天房發展連虧兩年 資產負債率上升到94%創新高

4月12日，股價漲停的天房發展(600322)，背后隱藏著一份難言亮麗的財報。

根據2021年年報顯示，報告期內，天房發展實現營業收入超46.65億元，但是歸母凈利潤卻虧損超過18.43億元，扣非凈利潤也錄得18.07億元的虧損。

值得注意的是，天房發展資產負債率升至94.43%，不僅首次突破90%，而且創出公司上市以來峰值。

超過18億元的虧損規模，對于天房發展來說是一個怎樣的體量呢？

梳理來看，天房發展2002年到2007年之間，歸母凈利潤始終在千萬元級別。從2008年開始，乘著房地產價格走高的東風，天房發展歸母凈利潤開始突破億元級別。

其中，2008年到2014年凈利潤保持在1.12億元到2.68億元之間；此后的2016年、2020年錄得虧損，且2020年虧損額度超過25億元。這也就意味著，天房發展2020年和2021年兩年的虧損金額，就已經遠超公司上市以來盈利規模的總和。

就經營情況而言，天房發展（含全資、控股子公司、參股公司按權益計算）2021年全年實現合同銷售面積15.57萬㎡，實現合同銷售金額40.56億元。

拆解來看，天房發展的銷售區域主要集中在天津和蘇州兩地，那么，這一北一南的房地產市場景氣度如何呢？

2021年天津調控政策寬柔相濟，市場面臨較大調整壓力，但成交量價均高于上年。統計數據顯示，2021年天津市商品房銷售面積為1435.42萬平方米，銷售面積同比增長9.8%，銷售額為2322.76億元，銷售額同比增長9.9%，成交均價16182元/㎡，同比增長0.1%。

從蘇州來看，2021年，蘇州市區（含吳江）商品住宅新增供應917.02萬平方米，成交925.17萬平方米，銷售金額達2393.92億元；蘇州大市（含四縣市）新增供應1836.55萬平方米，成交1862.55萬平方米，銷售金額達4092.59億元。蘇州全年市場熱度整體呈現出“前高后低”的特征。

從年報來看，天房發展在兩地的銷售毛利率水平呈現出分化走勢。其中，天津市去年毛利率水平為26.31%，提升了10.56個百分點；蘇州毛利率則為-9.70%，下降了接近26個百分點。

在兩地市場增長的加持下，天房發展雖然去年凈利潤大虧，但是去年46.65億元的營收規模實現了超過69%的增長。不過拆解公司財報可以看出，公司銷售費用的增幅遠遠超過營收的增幅。年報顯示，天房發展2021年銷售費用達到2.34億元，同比增幅接近115%。

同時，天房發展經營活動產生的現金流量凈額則出現超過33%的降幅，折射出疫情影響下，銷售情況的不及預期，以及公司所收現金的下滑。

資產負債率走高的背景下，天房發展明確，2022年公司將有針對性地將資金輸送到關鍵工作上，繼續抓好資金平衡，化解債務風險；打贏債務兌付和保證現金流量兩項攻堅戰，圍繞資金平衡，大力推進銷售、盤活資產和項目轉讓，做好項目退稅工作。

“公司所處的房地產行業存在負債規模普遍較大、負債率普遍較高的特點。受到房地產行業融資調控政策趨嚴、債務風險敞口增大等因素的影響，公司近年來融資難度加大，加之新冠肺炎疫情也在一定程度上影響了施工進度及銷售回款速度，公司可能面臨短期資金流動性風險?！?/p>

天房發展指出，為防范流動性風險，將一方面抓銷售促回款，推進資產盤活及租賃，積極拓展物業服務等發展方向，以豐富資金來源，解決流動性問題；另一方面創新融資方式、加大資金調控力度，提高資金利用效率，通過精細化和專業化運作，做好流動性管理。

從近期天房發展公告披露情況來看，相關運作已經起步。今年3月中旬，天房發展曾發布公告，公開掛牌轉讓控股子公司天津市天薊房地產開發有限責任公司60%股權，評估價值約為2.99億元。而在全年年底，天房發展還開始籌劃擬將控股子公司吉利大廈17.61%股權以21,052.34萬元價格轉讓給公司控股股東津投資本，以津投資本持有的對天房發展21,052.34萬元債權進行沖抵方式支付股權對價，不再向天房發展支付現金。

關鍵詞： 資產負債率 天房發展