白石洲項(xiàng)目?jī)r(jià)格“倒掛”入市 綠景中國(guó)亟待回籠資金改善負(fù)債表

觀點(diǎn)網(wǎng) 臺(tái)風(fēng)“海葵”過(guò)境，深圳遭受特大暴雨沖刷，大沖河水位見(jiàn)漲，周邊樓盤(pán)連日來(lái)的看房客群也受到一定影響。

9月8日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，綠景白石洲璟庭獲批預(yù)售，本次項(xiàng)目推售住宅1257套，商務(wù)公寓1489套，將于9月9日起意向登記，9月16日正式入市。

據(jù)悉，本次獲批預(yù)售的為項(xiàng)目1棟，共5個(gè)單元，其中2座商務(wù)公寓（1座26層、1座59層），3座超高層住宅均為74層。推售的住宅戶型為110-117平方米單位，樓面單價(jià)最低8.2萬(wàn)元/平方米。

【資料圖】

項(xiàng)目售樓處人員向觀點(diǎn)新媒體表示，項(xiàng)目推出多重購(gòu)買(mǎi)折扣，包括即VIP登記95折、凍資100萬(wàn)享95折、準(zhǔn)簽享98折等，8.2萬(wàn)元系折后最低起步價(jià)。

此外，綠景白石洲項(xiàng)目會(huì)根據(jù)認(rèn)籌人數(shù)，最多拿出10套45平方米的項(xiàng)目一期公寓，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天繳納100萬(wàn)認(rèn)籌金，就有機(jī)會(huì)抽取公寓10年使用權(quán)。

該售樓處人士提醒道，不必過(guò)于擔(dān)心天氣問(wèn)題，“有些地方積水，南山還好，周末就可以看房”。當(dāng)觀點(diǎn)新媒體撥通第三方中介電話時(shí)，對(duì)方亦表示，看房專車今日停運(yùn)，但明天會(huì)重啟。

市場(chǎng)呈現(xiàn)出難得熱度，在于白石洲項(xiàng)目給出了一個(gè)頗為意外的價(jià)格。

同為舊改項(xiàng)目，與白石洲項(xiàng)目?jī)H隔一個(gè)沙河高爾夫的華潤(rùn)城潤(rùn)璽2期，去年拿證均價(jià)為13.2萬(wàn)元/平方米；目前掛牌的華潤(rùn)城潤(rùn)府二期、三期150平方面3房戶型的二手房源，總價(jià)在2250-2400萬(wàn)元之間，單價(jià)來(lái)到約15萬(wàn)元。

該片區(qū)內(nèi)，波托菲諾純水岸十五期二手房源的成交價(jià)約為13萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米；而白石洲緊鄰的香山美墅7月份剛成交一套房源，單價(jià)超14萬(wàn)；片區(qū)內(nèi)的中信紅樹(shù)灣市場(chǎng)成交單價(jià)普遍在14萬(wàn)左右。

以綠景白石洲本次推售最低單價(jià)8.2萬(wàn)元來(lái)看，約為周邊二手成交價(jià)的六到七折，即便考慮到樓層、戶型等因素后的整體均價(jià)，與周邊項(xiàng)目仍有較大倒掛空間。

關(guān)于綠景采取低價(jià)策略的原因，市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，項(xiàng)目地理位置屬傳統(tǒng)豪宅區(qū)、交通便利，配套相對(duì)成熟；項(xiàng)目總體量大，具備大型綜合體的規(guī)模化優(yōu)勢(shì)。以謹(jǐn)慎合理的定價(jià)入市，有利于房企回籠資金，也有利于修復(fù)市場(chǎng)信心。

另外，雖然利好政策可能對(duì)需求構(gòu)成刺激，但市場(chǎng)并未完全回暖的情況下，還是要以相對(duì)謹(jǐn)慎的定價(jià)去保障去化。“從觀望、關(guān)注到成交還是有點(diǎn)距離”，張曉端補(bǔ)充道。

此前8月31日，深圳正式執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)，9月2日周六受臺(tái)風(fēng)影響，看房量未有變化，9月3日天氣放晴后，樂(lè)有家門(mén)店的帶看量，比二三季度的周日平均水平上漲五成，達(dá)到了3月中旬以來(lái)單日最高點(diǎn)；9月1日-5日的門(mén)店成交量，比8月同期上漲80%。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉則向觀點(diǎn)新媒體表示，高凈值人群主要關(guān)注核心城市的核心資產(chǎn)，即使沒(méi)有“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，因?yàn)榈囟魏透叨硕ㄎ唬串?dāng)前定價(jià)樓盤(pán)也會(huì)熱銷。

除市場(chǎng)背景與房企資金周轉(zhuǎn)需求外，項(xiàng)目自身特性也會(huì)構(gòu)成一部分價(jià)格因素。

由于白石洲為舊改項(xiàng)目，綠景沒(méi)有以單一住宅申報(bào)，而是以商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（含住宅）申報(bào)，最終，建成后白石洲項(xiàng)目會(huì)以最高74層、接近300米刷新深圳住宅高度，容積率也由此突破11.5%。

超高層住宅的得房率、梯戶比等方面往往會(huì)存在不同程度妥協(xié)，白石洲作為深圳歷史上第一個(gè)70層以上超高層住宅，舒適性、安全性受到一定質(zhì)疑。

但即便基于上述考慮，此前外界對(duì)白石洲一期價(jià)格預(yù)期普遍也在十萬(wàn)出頭、不超過(guò)十二萬(wàn)的區(qū)間。

就在2021年初，綠景地產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)放日活動(dòng)中，管理層也明確表示，一期建筑面積60萬(wàn)平方米，其中20萬(wàn)平方米為可售面積；按12萬(wàn)/平方米計(jì)算，則一期可售貨值為200-300億人民幣，足夠二期滾動(dòng)投入。

此外，當(dāng)時(shí)綠景深圳項(xiàng)目毛利率70%，凈利潤(rùn)率30%，紅樹(shù)灣一號(hào)毛利率73%，預(yù)計(jì)白石洲項(xiàng)目毛利率高于紅樹(shù)灣一號(hào)。

至2022年3月底，綠景中國(guó)管理層在年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的說(shuō)法卻變成：白石洲項(xiàng)目一期建筑面積超過(guò)90萬(wàn)平方米，權(quán)益占比為80%，有將近33萬(wàn)平方米屬于可售部分。從目前周邊項(xiàng)目批復(fù)的限售價(jià)看，按單價(jià)13萬(wàn)計(jì)，一期預(yù)計(jì)可售貨值超過(guò)400億元。

而白石洲項(xiàng)目一期的最終定價(jià)，與無(wú)論12萬(wàn)還是13萬(wàn)的測(cè)算價(jià)位相比，顯然都大相徑庭。

今年7月上旬，有投資者到項(xiàng)目指揮部附近調(diào)查，發(fā)現(xiàn)綠景已開(kāi)設(shè)臨時(shí)銷售中心，為預(yù)售作準(zhǔn)備。其當(dāng)時(shí)溝通得知，項(xiàng)目原計(jì)劃八月份預(yù)售，但限價(jià)問(wèn)題還在和政府部門(mén)溝通，預(yù)計(jì)推遲到九月份。

對(duì)此，有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，白石洲作為舊改項(xiàng)目并無(wú)招拍掛出讓的限價(jià)規(guī)定，但取得銷售資格前定價(jià)還是會(huì)要求備案和接受主管部門(mén)指導(dǎo)，類似于預(yù)售指導(dǎo)價(jià)。開(kāi)發(fā)商的定價(jià)或許并非完全自主。

暴雨來(lái)臨之前，有投資者再次來(lái)到裝潢一新的售樓處，被保安要求預(yù)約后，他亮明身份道，“不買(mǎi)房，我是股東，過(guò)來(lái)看看擔(dān)心暴雷”。保安擺擺手笑著說(shuō)：“好得很”。

作為綠景中國(guó)旗下最核心的資產(chǎn)，白石洲項(xiàng)目去化情況好壞也關(guān)系到該公司債務(wù)壓力的大小。綠景曾以白石洲項(xiàng)目公司股權(quán)作為抵押擬獲得3-5億美元貸款，管理層亦曾就到期債務(wù)兌付問(wèn)題回應(yīng)投資者，白石洲項(xiàng)目去化理想的背景下，投資人對(duì)借新還舊“是有信心的”。

白石洲項(xiàng)目銷售所回籠的資金，也將有效提高綠景中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。根據(jù)今年上半年業(yè)績(jī)公告，期末該公司銀行結(jié)余及現(xiàn)金從上年同期36.05億元降至30.68億元；總借貸則從上年同期343.52億元升至357.22億元，其中分類為流動(dòng)負(fù)債的借款約為118.79億元。

考慮到流動(dòng)負(fù)債基本是一年內(nèi)需償還的債務(wù)，粗略計(jì)算，綠景中國(guó)的現(xiàn)金短債比僅不足0.26倍。

如今推進(jìn)多年，被譽(yù)為“深圳舊改航母”的綠景白石洲入市在即，以讓利換安全的定價(jià)策略能否奏效，將受到市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注。

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