導語

下半年地市交易規(guī)模有望邊際改善，“穩(wěn)增長”目標下迎來更多拿地機會。

從規(guī)模上來看，6月全國土地市場成交規(guī)模仍在較低位，并且成交建面同比降幅再度擴大。熱度方面，成交主力北京、杭州、成都等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，過半地塊搖號成交，整體溢價率水平創(chuàng)下近兩年的新高，達8.29%，但蘇州、南京等城市同樣出現(xiàn)了土拍熱度降溫的現(xiàn)象。另一方面，隨著較多素質(zhì)相對一般的地塊進入拍賣環(huán)節(jié)，優(yōu)勝劣汰下6月份土地流拍率進一步上行，流拍率達15.5%，創(chuàng)下2023年春節(jié)以來新高。

(資料圖片)

核心要點

· 供求：隨著大批城市2023年首輪預供地將在月內(nèi)到期，供地規(guī)模升至2023年的新高。至截稿土地成交4984萬平方米，同比降幅擴大，環(huán)比也出現(xiàn)轉(zhuǎn)降，但考慮到月末還有北京、杭州、深圳、天津城市進行土拍，預計6月份成交仍可繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。

· 熱度：月內(nèi)重點城市土拍平均溢價率創(chuàng)下新高，但城市間冷熱分化明顯，北京、杭州、成都、廣州等熱度繼續(xù)保持，而蘇州、南京等土拍明顯降溫。流拍率指標方面，隨著較多素質(zhì)相對一般的地塊進入拍賣環(huán)節(jié)，也有更多地塊出現(xiàn)延期或流拍。

· 分布：北京集中土拍助力一線量價環(huán)比大漲，成交金額更是高達731億元，占300城總成交金額的34%；二三線量價齊跌。以二線城市為例，本月雖有杭州、蘇州、長沙等部分城市進行了集中土拍，但受上月高基數(shù)的影響，量價均大幅下降。

后市展望

下半年地市交易規(guī)模有望邊際改善

“穩(wěn)增長”目標下迎來更多拿地機會

2023年6月，北京、廣州、成都、杭州、蘇州、長沙等多個城市進行了集中土拍，但受提質(zhì)減量供地策略的影響，6月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，由于成交主力北京、杭州、成都等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，溢價率均超過8%，并且過半地塊存在搖號成交的情況，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價率水平也創(chuàng)下近兩年的新高，達8.29%。

考慮到下半年越來越多的城市面臨更大土地財政和供地計劃壓力，供給側(cè)在盈利空間方面的調(diào)整將更加符合市場預期，土地供應規(guī)模增加與盈利空間寬松將同步到來。在此背景下，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)有望迎來更多的拿地機會，可重點關注部分原先盈利空間一般、但周轉(zhuǎn)預期尚可的近郊板塊；另一方面下半年整體溢價率將有所下降，尤其是隨著大多數(shù)城市的第2、3輪預供地清單臨近截止日期，隨著更多素質(zhì)一般的地塊進入土地市場，三季度零溢價或低溢價成交的土地將有所增加，流拍率或?qū)⒀永m(xù)相對高位。

01

供求

供給規(guī)模技術性回升

成交建面同比降幅再度擴大

土地供應方面，新增供地規(guī)模迎來了技術性回升。截止26日，6月份土地供應量1.01億平方米，與2022年同期相比下降約24%，降幅較上月收窄了13個百分點。正如上月預計，隨著大批城市2023年首輪預供地清單將在月內(nèi)到期，供地規(guī)模升至2023年的新高。但是與往年相比，鑒于新房成交規(guī)模下滑的現(xiàn)狀，大多數(shù)城市為保持長期穩(wěn)定仍以控庫存為主，6月份土地供應量仍為2019年以來同期最低值。一線城市方面，本月四城均有新增宅地供應，其中上海供地量最大，共入市了16宗含宅用地，但與首批擬供地清單19宗地塊一次性全部入市不同，第二輪清單的25宗地仍有約1/3尚未入市。二線城市方面，武漢、寧波等城市均在月內(nèi)發(fā)布了供地公告，其中“趕計劃”的武漢供應大幅放量，月內(nèi)新增供應24宗含宅用地，總占地超過100萬平方米，上半年累計供地30宗123萬平方米，約為一批次擬出讓清單總面積的63%，鑒于首批擬出讓清單的最晚擬供應時間在7月1日，預計武漢的首批清單計劃大概率完成率只有六成左右，這也正是大部分二三線城市的現(xiàn)狀寫照。進入下半年后，隨著7月份到期的供地清單數(shù)量減少，短期內(nèi)土地供應規(guī)模會有所下降，但是考慮到地方基金性收入壓力的增加，以及上半年大量逾期的預供應地塊，下半年土地市場的供給側(cè)或迎來新一輪的調(diào)整，在三季度末土地市場供應規(guī)模有望出現(xiàn)邊際改善。

土地成交方面，截止6月26日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為4984萬平方米，與2022年同期相比下降了48%，降幅較上月有所擴大，環(huán)比上月同期也有一成左右的降幅。成交總價2122億元，上年同期相比下降約41%，但考慮到月末還有北京、杭州、深圳、天津城市進行土拍，預計6月份成交總價可繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。隨著月內(nèi)土地供應量的增加，預計7月份土地成交量會有所回升。受北京、杭州等城市高品質(zhì)地塊集中成交影響，平均樓板價上漲至4258 元/平方米。但近期部分重點城市土拍熱度出現(xiàn)下滑，如蘇州三批次土拍12宗僅2宗搖號，南京土拍4宗地更是有3宗宣布延期出讓。

02

熱度

溢價率創(chuàng)新高但城市冷熱分化

流拍率延續(xù)上行

市場熱度方面，至截稿時北京、蘇州、杭州、成都等市均在月內(nèi)舉行了土拍，6月份平均溢價率達到8.3%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。但城市之間冷熱明顯分化，大量優(yōu)質(zhì)地塊入市之下，北京、杭州、成都、廣州等熱度得以保持，月內(nèi)平均溢價率均在7%以上，但有部分城市土拍熱度明顯回落，典型如蘇州平均溢價率為2%，較上輪降低了7個百分點，南京、廈門更是0溢價，不復5月份平均溢價率超9%的盛況。

與上月預計相同，隨著較多素質(zhì)相對一般的地塊進入拍賣環(huán)節(jié)，優(yōu)勝劣汰下6月份土地流拍率進一步上行。本月流拍率達到了15.5%，再度創(chuàng)下了2023年春節(jié)以來的新高。南京本月再度出現(xiàn)了三宗地塊延期出讓，導致月內(nèi)的本輪土拍僅有一宗遠郊零星地塊出讓。值得注意的，就板塊區(qū)位而言，南京延期出讓的三宗地均在市區(qū)、且并非屬于冷門區(qū)域，主要短板還是在于預期周轉(zhuǎn)速度一般，導致企業(yè)拿地時對于出讓價格更為敏感、最終導致地塊延期出讓。在進入下半年后，隨著地方供地規(guī)模的進一步增加，以及行業(yè)對于現(xiàn)狀認知的進一步統(tǒng)一，預計土地流拍率將繼續(xù)維持年內(nèi)高位，指標變動也能更真實地反映市場冷熱變化。

03

重點地塊

北京包攬兩榜榜首

攬金額超600億元

2023年6月，北京、廣州、蘇州、杭州、成都、長沙等多個城市進行了集中土拍，入榜門檻值明顯上升。總價榜榜首地塊來自北京海淀香山板塊，為純宅地，成交總價為79.35億元+4.5萬㎡超低能耗，由越秀搖號競得；排在第二位的是北京亦莊新城地塊，該地獲華潤、中鐵、中海、綠城、首開、金茂、保利、建發(fā)、大悅城等31家房企報名，最終由中皋置業(yè)以79.12億+5.3萬㎡現(xiàn)房“雙觸頂”搖號摘得，樓面價約4.44萬元/㎡，溢價率15%。

單價榜榜首地塊為北京海淀雙新村2603-004-1地塊，該地塊位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)，起始價17億元，容積率為1.05，控高在12米，無疑將是低密住宅，新房銷售指導價為12.1萬元/平方米，按照最高限價測算的話，地房比為74%，房地差超3.1萬元/平方米，能實現(xiàn)一定的盈利，并且地塊周邊暫無新房在售，去化預期較佳。加之土地總價低，吸引了31家房企及聯(lián)合體報名，截至現(xiàn)場競價前，該地塊已收到30次報價，而且報價達到上限價格19.55億元，轉(zhuǎn)為通過現(xiàn)場搖號確定競得人，最終天恒正同成為“贏家”。

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文章來源:克而瑞

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