物業(yè)服務(wù)行業(yè)掀收并購(gòu)熱潮 中小物企是否有機(jī)會(huì)“彎道超車”？

近日，融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)中國(guó)訂立收購(gòu)協(xié)議，以18億元人民幣收購(gòu)融樂時(shí)代(海南)商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，將商業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)納入戰(zhàn)略方向之一，并與物管業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展;本月初，融創(chuàng)服務(wù)才剛以6.93億元收購(gòu)第一服務(wù)3.22億股股份。

這僅是最近物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域并購(gòu)的一起案例。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年物管服務(wù)行業(yè)共發(fā)生并購(gòu)交易64宗，涉及并購(gòu)方34家物業(yè)企業(yè)，交易總金額超過330億元，相比2020年全年交易總額增幅超過200%。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)掀收并購(gòu)熱潮

今年來(lái)，從年初合景悠活上演“蛇吞象”收購(gòu)雪松智聯(lián)，到2月份碧桂園服務(wù)以54.32億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶，到年底的一系列并購(gòu)，物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)潮熱度不減。據(jù)悉，在目前60多宗并購(gòu)中，有超過40起都是在下半年完成的。

以近期的并購(gòu)來(lái)看，除了融創(chuàng)服務(wù)的一系列舉措外，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、方圓生活服務(wù)、旭輝永升等多家物管企業(yè)均相繼實(shí)施收并購(gòu)。

克而瑞研究中心分析表示，今年物管企業(yè)的收并購(gòu)，主要呈現(xiàn)三方面特征。

一方面是具備一定規(guī)模的物管企業(yè)收并購(gòu)動(dòng)作更為頻繁，且力度更大，例如融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)等。這使得物管行業(yè)在集中度提升的同時(shí)，分化加速，馬太效應(yīng)凸顯。

二是近期收購(gòu)事件中，被收購(gòu)方不乏一些自然人，或較小規(guī)模的合伙企業(yè)，例如海倫堡物業(yè)收購(gòu)的鑫和物業(yè)、方圓生活服務(wù)收購(gòu)的廣東益康物業(yè)等，其出售方的持有者均為自然人或合伙企業(yè)。這意味著，物管行業(yè)的部分中小規(guī)模企業(yè)正在被加速出清，行業(yè)加速整合提升，更趨專業(yè)化。

三是收購(gòu)標(biāo)的圍繞物業(yè)管理展開的同時(shí)，向相關(guān)多元業(yè)務(wù)延伸，以通過收并購(gòu)?fù)黄萍夹g(shù)壁壘，或涉足更多物業(yè)延伸領(lǐng)域，拓展并完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。例如，融創(chuàng)服務(wù)、旭輝永升、康橋悅生活等均通過收購(gòu)涉足商管服務(wù);碧桂園服務(wù)通過收購(gòu)鄰里樂擴(kuò)展科技賦能的社區(qū)增值服務(wù);海倫堡物業(yè)通過收購(gòu)鑫和物業(yè)涉足保潔服務(wù)、家政服務(wù)、園林綠化等。

從上市潮到收購(gòu)潮背后邏輯何在

近幾年，隨著大量商品房交付，地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入存量時(shí)代，物管服務(wù)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)巨量市場(chǎng)。2020年，物管行業(yè)曾迎來(lái)上市潮。如今，行業(yè)又掀起收并購(gòu)潮，背后邏輯何在?

對(duì)此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，政策利好下迎來(lái)收并購(gòu)窗口期，資本涌入支撐收并購(gòu)持續(xù)。

當(dāng)前，房企投資和擴(kuò)張承壓，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模增速放緩，在此背景下，房企將觸角更多延伸至多元化業(yè)務(wù)，以為業(yè)績(jī)提供補(bǔ)充支撐。近年來(lái)物管行業(yè)陸續(xù)得到多個(gè)國(guó)家政策支持，物管賽道被利好，成為房企布局第二增長(zhǎng)曲線的重要選擇之一。相較于房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境，當(dāng)前物管企業(yè)上市籌集資金還相對(duì)輕松，資本的密集涌入助力行業(yè)加速整合、分化。同時(shí)，在資本開始篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競(jìng)爭(zhēng)力等目的，物管企業(yè)兼并、收購(gòu)現(xiàn)象加速涌現(xiàn)。因?yàn)槲锕芷髽I(yè)通過收并購(gòu)有利于驅(qū)動(dòng)其規(guī)模擴(kuò)張，提高市占率，繼而以規(guī)模效益降低服務(wù)成本。隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計(jì)劃上市的物管企業(yè)通過收并購(gòu)有利于進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，提升定位，獲得更高估值。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪則表示，物管行業(yè)的收并購(gòu)有所變化，過去是“大魚吃小魚”的模式，其實(shí)是一個(gè)很清晰的競(jìng)爭(zhēng)模式，即大企業(yè)憑借實(shí)力吞并小企業(yè)，而近期出現(xiàn)的一些例子，卻發(fā)生在一些大企業(yè)身上。類似差異和房企的資金狀況或債務(wù)壓力等有關(guān)。不過反過來(lái)也還是說(shuō)明物業(yè)行業(yè)的一個(gè)比較尷尬的地方，似乎很多企業(yè)若是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，首先是轉(zhuǎn)讓物業(yè)板塊的，這也說(shuō)明物業(yè)板塊其實(shí)地位還不是很高。

“從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展角度看，空間勢(shì)必在擴(kuò)大，并且后續(xù)還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。但是如何尋找到盈利機(jī)會(huì)點(diǎn)，卻是需要花費(fèi)較多的研究時(shí)間的。目前行業(yè)似乎也沒找到一個(gè)非常明確的產(chǎn)生充裕現(xiàn)金流和回報(bào)的機(jī)會(huì)。類似出售的現(xiàn)象，說(shuō)明物業(yè)板塊似乎成為部分房企回籠資金的一個(gè)平臺(tái)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

中小物企是否有機(jī)會(huì)“彎道超車”

在“大魚吃小魚”的過程中，中小物企還有出路嗎?行業(yè)又將如何演變?

克而瑞研究中心表示，當(dāng)前，物管企業(yè)收并購(gòu)逐步進(jìn)入白熱化階段，行業(yè)洗牌下頭部集中度提升，馬太效應(yīng)凸顯。對(duì)于上市規(guī)模物管企業(yè)而言，資本加持與收并購(gòu)將成為其“兩翼”，推動(dòng)其擴(kuò)大領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì);但與此同時(shí)，盡管物業(yè)管理為輕資產(chǎn)賽道，仍需警惕收并購(gòu)過程中政府監(jiān)管、估值定價(jià)、投后管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中小規(guī)模物管企業(yè)而言，提升自身專業(yè)領(lǐng)域強(qiáng)項(xiàng)、提高運(yùn)營(yíng)效率、以服務(wù)贏得口碑是關(guān)鍵;在收并購(gòu)市場(chǎng)上，更需要注重戰(zhàn)略匹配程度，或有機(jī)會(huì)抓住窗口期“彎道超車”，例如合景悠活、和泓服務(wù)等;當(dāng)然，在各方面發(fā)展受限情況下，做好自身業(yè)務(wù)，加入與自身戰(zhàn)略相匹配的更具規(guī)模、更優(yōu)質(zhì)平臺(tái)，不失為一種出路。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從公建物業(yè)設(shè)施的規(guī)模以及社會(huì)服務(wù)發(fā)展等角度看，此類物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)空間很大。把類似業(yè)務(wù)做到位，也能夠更好地在全國(guó)相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)上進(jìn)行布局。例如在教育、醫(yī)療、體育設(shè)施、文旅項(xiàng)目等方面確實(shí)有較好的發(fā)展趨勢(shì)。

同時(shí)，物業(yè)領(lǐng)域在智能化、數(shù)字化等融合方面，也亟需發(fā)力。后續(xù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)勢(shì)必要把這個(gè)市場(chǎng)的金子給挖掘到，尤其是數(shù)字化等方面的機(jī)會(huì)導(dǎo)入。(記者 孫瓊英)

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