升了長沙整體房價。

克而瑞研究報告顯示，長沙2021年大平層入市劇增，景觀資源及品質改善需求形成對大平層追捧。新入市大平層多集中于湘江兩岸強資源型板塊，項目單價高于板塊均價1000-2000元/平米左右。全年數據來看，高端項目認購率呈上升之勢，160平方米以上改善需求持續擴大。

從開發商角度來看，長沙不限價地塊占比上漲，且多位優質地段項目，利潤空間適度增加，各方面均能適配房企高端產品系。目前，萬科、旭輝、華潤及綠城在長沙的頂級產品系均沿江分布，產品以剛改+改善為組合，匹配不同層次客戶置業需求。另外，2022年仍將有萬科臻系、綠城鳳起等高端產品入市。

值得一提的是，去年長沙新房整體供給實際并沒有提升，開盤項目下滑一成左右，平均去化率65%。

長沙住宅市場為何在此時調整消費結構，由剛需為主開始向高端需求轉變？

付木林表示，長沙向來就是省會城市房價洼地，投資泡沫較少，“房價整體向下空間不大，向上卻有不少的契機。”

機會之一是長沙繼續向國家中心城市目標邁進。2021年3月湖南省出臺了“十四五”規劃綱要，重提推動長沙創建國家中心城市。隨后湖南多個文件均提出要加快向此目標推進。

克而瑞認為，政策導向下，城市群和都市圈是未來發展大方向，長江中游城市群提檔，長株潭都市圈地位提升，長沙作為都市圈核心城市將迎來發展利好。

同時，長沙作為省會城市向地市州房產需求的輻射；長沙本身所具備的“網紅城市”、消費城市等特性都將推動本地房市結構持續調整。

數據顯示，長沙多元產業持續吸納人口流入，2020年長沙人口突破千萬，人口增速位列全國第三，15-59歲人口占比位列全省第一，是湖南最年輕的城市，為樓市發展奠定了良好購買基礎。

更重要的是，長沙歷年房價收入比呈下行趨勢，以居民收入計算2020年房價收入比僅為6.7年，居民整體購房壓力小，“在目前限購政策沒有松動的情況下，更多消費者更愿意選擇大戶型一步到位。”上述人士表示。

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