跨入千億陣營的越秀地產 增收不增利

較早披露業績報告的廣州國資最大房企越秀地產（00123.HK），“穩健”是其2021年度業績表現的關鍵詞。

穩健表現在多個方面。首先是銷售額穩定增長，2021年越秀地產銷售額為1151.5億元,同比增長20.2%,首次跨入千億房企陣營。

再者是是“三道紅線”均保持“綠檔”，2021年越秀地產剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比，分別為69.1%、47.1%和1.36倍，實現“三道紅線”全部達標。

不過，這份令越秀地產較為滿意的成績單，并不是毫無瑕疵的。

2021年越秀地產出現了增收不增利的情況。報告期內，實現營業收入573.8億元,同比增長24.1%；核心凈利潤約為41.5億元，同比增長3.2%。

但同期實現歸母凈利潤僅35.9億元,同比下滑15.5%。

對于越秀地產上市公司股東來說,其所能分到的凈利潤率僅有6.2%。而少數股東分走了年內近三分之一的盈利，應占盈利16.85億元，同比增長高達287%。

值得注意的是，期內越秀地產核心凈利潤3.2%的增長，或許與其它收益的增長有著很大關系。

根據財報可以看到，越秀地產2021年的其他收益凈額為15億元，主要包括越秀金融大廈處置相關稅前收益約24.39億元及年末持有投資物業本年評估凈跌值約9.04億元。

下面標注寫著：該金額指Gain Force附屬公司所持越秀金融大廈2021年的公平值增值人民幣12.03億元及與出售Gain Force相關的出售所得受益人民幣12.36億元。

根據此前公司公告，去年11月，越秀地產與越秀房產信托基金旗下公司簽訂了收購契約，以78億元的總代價向Yuexiu REIT 2018 Company Limited，出售稀缺優質國際甲級寫字樓越秀金融大廈100%股權。

對比2020年6.68億元的其他收益凈額來看，確實給越秀地產的業績增色不少。

此外，越秀地產2021年的短債有著較為明顯的增長。

截至2021年12月31日，越秀地產總借款約755.3億元，現金及現金等價物及監控戶存款約為405.0億元，凈借貸比率為47.1%。

具體來看，未來一年到期的借貸約為298億元，較去年同期增長約79.79%。而目前在手現金及現金等價物約327.7億元，能狗覆蓋短期借貸，但也說不上特別“寬裕”。

不過，越秀地產董事長林昭遠在業績會上多次強調“不差錢”，看來對于公司是信心滿滿的。

3月10日，在越秀地產業績會上，公司管理層表示，公司已收購部分合作項目股權，其中包括已收購花樣年重慶相關項目股權等。在被問及收并購問題時，越秀地產表示，“公司不差錢，各大金融機構已與公司接觸，未來收并購仍需要看標的情況”。

前面話音剛落，緊接著在3月11日晚間，越秀地產就發布公告稱要貸款融資5億港元，且還附有控制權條款。

此筆定期貸款融資的協議日期364天，根據融資協議規定，若、如果越秀地產的控股股東越秀企業（集團）有限公司于越秀地產已發行的具投票權股份中持有少于30%的直接或間接權益，或者，如果越秀企業不能再保持作為越秀地產單一最大實益擁有股東的地位，或者如果越秀企業不能再對越秀地產行使有效的管理控制權，即構成違約事件。

如果發生有關違約事件，則貸款人可宣布融資項下所有債項將立即到期應付。截至公告日期，越秀企業實益擁有越秀地產已發行股分合共約39.78%。

業績會上，越秀地產透露2022年拿地資金預算為457億元，投資強度40%。或許，這是其投資拿地走出的第一步。（來源|大華觀察）

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