兩部門發文松綁保租房貸款！減輕房企顧慮，提高銀行放貸積極性；專家：效果有待觀察

今天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。

此外，還明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有利于銀行業金融機構加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，支持我國住房保障體系建設，有助于推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。下一步，人民銀行、銀保監會將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續加大對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支持力度，促進房地產業良性循環和健康發展。

房企應主動把握

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策對于減輕房企顧慮、積極申請貸款發展保障性租賃住房等有積極的作用。

嚴躍進分析，此次央行政策提出了兩條重要內容。第一、保障性租賃住房相關貸款不納入房地產貸款集中度管理。第二、保障性租賃住房的貸款力度要加大。從這兩點來看，政策出發點在于為保障性租賃住房提供更強的貸款支持。而由于房貸集中度政策的維持，所以適當進行了松動，進而減少顧慮。由于當前房企資金壓力較大，如果三道紅線也要把貸款納入考核，那么房企申請此類貸款的動力非常不強，進而會影響保障性租賃住房的建設和供應。此次政策，是并購貸退出房貸集中度考核后，第二個房貸集中度政策松動的例子。

此次政策可以從兩個角度去理解：從保障性租賃住房市場的發展角度看，這是信貸政策放松和鼓勵的重要政策，真正促進房貸領域支持保障性租賃住房的發展。而從房貸集中度的角度看，實際上也體現了房貸集中度政策在松動。此前是并購貸，而此次是保租房房貸，兩類貸款不納入房貸集中度的考核中，既說明房貸集中度政策大方向不變，也體現了房貸集中度政策積極優化。此次央行政策，將使得房企的申請貸款動力增強，對于今年保障性租賃住房的更快更好發展，將提供更大的動力。

嚴躍進認為，對于房企來說，應該精準理解此類政策。

第一、在2020年的時候，央行發布過《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，此次政策提及過一個內容，即房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。所以從此次央行新政策看，其實思路相似，但是從過去的市場化租賃住房轉變為保障性租賃住房。換句話說，當前保障性租賃住房是重點產品，原有房貸集中度的政策需要與時俱進積極配合。

第二、此次改革的保障性租賃住房，必須具備保障性租賃住房項目認定書，換句話說，房企不能自己認定此類房源，必須獲得此類項目認定書，才可以實現房貸集中度的豁免條款。

第三、房企應該主動在此類產品方面積極發力，這是商業銀行2022年重點推廣的房貸產品，房企應該主動把握此類信貸機會。

銀行將積極放貸

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這一政策提高了銀行放貸的積極性，促進地產融資轉型。對商業性房貸限制規模，對保租房貸款不限制規模，而且利率由優惠，意在調整銀行資產結構，促進普惠金融發展，其邏輯與扶持中小微實體貸款完全一致。央行、銀保監這次也表示，加快建立完善住房租賃金融制度，也就是要針對新的住房供應體系，配置響應的金融支持制度，從而促進地產行業轉型。

需要注意的是，保租房貸款，目前仍在開發貸款科目，按照開發貸款邏輯投放，最多放貸總投資的80%，20%是項目資本金。具體貸款比例與項目建設主體、區位、出租率預測等，有很大關系。下一步，隨著住房租賃金融制度的建立，銀行將會單列保租房貸款科目，并對該類貸款在認定、投放、定價、償還等方面，建立完全不同的貸款管理制度。

李宇嘉同時也表示，效果還有待觀察。盡管國家大力鼓勵保租房貸款，但由于保租房利率低，多數沒有抵押物或高信用等級擔保，銀行投放的積極性并不高。未來，能做到多大規模，還有待觀察。我認為，未來一段時間還主要以國企央企以及大型優質民企（萬科、龍湖、綠城）、以及地方城投平臺為主。因為，這類型的建設主體，在抵押物、信用等級方面，滿足銀行的需求。另外，除了開發以外，對于改造類的保租房，運營中的流動資金貸款、物資采購貸款等，也應該做出創新，滿足這個行業的需求。

關鍵詞： 發文 積極性 顧慮