人身保險銷售行為規則呼之欲出 泰康養老地產盈利模式遭考驗

泰康保險創始人陳東升曾表示：一個成熟的養老社區做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年的時間。

從2012年泰康之家旗艦社區北京燕園正式破土動工算起，到如今已有整整十個年頭，但是泰康養老地產仍處于虧損狀態。另外，隨著監管收緊，泰康之家的曾經賴以生存的盈利模式或將無法延續。

盈利模式或難以為繼

2022年4月15日，銀保監會出臺《人身保險銷售行為管理辦法（征求意見稿）》，其中明確提出，不得將健康、養老服務與人身保險產品強制搭配銷售。

意味著此前養老服務強制捆綁銷售保險的做法行不通了，這對泰康保險無疑是個重大“利空”。

泰康保險是我國較早涉足養老地產的險企之一，2009年11月獲批成為保險業第一個養老社區投資試點。2010年3月泰康之家正式成立。

泰康之家全國養老社區采用客戶會員制度，客戶定位于“高知、高管、高干”的高凈值人群，保費不低于200萬元，盈利模式采用“保單捆綁+押金”模式。

2012年，泰康之家推出的“幸福有約”保險計劃，將虛擬保險產品與醫養實體相結合，由泰康人壽指定保險產品和泰康之家的《泰康人壽保險客戶入住養老社區確認函》共同組成。

意味著，當消費者購買養老服務時就被銷售了捆綁的保險產品，這是銀保監會《人身保險銷售行為管理辦法（征求意見稿）》重點打擊的行為之一。

銀保監會此次出臺《人身保險銷售行為管理辦法（征求意見稿）》或旨在打擊我國日益泛濫的養老社區騙局。據新浪財經報道，從2018年到2020年，我國養老產業相關非法集資案件多達6614起。

央視曾曝光過一起典型的“高端養老社區騙局”，2015年一家名為“天地自然健康養老公司”的企業打著“高端養老”的旗號招募了上千老年會員。

據悉，這家養老企業當時向老年客戶承諾，會員交費后不僅可在養老莊園吃飯、購物、就醫、參加旅行團，每年還可以拿到6%至14%的返利等等。第一年，老人們如約拿到了該公司承諾的收益，不少人因此加大了投入。然而，2018年該公司負責人就攜款潛逃之國外，涉案金額超過3億元。

在黑貓投訴平臺上，有關泰康保險的投訴量高達上萬條，其中一名網友投訴稱，泰康業務員以養老社區向客戶推銷保險產品，承諾用戶投保總保費達到一定金額即可入住泰康之家北京燕園，但實際情況并非如此。

據21世紀經濟報道，入住泰康醫養社區，需要繳納入門費、樂泰財富卡和月費。最基礎的一居室入門費20萬元，樂泰財富卡標準價格100萬元/戶，1人對應月費中的房屋使用費及居家費用是6000元，預估餐費1800元；2人對應月費中的房屋使用費及居家費用是8600元，預估餐費3600元。此外，其他收費服務另算。隨著戶型的變化，相應費用隨之增加。

養老地產增收不增利

自2012年泰康之家首家養老社區北京燕園破土動工以來，泰康已經在全國24城布局了27家養老社區，其中12家已經投入運營。

但是，泰康的養老板塊仍處于虧損邊緣。2017年－2020年，泰康醫療及養老社區運營收入為2.69億元、19.87億元、34.84億元、33.39億元；相對應的運營成本則依次為4.34億元、19.58億元、32.35億元、33.97億元。

泰康養老地產在經營模式上選擇了重資產自建的方式，重資產運營投入成本高，投資回收期更長，風險也更高。

而泰康在養老地產板塊的布局也曾出現過敗筆。2020年9月，泰康人壽與泰康養老掏出33.78億戰投陽光城，獲得13.53%的股份，成為陽光城第二大股東。

彼時，雙方約定將在存量不動產合作，如華南項目代建、華中項目合作開發；發揮在醫養服務、產業資源等方面的優勢，推進增量項目拓展等。

然而僅僅過一年，2021年10月28日，當陽光城甩出一份凈利潤暴跌96.89%的三季報后，泰康便火速撤離。

2021年12月27日，泰康轉讓了7.41%的陽光城股份，通過大宗交易減持陽光城2%的股份，剩余股份3.99%。2022年2月9日，泰康繼續拋售剩余股份，擬清倉所持有陽光城剩余股份。

2022年1月19日，泰康養老保險曾在一份公告中表示，光是2021年12月27日兩項交易造車損失金額已超過本公司上季度末凈資產總額5%，達到10.64%。有統計，泰康對陽光城的這一筆投資損失金額高達17億元。（來源|大華觀察）

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