諸葛科技：溢價升溫但仍處于歷史低位 一線城市土拍熱度領先

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2023上半年土地市場溢價率穩步回升，流拍率仍居高位。進入2023年，土地市場蓄力待發，在重點一二線城市錯峰交替且火熱拍地的帶動下，土地市場熱度持續回升，至2023年4月，平均溢價率升至7.34%，為年內首個高峰。進入5月份，市場恢復持續力減弱特征凸顯，土地市場拿地情緒也受到一定波及，溢價率小幅回落。6月熱度重啟，溢價率回升，且創近22個月以來溢價率新高。整體來看，今年上半年土地市場熱度回升，根據數據顯示，2023上半年土地平均溢價率為6.67%，環比上升4.19個百分點，趕超去年同期2.27個百分點，預計隨著市場逐步回到平穩復蘇軌道，土地市場溢價水平仍具備較大的上升空間。

從流拍率來看，1月受春節假期等因素影響，拍地、拿地情緒均不高，土地市場以約20%的高位流拍率開場，隨后在土地市場活躍度逐步回升下，以及優質地塊頻頻推出，流拍現象持續減少，直至4月份，流拍率降至11.24%，自5月份市場恢復呈現明顯放慢特征后，土地市場情緒也出現小幅波動，流拍率連續2月上升。整體來看，今年上半年土地市場流拍現象雖較去年同期出現輕微改善跡象，但仍處于歷史中高位水平，面臨著較大的流拍壓力。數據顯示，2023上半年土地流拍率為14.61%，環比微升0.33個百分點，較去年同期下降4.11個百分點。

2023上半年一線城市溢價率水平居高且同比漲勢強勁；二線城市中規中矩，穩意更濃；三四線城市較去年同期相比流拍減少明顯但仍居高位。分等級城市來看，溢價率方面，各等級城市溢價率同環比均呈上升態勢，但仍在低位徘徊。數據顯示，2023上半年一線城市平均溢價率7.32%，較去年同期上升3.29個百分點，環比上升3.69個百分點；二線城市溢價率6.39%，同比上升1.74個百分點，環比上升4.55個百分點；三四線城市溢價率6.63%，同比上升2.43個百分點，環比上升3.99個百分點。一線城市具備地塊質量優、樓市穩等優勢，土拍熱度位居前列也在預期之內。

流拍率方面，一二線城市流拍率同環比均呈下降態勢，三四線城市流拍率位居高位，且同比降幅最大，環比上升。數據顯示，2023上半年一線城市平均流拍率3.57%，同環比分別下降0.08、1.13個百分點；二線城市流拍率6.95%，同環比分別下降3.54、0.91個百分點；三四線流拍率高達19.54%，較去年同期下降4.33個百分點，環比上升2.96個百分點。整體來看，三四線城市流拍最為嚴重，其次為二線和一線，由于當前房地產恢復態勢尚不明朗，房企對三四線城市的布局青睞度仍相對較低。

城市間土地熱度分化猶存，熱點城市率先升溫，樓市去化難易度成為破局關鍵點。縱觀2023上半年土地市場，熱點城市升溫更加顯著，如合肥、杭州、蘇州、南京、成都等在內的多個城市，今年一二季度溢價水平明顯高于去年。其中，以杭州為例，今年上半年共計完成六場土拍，首次土拍迎“開門紅”，以10.89%溢價率火熱開場，隨后5場土拍溢價率均維持在8%以上，且觸頂率也較去年40%左右上升至60%以上，5月順利收官的第四批次土拍更有民營房企包攬全場。合肥亦是火熱，2023年一二季度土地溢價率均在10%。但城市間熱度分化仍然較為顯著，樓市去化壓力較大的城市暫時仍處于土拍平淡的瓶頸期，如長春、大連等年內前二季度溢價水平暫未出現回升跡象。由此可見，樓市去化率仍是房企重要的拿地考量因素，對樓市表現穩健的城市更加青睞，同時，去化復蘇提速也成為了土拍低溫城市的破局關鍵點。此外，今年熱點城市土地市場較去年升溫明顯也向整個房地產市場傳遞了一定的積極信號，但當前市場仍處于局部改善階段，很難觸及2021上半年的高熱局面。

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