物業服務行業掀收并購熱潮 中小物企是否有機會“彎道超車”？

近日，融創服務與融創中國訂立收購協議，以18億元人民幣收購融樂時代(海南)商業管理有限公司100%股權，將商業管理服務業務納入戰略方向之一，并與物管業務協同發展;本月初，融創服務才剛以6.93億元收購第一服務3.22億股股份。

這僅是最近物業服務領域并購的一起案例。

據中指研究院不完全統計，截至目前，今年物管服務行業共發生并購交易64宗，涉及并購方34家物業企業，交易總金額超過330億元，相比2020年全年交易總額增幅超過200%。

物業服務行業掀收并購熱潮

今年來，從年初合景悠活上演“蛇吞象”收購雪松智聯，到2月份碧桂園服務以54.32億元收購藍光嘉寶，到年底的一系列并購，物業行業的并購潮熱度不減。據悉，在目前60多宗并購中，有超過40起都是在下半年完成的。

以近期的并購來看，除了融創服務的一系列舉措外，碧桂園服務、綠城服務、方圓生活服務、旭輝永升等多家物管企業均相繼實施收并購。

克而瑞研究中心分析表示，今年物管企業的收并購，主要呈現三方面特征。

一方面是具備一定規模的物管企業收并購動作更為頻繁，且力度更大，例如融創服務、碧桂園服務等。這使得物管行業在集中度提升的同時，分化加速，馬太效應凸顯。

二是近期收購事件中，被收購方不乏一些自然人，或較小規模的合伙企業，例如海倫堡物業收購的鑫和物業、方圓生活服務收購的廣東益康物業等，其出售方的持有者均為自然人或合伙企業。這意味著，物管行業的部分中小規模企業正在被加速出清，行業加速整合提升，更趨專業化。

三是收購標的圍繞物業管理展開的同時，向相關多元業務延伸，以通過收并購突破技術壁壘，或涉足更多物業延伸領域，拓展并完善業務結構。例如，融創服務、旭輝永升、康橋悅生活等均通過收購涉足商管服務;碧桂園服務通過收購鄰里樂擴展科技賦能的社區增值服務;海倫堡物業通過收購鑫和物業涉足保潔服務、家政服務、園林綠化等。

從上市潮到收購潮背后邏輯何在

近幾年，隨著大量商品房交付，地產行業逐漸步入存量時代，物管服務已經發展成為一個巨量市場。2020年，物管行業曾迎來上市潮。如今，行業又掀起收并購潮，背后邏輯何在?

對此，克而瑞研究中心分析認為，政策利好下迎來收并購窗口期，資本涌入支撐收并購持續。

當前，房企投資和擴張承壓，地產開發業務規模增速放緩，在此背景下，房企將觸角更多延伸至多元化業務，以為業績提供補充支撐。近年來物管行業陸續得到多個國家政策支持，物管賽道被利好，成為房企布局第二增長曲線的重要選擇之一。相較于房地產行業融資收緊的大環境，當前物管企業上市籌集資金還相對輕松，資本的密集涌入助力行業加速整合、分化。同時，在資本開始篩選優質標的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競爭力等目的，物管企業兼并、收購現象加速涌現。因為物管企業通過收并購有利于驅動其規模擴張，提高市占率，繼而以規模效益降低服務成本。隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計劃上市的物管企業通過收并購有利于進一步擴大優勢，提升定位，獲得更高估值。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受記者采訪則表示，物管行業的收并購有所變化，過去是“大魚吃小魚”的模式，其實是一個很清晰的競爭模式，即大企業憑借實力吞并小企業，而近期出現的一些例子，卻發生在一些大企業身上。類似差異和房企的資金狀況或債務壓力等有關。不過反過來也還是說明物業行業的一個比較尷尬的地方，似乎很多企業若是轉讓項目，首先是轉讓物業板塊的，這也說明物業板塊其實地位還不是很高。

“從物業管理行業的發展角度看，空間勢必在擴大，并且后續還會繼續擴大。但是如何尋找到盈利機會點，卻是需要花費較多的研究時間的。目前行業似乎也沒找到一個非常明確的產生充裕現金流和回報的機會。類似出售的現象，說明物業板塊似乎成為部分房企回籠資金的一個平臺。”嚴躍進說。

中小物企是否有機會“彎道超車”

在“大魚吃小魚”的過程中，中小物企還有出路嗎?行業又將如何演變?

克而瑞研究中心表示，當前，物管企業收并購逐步進入白熱化階段，行業洗牌下頭部集中度提升，馬太效應凸顯。對于上市規模物管企業而言，資本加持與收并購將成為其“兩翼”，推動其擴大領跑優勢;但與此同時，盡管物業管理為輕資產賽道，仍需警惕收并購過程中政府監管、估值定價、投后管理等方面的風險。對于中小規模物管企業而言，提升自身專業領域強項、提高運營效率、以服務贏得口碑是關鍵;在收并購市場上，更需要注重戰略匹配程度，或有機會抓住窗口期“彎道超車”，例如合景悠活、和泓服務等;當然，在各方面發展受限情況下，做好自身業務，加入與自身戰略相匹配的更具規模、更優質平臺，不失為一種出路。

嚴躍進則認為，從公建物業設施的規模以及社會服務發展等角度看，此類物業服務的市場空間很大。把類似業務做到位，也能夠更好地在全國相關物業市場上進行布局。例如在教育、醫療、體育設施、文旅項目等方面確實有較好的發展趨勢。

同時，物業領域在智能化、數字化等融合方面，也亟需發力。后續物業服務行業勢必要把這個市場的金子給挖掘到，尤其是數字化等方面的機會導入。(記者 孫瓊英)

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