疫情影響有限，粵港澳大灣區(qū)物流需求強(qiáng)勁、租金上漲趨勢不變！投資窗口打開，機(jī)構(gòu)這樣建議......

在剛剛過去的2022年第一季度，深圳優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場依舊沒有新增供應(yīng)，這已是連續(xù)3年半未錄得新增供應(yīng)入市了，供應(yīng)緊缺持續(xù)。

據(jù)CBRE世邦魏理仕最新統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，供不應(yīng)求的狀況繼續(xù)推動(dòng)著深圳物流市場平均租金持續(xù)增長，今年第一季度環(huán)比錄得0.5%的增長至每月每平方米47.7元。其中，非保稅物流園由于項(xiàng)目的稀缺性，租金增長明顯。

未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)深圳物流市場僅有一個(gè)新增供應(yīng)入市，為位于鹽田區(qū)的普洛斯物流中心，總體建筑面積約10萬平方米以上，整體市場供不應(yīng)求仍將持續(xù)。鑒于此種情形，一些租戶在深圳無法尋得優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉空間的情況下，將會(huì)轉(zhuǎn)向廠房類的單層倉，甚至樓倉來進(jìn)行替代，也會(huì)有部分需求繼續(xù)外溢至周邊的東莞和惠州等城市進(jìn)行布點(diǎn)。

CBRE世邦魏理仕聚焦粵港澳大灣區(qū)物流市場發(fā)現(xiàn)，粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資市場近年來快速升溫。疫情影響下，電商消費(fèi)習(xí)慣的養(yǎng)成，加之進(jìn)出口需求的不斷復(fù)蘇，粵港澳大灣區(qū)物流市場將在中長周期內(nèi)保持良好發(fā)展勢頭，從而帶來更多的投資機(jī)遇。

粵港澳大灣區(qū)物流需求強(qiáng)勁

粵港澳大灣區(qū)的GDP總量已經(jīng)躋身世界灣區(qū)前三，高度開放的營商環(huán)境、良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭、快速的人口增長、穩(wěn)定上漲的消費(fèi)和不斷釋放的政策利好，疊加出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展突出帶來的旺盛進(jìn)出口需求，共同推動(dòng)著灣區(qū)物流設(shè)施市場發(fā)展持續(xù)向好，市場活力不斷綻放，空置率長期處于低位，租金呈現(xiàn)穩(wěn)定增長。

目前，粵港澳大灣區(qū)GDP總量已經(jīng)超過世界第十大經(jīng)濟(jì)體——加拿大，且貨運(yùn)及客運(yùn)量遠(yuǎn)超其他灣區(qū)。與此同時(shí)粵港澳大灣區(qū)地均、人均GDP位列中國城市群榜首，2021年人均GDP達(dá)14.6萬元/人。聚焦粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市，其城市間貨運(yùn)量占比位列全國城市群第二，城市融合水平位居榜首，物流需求強(qiáng)勁，其背后折射出強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

圖一：粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市十三五與十四五GDP年均增長率

數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)，2022年

需求多樣高標(biāo)倉市場供應(yīng)有限

2021年，粵港澳大灣區(qū)的高標(biāo)倉存量近1,300萬平方米，深莞、廣佛四市為核心物流市場，高標(biāo)倉存量占灣區(qū)總存量的83%。

這當(dāng)前中國三大城市群（京津冀、長三角、大灣區(qū)）的核心物流區(qū)域高標(biāo)倉存量基本相當(dāng)，均位于1,000萬平方米左右，其中深莞廣佛區(qū)域的空置率最低，僅為4.3%，供不應(yīng)求的市場態(tài)勢凸顯。未來3年，新增供應(yīng)總量增加，但分布不均，其中廣州、東莞兩地占全部新增供應(yīng)近六成，新興區(qū)域占比略有上升。

圖二：粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市過去3年及未來3年的新增供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2022年

與此同時(shí)，多樣性需求正同步增長。從需求層面來看，電商及3PL需求覆蓋灣區(qū)內(nèi)地九市，進(jìn)出口需求主要分布在廣深莞。廣深佛莞物流需求豐富度高，且各類物流需求量均較高，惠州和中山的需求規(guī)模居中等水平，而肇慶和江門整體的需求總量較小。

發(fā)達(dá)的制造業(yè)集群和高度協(xié)同是塑造灣區(qū)物流需求結(jié)構(gòu)另一大重要要素，通過對過去5年高標(biāo)倉租賃交易的分析，CBRE世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)，灣區(qū)內(nèi)地九市的倉儲(chǔ)租賃面積中制造業(yè)租戶占比達(dá)到17%，在國內(nèi)所有區(qū)域中排名第一。

著眼未來，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長、人口流入增加，特別是交通設(shè)施新規(guī)劃的連通將進(jìn)一步推動(dòng)灣區(qū)整體物流市場需求的增長及其在各城市間的合理分布。

圖三：粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流需求強(qiáng)度圖

供不應(yīng)求推升租金快速增長

從大灣區(qū)來看，在絕大部分區(qū)域高標(biāo)倉供不應(yīng)求的情況下，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度、港口機(jī)場等重要基礎(chǔ)設(shè)施分布是影響區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉租金梯度的重要因素。

總體來看，除珠海外（僅有一個(gè)高標(biāo)倉項(xiàng)目），灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉月租金介于30-48元/平方米。其中，2021年珠江口東岸租金高于西岸17.1%,同比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，租金增長速度快于西岸。

而作為全國同城化最前沿的區(qū)域，廣佛位于區(qū)域中心位置，兩地高標(biāo)倉租金水平逐漸趨近。過去三年灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉平均租金實(shí)現(xiàn)了3.3%的年均漲幅，領(lǐng)先于全國其他主要區(qū)域，未來3年，鑒于此前持續(xù)的供不應(yīng)求狀況，預(yù)計(jì)大多城市的倉庫租金將保持3-5%的年均增長。

圖四：粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地八市*過去3年高標(biāo)倉租金年增長率

*珠海首個(gè)高標(biāo)倉項(xiàng)目于2021年交付，因此不在統(tǒng)計(jì)之列。

數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2022年

投資市場熱度不斷高漲

新冠疫情爆發(fā)以來，粵港澳大灣區(qū)物流地產(chǎn)大宗交易額快速增長，但從城市群的橫向?qū)Ρ葋砜矗w規(guī)模對比京津冀和長三角依然相對較低。

從區(qū)域內(nèi)部來看，廣州作為一線城市以及可投項(xiàng)目機(jī)會(huì)相對較多，物流大宗交易市場表現(xiàn)最為活躍。

因深圳可供出售項(xiàng)目稀缺，受益于深圳物流需求外溢最為顯著的東莞和惠州的收購機(jī)會(huì)也受到了投資者的青睞。縱觀過去四年的大宗交易的投資目的，投資型成交已成為市場主流，8成交易由地產(chǎn)基金、企業(yè)和開發(fā)商購買。

放眼未來，廣深都市圈將持續(xù)吸引物流設(shè)施投資者的關(guān)注。根據(jù)CBRE2021年中國倉儲(chǔ)物流租戶調(diào)查報(bào)告，得益于一線城市及周邊龐大的人口消費(fèi)規(guī)模以及高效的物流運(yùn)輸效率，一線城市及周邊依然是租戶首先的擴(kuò)張區(qū)域，而租戶在灣區(qū)內(nèi)兩大都市圈的擴(kuò)張意愿領(lǐng)跑全國。

綜合影響粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資決策的多個(gè)因素分析，CBRE對核心市場和新興市場進(jìn)行了星級評比，并由此最終劃分出在灣區(qū)內(nèi)地九市進(jìn)行物流設(shè)施投資的三個(gè)梯隊(duì)。

其中，灣區(qū)內(nèi)地九市的核心物流市場中深圳、廣州和東莞為投資第一梯隊(duì)，作為主要外溢需求承接區(qū)的佛山、惠州和中山均為第二梯隊(duì)，而肇慶、江門和珠海這三個(gè)新興市場為第三梯隊(duì)。建議針對不同梯隊(duì)物流市場特點(diǎn)，采取不同方式投資。

隨著國內(nèi)公募REITs的推出，帶來良好資本退出渠道，使得物流類新基建物業(yè)更受投資者的青睞，灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資熱度預(yù)計(jì)將不斷升溫。

站在投資窗口期的關(guān)鍵點(diǎn)上，投資者需要以更專業(yè)的視角來進(jìn)行市場與項(xiàng)目的甄別，搶占粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施的投資先機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)投資策略的最優(yōu)化。

關(guān)鍵詞： 上漲趨勢 物流需求