又爆一雷！千億巨頭招商蛇口計提近44億資產減值，還有哪些“雷”？

2021年堪稱地產行業最難的一年。市場降溫、融資收緊、監管升級……外部環境的急劇變化，令許多房企措手不及，部分房企因為債務危機而暴雷。

受到房地產市場大環境的影響，招商蛇口又一次錄得全年歸母凈利潤下跌。

招商蛇口增收不增利

公開資料顯示，招商蛇口為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是集團內唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺。

2月23日，招商蛇口發布業績快報稱，2021年其實現營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%；利潤總額228.43億元，同比減少5.25%；歸母凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

事實上，增收不增利早已是房地產行業的普遍現象，招商蛇口的歸母凈利潤在此之前已經出現了下跌的趨勢。數據顯示，招商蛇口2018年-2020年所實現的歸母凈利潤分別為152.4億元、160.33億元和122.5億元，分別同比增長20.4%、增長5.2%和下降23.6%。

這主要是由于過往由于房價上漲預期，房企不惜代價借高息錢、拿高價地。但在限房價、限地價的當下，這些問題逐漸暴露，企業毛利率不斷下滑，利潤空間不斷壓縮。

而在這種情況下，有“地王收割機”之稱的招商蛇口，并沒有因此控制拿地節奏，反而在2021年再度開啟高溢價掃貨模式。

據中指研究院數據顯示，2021年，招商蛇口權益拿地金額853億元、權益銷售額約2043億元，據此計算，拿地銷售比為41.75%，超過拿地銷售比40%紅線1.75個百分點，超2021年50家代表企業拿地銷售比均值17.75個百分點。

根據招行蛇口發布的數據測算，招商蛇口2021年全年的歸母凈利潤率約為6.5%，而2020年為9.5%，這意味著招行蛇口近兩年來毛利率一直處于下滑狀態。

資料來源：平安證券

與同行相比，招商蛇口2021年全年的歸母凈利潤率還有一定的優化空間。如，保利發展和金地集團，2021年的歸母凈利潤率約分別為9.67%和9.53%。

上海中原地產首席分析師盧文曦表示，雖然現在一些城市在集中拍地，但實際地價還是在往上走，包括今年建材等成本都在上漲，這些都會吞噬房企利潤。如果控成本上沒有有效舉措的話，不排除毛利率還有下降的可能。

計提資產減值準備43.72億

招商蛇口增利不增收，除了與房地產業務的毛利率下降有關，還與公司在計提資產減值準備有關。

根據招商蛇口的公司，招商蛇口對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，減少其2021年度歸母凈利潤34.56億元，對歸母凈利潤的影響同比增加12.72億元。

對上述計提資產減值，招商蛇口還單獨發了份公告予以了說明，其中包括信用損失準備9.81億元、存貨跌價準備17.19億元、投資性房地產減值準備7.79億元、長期股權投資減值準備8.93億元。

實際上，這并不招商蛇口第一次進行大幅度的減持拔備的操作。

早在2020年，招商蛇口對截至2020年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。2020年計提存貨跌價準備及重大風險類別應收款項信用損失準備等減值準備31.01億元，同比增加9.7億元；減少其當年歸母凈利潤21.84億元，對此的影響同比增加7.50億元。

彼時，招商蛇口的董事總經理蔣鐵峰表示，由于2016、2017年招商蛇口拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉周期，正是由于那批高價地才造成了招商蛇口在2020年進行大幅計提減值準備。

對此，有業內人士表示，通過計提拉低業績，給來年一個較低的起點，這種行為屬于“財務洗澡”。好處是將公司的負面因素一起集中釋放，減少企業未來一段時間盈利的不確定性。

債臺高筑

除了這些之外，招商蛇口的隱性債務不容忽視。

據公開數據顯示，目前為止，招商蛇口存續美元債1只，金額2.3億美元；人民幣債券存續數量30只，合計388.29億元。其中，10只人民幣債券將于一年內到期，總額為125.1億元，占比近1/3。

據貝殼研究院數據顯示，于2022年，251家房企需要償還到期債務，其中到期債務超過100億元的房企僅有22家。也就是說招商蛇口今年到期的債務之高位于居行業前列。

此外，自2017年開始使用永續債不到四年時間，招商蛇口永續債從無到有升至280.62億元。為此，招商蛇口僅2021年上半年就支付近6億元利息，約占同期歸母凈利潤42.51億元的14.11%。

房地產“暴雷”企業

事實上，招商蛇口并非首個出現問題的房企。開年至今，其實已有不少房企傳出“負面”消息，其中不乏行業龍頭，這對于買房人來說，這些“負面”消息聽著都讓人心慌。

華夏幸福預計2021年度凈虧損為331億元-391億元，比上年同期下降1003.14%-1167%；藍光發展預計2021年度凈虧損為120.37 億元左右；泛海控股預計2021年度凈虧損90億元-110億元等。這個名單還很長，后面還有一長串虧損的房企。

此外，2月18日，正榮地產集團有限公司發布公告稱，公司資源不足以支付2億美元永續債，正嘗試征求證券實益擁有人的同意，就證券提出若干建議豁免及修訂。

陽光城預計2021年度凈虧損45億元-58億元。2月18日，陽光城發布公告稱，因受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境疊加影響，公司流動性出現階段性緊張，公司未能在豁免期內支付需支付的境外債券利息，合計2726.25萬美元。

對此，陽光城表示，公司正在就上述事項尋求法律意見，以期通過適當方式應對相關事宜。而談及未來，陽光城也表示，公司亦不斷努力通過各種方式獲取資金以償還欠款。

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