SOHO中國已到了賣房還債的境地了？

雷達財經 文|長帆 編|深海

在賣股權失敗后，潘石屹又選擇了賣資產。

3月10日，SOHO中國舉辦了2022年首場租賃表彰會暨優質房源推介會。在活動上，SOHO中國董事長潘石屹宣布，以7折價格銷售3.2萬平米京滬兩地的優質物業。

對于打折出售大量房源的原因，潘石屹表示，公司遇到困難，近期需要還債，償債金額與房源銷售金額差不多。

雷達財經注意到，SOHO中國曾是地產王者，2003年時納稅規模位居行業第二。2007年10月，SOHO中國登陸港交所時，以19億美元創下亞洲最大商業地產IPO。

風光一時的SOHO中國，何以至此？

押注自持，SOHO中國近年利潤持續走低

SOHO中國，曾是地產行業的佼佼者。

1987年，潘石屹從石油部管道局辭職下海，跑深圳，上海南，在1990年的時候，跟馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪幾個朋友成立了"萬通"的前身——海南農業高科技聯合開發總公司。隨后，幾人靠著低進高出來炒房，開始賺到第一筆錢。之后在1993年，幾人成立北京萬通實業，推出的"新世界廣場"項目大獲成功，"萬通六君子"嶄露頭角。

1995年，六君子分手，各分"行李"。潘石屹拿走了北京一塊地。同年，潘石屹與妻子張欣成立紅石實業有限公司，用該地塊開發了現代城，并采用“散賣模式”，銷售迅速增長。

2003年，房地產被正式確立為國民經濟支柱。此時SOHO中國已經以1.78億元的納稅規模位居行業第二，而融創、融信、海亮、榮盛發展、上實發展、鑫江置業等另一波房地產強勢企業，此時才剛剛成立。

2007年10月，SOHO中國登陸港交所時，以19億美元創下亞洲最大商業地產IPO。

2012年，SOHO中國從"開發-銷售"變為"開發-自持"，潘石屹甚至高調喊出"自持物業比持有人民幣更好。"

彼時，潘石屹還向媒體表示，SOHO中國轉型，包括了多項因素，其中寫字樓和商業物業租金的快速上漲是重要原因之一。潘石屹預計，3年后，公司的盈利將主要來源于租金收入，五年后，年租金收入將超過40億元，而銷售收入則逐漸成為輔助收入。

2015年，SOHO中國推出共享辦公品牌SOHO 3Q。當時，潘石屹認為，商鋪的利用率遠比不上寫字樓，將本來計劃建成SOHO商場的部分，也改為了寫字樓。

然而，"開發-自持"這條路并不好走，潘石屹預料的“五年后租金年收入將超過40億元”并未到來。2019年，公司租金收入為18.33億元，不足預測的一半。

2019年11月28日，潘石屹對外表示，從全中國來看辦公樓租金回報率不高，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約都是5%、6%，中國租金回報率低的我都不好意思說。“我們策略是先用比較低的租金把大家吸引過來，以后再慢慢漲。”

這最終拖累了SOHO中國的業績。2017年，公司實現凈利潤47.33億元，這是SOHO中國利潤的頂點。2018年降至19.25億元，2019年進一步降至13.31億元，2020年凈利潤只剩下5.36億元。

多次“賣身”未果，被罰近八億拖累現金流

面對業績困局，潘石屹萌生退意。

2019年10月，市場上就有消息稱，SOHO中國擬出售位于京滬兩地、總價值在人民幣500億-600億、被視為公司“八大金剛”的核心項目——北京的光華路SOHO、望京SOHO、前門大街項目、麗澤SOHO，以及位于上海的SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO。彼時有消息稱，接盤方或為黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立的買方團。

一時間，潘石屹跑路傳言四起。隨后，潘石屹放話：“我現在拿的是中國護照，第二個房地產建在這里，我是帶不動的，所以我跑了都是謠言。”

2020年3月傳言再起。消息稱黑石正在和SOHO中國針對私有化的相關事宜進行談判，收購的價格是6港元/股，較彼時SOHO中國的股價高出一倍，交易的整體價值約40億美元。

隨后，SOHO中國發布公告表示，正在與海外投資者進行洽談以探討進行戰略合作的可能性。不過，此次潘石屹卻選擇了關閉評論區，選擇沉默。這次“洽談”最后以失敗而告終。

經歷了長達近一年的沉寂，2021年6月16日，SOHO中國與黑石集團的交易宣告重啟，但收購價格僅相當于2020年公司凈資產的58.9%，較一年前打了“骨折”。據悉，如果交易達成，潘石屹夫婦在SOHO中國的持股比例將下降至約9%，兩人也將一次性套現118.16億元。

2021年9月10日，SOHO中國在港交所發布公告稱，就此前高盛代表黑石集團收購本公司全部已發行股份的要約，鑒于目前滿足先決條件的進展不足，各方在咨詢執行人員后決定并一致同意不作出要約。

“黑石和SOHO中國放棄本次收購，很大可能是因為反壟斷調查所致。” 北京威諾律師事務所合伙人，清華大學研究生導師楊兆全指出，“從此前的跡象可以看出，雙方可能對能否通過反壟斷調查，持悲觀態度，并可能基于這個判斷，終止了此前的收購意向。”

賣身失敗后，SOHO中國“遭遇連陰雨”。

2021年12月7日，上海市市場監督管理局網站稱，北京搜厚物業管理有限公司（下稱“搜厚物業”）在上海的多家分公司因存在電力價格違法行為，被上海多地市場監管部門合計罰款約8664萬元。

其中，搜厚物業的疑似實際控制人為SOHO中國。搜厚物業在上海的7家分公司均涉嫌在已收取包含公共設施能源費的物業管理費基礎之上，再向終端用戶加價收取電費。多收取的電費價格在158萬元至725萬元不等。

同年12月17日，北京市稅務局官網通報了北京建華置地有限公司（下稱“建華置地”）偷逃稅案件。

經查，建華置地在SOHO尚都項目（二、三期）土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳中，違規多扣成本，進行虛假申報，少繳土地增值稅和企業所得稅1.98億元。根據相關法律法規規定，稅務部門依法追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款共計7.09億元。

據此計算，公司合計被罰7.96億元。

而截至2021年年中，公司現金及現金等價物余額為14.92億元。據此計算，交罰款后公司現金及現金等價物將降至6.96億元。

而截至2021年年中，公司流動負債達59.14億元，現金并不能夠覆蓋流動負債。

此外，公司2021年年中，流動比率為0.88，速度比率為0.58，均顯示公司存在償債壓力。

有行業人士認為，在當前情況下，SOHO中國選擇賣資產償債，是一個符合邏輯的選擇。

對于此次七折出售，SOHO中國方面表示，此次出售房源是為了優化資產結構、來緩解資金壓力，收入將全部用于降負債、不分紅。

SOHO中國此次甩賣后，能否順利償債、潘石屹是否會繼續甩賣資產？雷達財經將繼續關注。

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