深圳房地產(chǎn)市場大宗交易等風(fēng)來？

“無論是外資，還是全國性自用客戶，去年來深圳看項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)明顯增多，深圳大宗交易市場正越來越受投資者關(guān)注。只是因?yàn)橐咔榉磸?fù)，疊加房地產(chǎn)環(huán)境遇冷，看的多，定的少，去年市場數(shù)據(jù)并未創(chuàng)新高，”第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿認(rèn)為，“深圳大宗交易市場的投資窗口已打開，未來充滿機(jī)會，只要信心回暖、金融寬松，無論是交易數(shù)量，還是交易金額都會再創(chuàng)新高。”

一線城市大宗交易總體趨勢回暖

去年開始，全國一線城市大宗交易總體趨勢正在回暖。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，北上廣深四大一線城市大宗交易總成交額近1800億元，同比增長約7%。其中，上海大宗交易成交額領(lǐng)跑全國，突破700億元，成交宗數(shù)70宗，創(chuàng)新高。顯然，一線城市中，上海大宗交易市場是最活躍的，仍然是境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)、險(xiǎn)資及自用客戶的主要投資市場，各方投資力量比較均衡。

四大一線城市大宗交易的單宗交易額均有所減小。其中，北京大宗交易成交最多，平均單宗金額約17.7億元；深圳平均單宗成交金額最小，約9.3億元。

盡管單宗交易金額不高，但需要注意的是，深圳去年成交宗數(shù)提高了。吳睿表示：“我們明顯感覺到，去年來大灣區(qū)，看深圳市場的投資機(jī)構(gòu)明顯增多。只是，受疫情影響，以及深圳地產(chǎn)市場低迷，加上部分地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)陷入困境，整體投資環(huán)境不太好，機(jī)構(gòu)普遍表現(xiàn)得較為謹(jǐn)慎。看的多，定的少，成交的也多是小金額交易，這個數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于深圳疫情前。”但從去年成交數(shù)據(jù)可以看出，自用客戶為主要購買力，這主要是受深圳定位及政策等多重利好，全國性自用客戶正在積極關(guān)注灣區(qū)市場。

“對于外資，尤其是港資而言，深圳市場比北京、上海更具有地理優(yōu)勢。只是因?yàn)橐咔榈囊蛩兀约吧钲趪?yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策影響，暫時沒有投資深圳。但深圳這個市場，他們肯定是不會放棄的，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展是其必須配置的投資領(lǐng)域。”吳睿提到：“在我接觸的客戶中，很多老牌香港家族多次咨詢深圳項(xiàng)目，他們的思路其實(shí)很清晰，就是看好粵港澳大灣區(qū)的未來。但是他們的投資習(xí)慣較為謹(jǐn)慎，加上疫情因素，很多老板無法親自來深圳考察項(xiàng)目，無法做決策，以致成交延后。一旦疫情結(jié)束，通關(guān)出行自由，這一塊的投資需求很快就會釋放出來。”

深圳小規(guī)模交易成市場主流

2021年，深圳成交32宗大宗交易，總成交金額約297億元，總成交額同比下降約6%，但成交宗數(shù)顯著增加，小規(guī)模交易正成為市場主流。

整體而言，深圳全年的有效成交并不活躍。第一季度錄得成交額最高，約142億元，主要為前年在談交易，去年初落地成單。第二、三季度受疫情反復(fù)、房地產(chǎn)市場調(diào)控、金融政策收緊及境外債暴雷等多重因素影響，疊加了市場過度的悲觀反應(yīng)，使得有效交易量下滑。第四季度由于臨近年底業(yè)績實(shí)現(xiàn)，陸續(xù)有上市企業(yè)自用購置及開發(fā)商舊改項(xiàng)目購置的成交，使得市場整體交易量回升。

對于深圳去年大宗交易有效成交率不高，吳睿分析認(rèn)為，部分投資者抱著撿漏心態(tài)來深圳看項(xiàng)目，以為困境開發(fā)商會超低拋售資產(chǎn)，然而大多失望而歸。目前，大多深圳困境開發(fā)商出售項(xiàng)目因?yàn)楦邆鶆?wù)杠桿問題而難以交易。因而即使市場上流傳著各種資產(chǎn)清單，但成交并不多。

深圳投資窗口已打開

吳睿多次強(qiáng)調(diào)，去年，前來第一太平戴維斯咨詢深圳項(xiàng)目的投資機(jī)構(gòu)和企業(yè)明顯增多。這個感受，在數(shù)據(jù)上得到證明：去年，深圳租賃市場活躍，凈吸納量創(chuàng)新高，租金趨勢企穩(wěn)回升，表示企業(yè)看好深圳未來，正用真金白銀加大投入。未來，深圳市場會更好，尤其是大宗交易，會受越來越多的投資機(jī)構(gòu)關(guān)注。

首先，深圳城市基本面穩(wěn)定向好，粵港澳大灣區(qū)概念已成熟，深港融合正在持續(xù)推進(jìn)，這蘊(yùn)含了巨大的投資潛力。隨著大灣區(qū)融合推進(jìn)，以前是1.0的深圳，以后可能是2.0的深圳，看得見的發(fā)展趨勢，會被更多投資者關(guān)注。

其次，目前還有很多投資機(jī)構(gòu)沒有布局深圳，隨著越來越多的投資資金進(jìn)入深圳，一家買、兩家買、三五家買，投資氛圍起來，就會形成良性循環(huán)。相信未來，無論是全國性投資企業(yè)，還是外資，都會直接或者間接的方式布局深圳。

第三，深圳本身的產(chǎn)業(yè)原生動力很強(qiáng)。看去年深圳寫字樓的吸納量，接近120萬平米。全中國最高，表明深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常活躍。

吳睿認(rèn)為，隨著預(yù)期市場可供交易標(biāo)的增加，有一定議價空間，為中長期投資者帶來投資窗口期。在經(jīng)歷政策變動及多輪市場調(diào)整后，工改工項(xiàng)目價格回調(diào)企穩(wěn)，部分項(xiàng)目已經(jīng)滿足中長期持有運(yùn)營的投資邏輯。

其他投資觀點(diǎn)

1、“買房就暴漲”的時代已經(jīng)結(jié)束，但一線城市房產(chǎn)仍有投資價值。

國內(nèi)投資渠道并不多，對于普通投資者，吳睿認(rèn)為，購買房產(chǎn)仍是不錯的資產(chǎn)配置。在“房住不炒”的政策下，過往買房必漲、暴漲的時代已經(jīng)結(jié)束，但從長遠(yuǎn)來看，一線城市房產(chǎn)仍具升值空間，同時區(qū)域存在分化。“這與城發(fā)展的脈絡(luò)一樣，不是所有城市的房子具有投資價值，同一個城市，不同地段，房價趨勢也會出現(xiàn)分化。”土地資源緊張、未來人口持續(xù)增長的區(qū)域，其房產(chǎn)更有價值。

2、并非所有的房地產(chǎn)領(lǐng)域都進(jìn)入了“黑鐵時代”。

對于萬科郁亮提出的“黑鐵時代”，吳睿認(rèn)為，對于過去一直保持高杠桿、快周轉(zhuǎn)的開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在打法變了，整體利潤低了，是進(jìn)入所謂黑鐵時代。但對于部分擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲備并保持穩(wěn)健運(yùn)營邏輯的地產(chǎn)企業(yè)，他們的好時代仍然可期。同時，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)還有很多細(xì)分賽道也才剛剛開始凸顯價值，比如產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、物流等領(lǐng)域。

【文中數(shù)據(jù)均來源：RCA、市場公開信息、第一太平戴維斯研究部、投資部整理。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均為 1 個億以上交易】

關(guān)鍵詞： 大宗交易 深圳房地產(chǎn)