賣賣賣！潘石屹七折出售3.2萬平房源，什么信號？

3月10日，券商中國記者從SOHO中國了解到，SOHO中國董事長潘石屹宣布，將以7折價(jià)格銷售3.2萬平方米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

SOHO中國表示，為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力，此次銷售房源的收入將全部用于降負(fù)債，不會(huì)用做股票分紅。

受此消息影響，10日午后，SOHO中國股價(jià)直線拉升，最高漲幅達(dá)到21.38%，截至收盤時(shí)，股價(jià)漲幅為8.97%，報(bào)收1.58港元。

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，SOHO中國通過七折出售核心物業(yè)降負(fù)債，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，民營房企生存環(huán)境更加艱難，降負(fù)債對企業(yè)健康發(fā)展有積極的作用。

7折出售京滬優(yōu)質(zhì)房源

3月10日，SOHO中國舉辦了2022年首場租賃表彰會(huì)暨優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì)，在活動(dòng)上，SOHO中國董事長潘石屹宣布，將以7折價(jià)格銷售3.2萬平方米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

據(jù)了解，這3.2萬平方米的優(yōu)質(zhì)房源，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個(gè)項(xiàng)目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類業(yè)態(tài)，其中不乏包含租約及市場稀缺的整層房源，租金回報(bào)穩(wěn)定，投資性價(jià)比極高。

對于寫字樓市場的意向投資者來說，7折出售不失為一個(gè)撿漏的好機(jī)會(huì)。同時(shí)，SOHO中國還將傭金獎(jiǎng)金比例提高到交易額的4%，遠(yuǎn)高出行業(yè)平均水平。目前，所有待售房源已經(jīng)全部在“SOHO中國公開租售平臺”小程序上架。

券商中國記者查閱“SOHO中國公開租售平臺”了解到，7折出售的9個(gè)項(xiàng)目中，北京有7個(gè)，分別是銀河SOHO、中關(guān)村SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、朝陽門SOHO、三里屯SOHO、建外SOHO；上海有2個(gè)，分別是SOHO東海廣場和SOHO中山廣場。

其中，銀河SOHO有15套可售辦公房源，最大的一套是一個(gè)整層，面積2800多平方米，售價(jià)4.8萬元/平方米起；朝陽門SOHO有8套可售商業(yè)房源，最大的一套是1700平方米，售價(jià)2.5萬元/平方米起；建外SOHO有1套房源是會(huì)所，面積達(dá)到3000平方米，售價(jià)5萬元/平方米起。另外，SOHO中山廣場有13套可售房源，有2套面積超過2100平方米，一套辦公房源售價(jià)4.3萬元/平方米起，一套商業(yè)房源售價(jià)2.5萬元/平方米起，另外還有一套商業(yè)1600平方米，售價(jià)2.6萬元/平方米起。SOHO東海廣場的4套房源均上千平方米，其中整層辦公售價(jià)每平方米6萬元左右起。

除上述幾套面積較大房源外，其他房源面積在100平方米到500平方米不等。

銷售收入用于降負(fù)債

SOHO中國表示，過去兩年，新冠疫情反復(fù)、教育“雙減”政策等因素給辦公和商業(yè)樓宇租賃市場帶來了相當(dāng)?shù)呢?fù)面影響。面對如此巨大的挑戰(zhàn)，SOHO中國在2021年底仍然達(dá)到了83.4%的平均出租率，其中上海古北SOHO實(shí)現(xiàn)滿租、北京麗澤SOHO出租率也突破了80%，均達(dá)到兩個(gè)項(xiàng)目入市以來的最高水平。

對于7折出售優(yōu)質(zhì)房源的原因，SOHO中國表示，是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力。潘石屹明確表示，此次銷售房源的收入將全部用于降負(fù)債，不會(huì)用做股票分紅。

SOHO中國還表示，近年來，SOHO中國一直秉承相對穩(wěn)健的經(jīng)營策略，深耕寫字樓租賃市場，租金收入穩(wěn)定。目前SOHO中國凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%，保持在行業(yè)內(nèi)的較低水平。居安思危，SOHO中國希望通過此次調(diào)整“減負(fù)”前行，以更加靈活的姿態(tài)應(yīng)對市場變化，尋求長期健康的發(fā)展。

受此消息影響，10日午后，SOHO中國股價(jià)直線拉升，最高漲幅達(dá)到21.38%，截至收盤時(shí)，股價(jià)漲幅為8.97%，報(bào)收1.58港元。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對券商中國記者表示，SOHO中國過去也有類似這種大規(guī)模的出售行為，通過出售來回籠資金，這跟其散售的模式有關(guān)。當(dāng)然現(xiàn)在可能還有點(diǎn)特殊性，現(xiàn)在整個(gè)外部環(huán)境壓力比較大，他通過七折出售，說明資金上有一定的壓力，為加快出售，折扣力度比較大。另外，潘石屹說出售目的不光是為了資金壓力，是要降負(fù)債，說明現(xiàn)在企業(yè)在控制防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問題，降負(fù)債對企業(yè)健康發(fā)展有積極的作用。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水接受券商中國記者采訪時(shí)也表示，第一，SOHO中國一直有出售資產(chǎn)的計(jì)劃，之前出售多次未果。第二，當(dāng)前房地產(chǎn)市場劇烈下滑，部分民營企業(yè)爆發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定了SOHO中國出售資產(chǎn)的決心。第三，也表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境，民營房企生存環(huán)境更加艱難。

根據(jù)SOHO中國2021中期報(bào)告，2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)租金收入約8.04億元，同比增長約3%；毛利約6.59億元，同比下降約18%。于2021年6月30日，公司總借貸共計(jì)約人民幣185.23億元。借貸中約11.82億元將于一年內(nèi)到期，約16.02億元將于一年以上二年以內(nèi)到期，約54.42億元將于二年以上五年以內(nèi)到期，約102.97億元將于五年以上到期。于2021年6月30日，公司約178.55億元的借貸以本集團(tuán)的投資物業(yè)作抵押，及一家中國境內(nèi)子公司股權(quán)作質(zhì)押。截止2021年6月30日，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%。

據(jù)媒體報(bào)道，自從2014年以來，SOHO中國就已經(jīng)開始出售在中國的資產(chǎn)，同時(shí)也并未在境內(nèi)購入過新資產(chǎn)。在2014年至2021年的八年間，SOHO中國累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過350億元。

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