一線城市領漲，全國新房止跌，二手房跌勢也趨穩！專家提醒，樓市觸底反彈，或將整體回升

今天（2月21日），國家統計局發布2022年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。國家統計局城市司首席統計師繩國慶時表示，2022年1月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比降勢減弱，同比漲幅總體回落。

數據顯示，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲或降幅收窄，同比漲幅總體回落；環比下降城市個數減少，同比下降城市個數增加。

一線城市領漲態勢明顯新房止跌

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%；三線城市新建商品住宅環比下降0.2%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。1月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有39個，比上月減少11個。

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.4%，漲幅與上月相同；二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點。1月份，70個大中城市中，新建商品住宅同比下降城市有20個，比上月增加3個。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，70城新房價格環比指數自去年9月份以來，環比首次止跌，意味著去年四季度政策糾偏（滿足合理融資需求，按揭利率連續4個月下降）、地方積極紓困行業、開發商為維護資金鏈不得不打折促銷的現象有所緩解，居民對市場的悲觀預期也有所緩解。最典型的表現，就是房價下跌城市，從去年12月份的50個，下降到39個，并呈現連續下降態勢。

這其中，一二線城市止跌回升。1月份，一線城市新房價格環比上升0.6%，而上月為-0.1%，這是7個月以來的環比新高，反彈非常明顯。京滬領漲，前期受開發商信用風險、疫情沖擊的廣深也迅速反彈。一線城市領漲態勢明顯，二線城市也從此前連續3個月下跌轉為上漲0.1%。

三線城市繼續下跌，但跌幅有所緩解。近期，三四線城市積極紓困樓市，比如，增加公積金貸款額度，降低二次公積金貸款首付，購房補貼、契稅減免、人才優惠等，起到了效果。

二手房繼續下跌，但跌幅趨緩

1月份，一線城市二手住宅環比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。二線城市二手住宅環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格下降0.4%。1月份，70個大中城市中，二手住宅銷售價格環比下降城市有55個，比上月分別減少8個。

1月份，一線城市二手住宅同比上漲4.1%，漲幅比上月回落1.2個百分點。二線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.5個百分點。三線城市二手住宅同比由上月持平轉為下降0.7%。1月份，70個大中城市中，二手住宅銷售價格同比下降城市有30個，比上月增加4個。

二手房數據顯示，全國二手房雖在繼續下跌，但跌幅趨緩。李宇嘉分析，二手房價格環比指數連續5個月下跌，但跌幅收窄，從上月的-0.4%收窄至-0.3%，符合政策紓困主要在新房市場，新房市場率先回升、二手房滯后觸底的邏輯。同時，按揭利率下降也對二手房市場跌幅趨緩有所幫助。

其次，一線城市二手房價格連續2個月環比上升。1月份，一線城市二手住房價格指數環比上漲0.1%，盡管回升幅度不高，但連續兩個月環比回升；二線城市跌幅連續2個月收窄，本月下跌0.2%，觸底趨勢明顯，三四線城市連續4個月的跌幅保持在0.4%，主要與供應量大，二手房市場交易本身頻率不高、但成本較高，加上新房促銷，導致二手房市場積重難返。

可以看出，多數城市二手房價下跌。1月份，70城有55個城市二手房價格指數環比下跌，二手房價格環比下跌城市連續5個月保持在50-65個城市。二手房同比指數從上月的1.0%降至0.3%，一二三線城市二手房價格指數同比漲幅都在下降。1月份，70城中有30個城市二手房價同比下跌，下跌城市數連續7個月增加。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，今年1月份信貸政策繼續寬松，各地對于房地產市場的政策明顯持寬容和鼓勵態度，客觀上都使得去年尤其是下半年二手房蕭條的態勢得到遏制。從二手房的漲價城市數量看，1月份略有增加。去年11月份上漲城市為3個，12月份為6個，而現在增至10個。這都說明當前房價方面開始走出最低迷的時期。從排序上看，成都和昆明出現了較快的上漲。這中間值得反思的一個內容是，云南房地產市場這兩年其實并不景氣，但是二手房數據表現略強勢。要防范2021年昆明房地產開發投資數據疲軟，導致房源略偏緊，進而一些壓力開始傳導到二手房市場上。從變化方面看，二線城市二手房的跌幅收窄態勢最明顯。這也說明二線城市潛在購房需求較強，要防范后續二手房出現炒作等情況。當然總體上說，二手房的邏輯很清晰，其跟隨一手房市場而變動。

對于二手房市場來說，嚴躍進認為，去年下半年持續降溫，所以很大程度上一些潛在的交易需求是被抑制的。類似需求抑制，也使得后續有可能會重新釋放。所以當前在二手房市場中，要密切關注其和一手房的聯動關系。若是一手房后續開始炒作，那么部分壓力也會傳導到二手房市場中。另外從大方向看，二手房今年也可以享受較好的信貸政策支持，本身也會處于一個筑底-復蘇的過程。

樓市觸底反彈趨勢明顯

嚴躍進認為，1月份的數據釋放了積極的信號，說明經過去年四季度積極得當的政策調整，尤其是金融信貸政策，房價過冷或過快下跌態勢開始受到遏制。近期有一些城市出現了首付比例下調的政策，充分說明當前房貸政策繼續趨于寬松，同時能夠在很大程度上降低購房入市的門檻，對于激活市場交易有積極作用。隨著市場交易的復蘇，后續價格方面也會有積極的表現，即不會過快下跌。總體上“政策底-市場底-企業底”的傳導機制很清晰，后續市場基本面有進一步趨好的可能。

李宇嘉也表示，這些數據是樓市觸底反彈的信號，各項數據表明，一線城市回升態勢很強。國家層面提出今年經濟基調是“穩字當頭、穩中求進”，自然在樓市領域，“保交樓、保穩定、保民生”的權重在提升，央行四季度貨幣政策執行報告中，刪去了“保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性”，意味著今年樓市資金面會比2021年會有明顯改觀，再加上各地積極托底樓市，樓市觸底反彈趨勢明顯，一線城市率先反彈，這也是歷次樓市周期變換的規律。

但李宇嘉也同時認為，各地樓市分化比較明顯。首先是一二線重點城市和三四線城市將出現更加明顯的分化，這與人口和資金流向、供求關系、市場預期有極大關系。從近期市場走勢來看，這一趨勢已經出現。其次是新房和二手住房的分化，今年，新房市場回升明顯快于二手住房，一方面與政策紓困重點在新房有關；另一方面，盡管市場回升，但開發商資金鏈仍比較緊張，定價合理是主旋律，新房對二手房在價格上、成本上的優勢仍舊存在，導致二手住房難以快速回升。

市場或在年中呈現整體回升態勢。由于熱點城市新房庫存并不大，很多只有6-7個月，當新房市場反彈，預期開始回升時，增量需求會涌入二手住房，預計在年中前后，熱點城市、區域新房和二手房均出現明顯回升的趨勢。

關鍵詞： 一線城市