濟(jì)南供地分5批次實(shí)施競價(jià)交易及成交確認(rèn)

5月24日，濟(jì)南首批114宗“兩集中”地塊迎來拍賣。為保障網(wǎng)上交易順利進(jìn)行，此次供地分5批次實(shí)施競價(jià)交易及成交確認(rèn)。此次拍賣的114宗地塊中，共有6宗地塊流拍，30宗地塊溢價(jià)成交，78宗土地底價(jià)成交，土地總成交量約4703畝。專家表示，開發(fā)商需要“補(bǔ)倉”，供地新模式使得市場變得透明。

114宗地含73宗居住用地參與拍賣

多個(gè)外地房企首次來濟(jì)拿地

此次拍賣的114宗地塊，含73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務(wù)金融用地、5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉儲(chǔ)用地。其中，有6宗地塊流拍，最終土地總成交量約4703畝。

糧食局組團(tuán)地塊

此次土拍，不僅吸引了像萬科、中海、綠地、龍湖、海信、旭輝銀生泰等已入駐濟(jì)南的知名房企，還吸引了不少外地房企，來自濟(jì)寧的瑞馬集團(tuán)一舉拿下市中區(qū)除塵設(shè)備廠地塊、張馬屯片區(qū)第四批用地項(xiàng)目C-3、C-5地塊，此前未在濟(jì)南參與拿地。此外，偉光匯通、東營海通都是首次在濟(jì)南拿地，偉光匯通摘得大學(xué)園片區(qū)地塊，海通摘得原濟(jì)南第四毛巾廠周邊地塊。

從成交地塊分布看，第五批次進(jìn)行競拍的市中區(qū)，此次土拍成交數(shù)量最多，多為組團(tuán)成交，共計(jì)23宗，總面積約876.5畝。主要分布在轄區(qū)內(nèi)南北康、白馬山、黨家片區(qū)。其中，南北康片區(qū)溢價(jià)成交224.07畝，黨家片區(qū)溢價(jià)成交10宗居住地塊，共計(jì)約439.54畝用地。

黨家組團(tuán)地塊

第四批次進(jìn)行競拍的槐蔭區(qū)總成交面積約667畝，僅次于市中區(qū)。地塊主要分布在濟(jì)齊路、王府莊車輛段。

第三批次進(jìn)行競拍的歷城區(qū)成交量較槐蔭區(qū)略少，共13宗土地成交，總面積約513.6畝，主要分布在章錦、郭店、新東站等片區(qū)。

第五批次進(jìn)行競拍的天橋區(qū)成交5宗土地，包含1宗居住用地，4宗商業(yè)地塊，總面積約121.26畝。其中北園大街2地塊以住宅+商業(yè)的組團(tuán)形式成交，住宅用地共計(jì)約30畝。

兩地塊溢價(jià)率超50%但未到最高限價(jià)

半數(shù)溢價(jià)地塊溢價(jià)率未超5%

此次土拍，作為濟(jì)南實(shí)行“兩集中”政策以來的首次土拍，早在5月22日還未正式開拍前，房企報(bào)名熱情就已高漲。掛牌的114宗地塊，有95宗地有競買人對(duì)其進(jìn)行報(bào)價(jià)，涵蓋歷城區(qū)山塑A1和A2地塊、張馬屯地塊，槐蔭區(qū)王府莊E地塊和F地塊，市中區(qū)南北康組團(tuán)、黨家智慧城一期項(xiàng)目組團(tuán)一和組團(tuán)二。

南北康組團(tuán)地塊

其中，山塑A1、A2兩地塊各迎來超過10家企業(yè)報(bào)名;槐蔭區(qū)王府莊車輛段E地塊和F地塊也吸引了超過10家以上的房企報(bào)名。張馬屯C3、C5地塊在競價(jià)條件較為嚴(yán)苛的情況下，仍吸引了六七家企業(yè)報(bào)名。

5月24日土拍開拍，記者梳理發(fā)現(xiàn)，114宗地塊中，歷城區(qū)、槐蔭區(qū)及市中區(qū)、章丘區(qū)等在內(nèi)的30宗地進(jìn)入了競價(jià)環(huán)節(jié)，占此次集中供地地塊總量的26.3%。這些競價(jià)地塊出價(jià)從2輪至上百輪不等。

其中，有9個(gè)地塊競價(jià)達(dá)到或超過30輪，其中2個(gè)地塊溢價(jià)率超過50%，競價(jià)較為激烈。其中，南北康組團(tuán)的5個(gè)地塊，競價(jià)高達(dá)143輪，總價(jià)36.3億，住宅最高樓面價(jià)13473元/平米，溢價(jià)率達(dá)64.41%，被萬科摘得。王府莊E地塊競價(jià)53輪被建發(fā)摘得，溢價(jià)率42%，成交總價(jià)4.15億，住宅樓面價(jià)7114元/平米。王府莊F地塊競價(jià)41輪被海信摘得，溢價(jià)率49%，成交總價(jià)4.15億元，住宅樓面價(jià)7612元/平米。山塑A1地塊經(jīng)過33輪競價(jià)，被大華摘得，成交總價(jià)9.98億，溢價(jià)率達(dá)49%，最高樓面價(jià)7736元/平米。山塑A2地塊經(jīng)過30輪競價(jià)被大華摘得，溢價(jià)率為54%，成交總價(jià)4.15億，住宅最高樓面價(jià)8484元/平米。雖然部分地塊競價(jià)激烈，不過此次土拍沒有一個(gè)地塊達(dá)到樓面地價(jià)14400元/平米的最高限價(jià)，沒有進(jìn)入到競政府儲(chǔ)備性住房面積環(huán)節(jié)，土地市場仍相對(duì)平穩(wěn)。

更多的地塊溢價(jià)率小于等于5%，記者梳理發(fā)現(xiàn)，有15個(gè)地塊溢價(jià)率溢價(jià)率小于等于5%。如，黨家智慧城一期項(xiàng)目1號(hào)組團(tuán)5個(gè)地塊經(jīng)過2輪競價(jià)，被中海以總價(jià)約16.16億元的價(jià)格摘得，溢價(jià)率約1.45%，黨家智慧城一期項(xiàng)目2號(hào)組團(tuán)5個(gè)地塊被綠地控股+綠地泉以總價(jià)14.3億的價(jià)格摘得，溢價(jià)率約2.4%。

底價(jià)并不代表是“低價(jià)”

地塊價(jià)值限制成交價(jià)

相比多宗地塊溢價(jià)成交，底價(jià)成交仍是此次土拍的“主基調(diào)”。在已成交的地塊中，有78宗地塊，均為底價(jià)成交，約占總出讓地塊近7成。記者梳理發(fā)現(xiàn)，在底價(jià)成交的地塊中，不乏盛福片區(qū)A7、糧食局、神武片區(qū)二期B-2和濟(jì)齊路B-1/2/3此類位置較優(yōu)的地塊。此外，記者還發(fā)現(xiàn)，本次土拍共6宗地塊流拍，其中，4宗土地在高新區(qū)。

合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理，合富研究院高級(jí)分析師許傳明說，出現(xiàn)底價(jià)或流拍，是正常的市場現(xiàn)象。一方面部分地塊都有嚴(yán)格的拿地條件,并不是所有企業(yè)都能參與因此會(huì)出現(xiàn)底價(jià)或流拍現(xiàn)象。另一方面，部分地塊看似底價(jià)成交，但并不代表低價(jià)成交。“地塊本身價(jià)值就限制了它的最終成交價(jià)格。”

土拍背后有濟(jì)南吸引力

總體看“兩集中”供地有預(yù)期效果

新政后首次土拍的成績對(duì)土地市場有何影響?許傳明說，“兩集中”供地首先在全國22個(gè)重點(diǎn)城市落地實(shí)施，濟(jì)南就是其中之一，全國參與實(shí)施的供地新模式吸引了來自各地的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商參與，這也說明了眾多房企看好濟(jì)南這座城市以及未來的發(fā)展前景。

而從濟(jì)南的土地供需關(guān)系來看，這次是今年以來第一次土地集中拍賣，各大開發(fā)商都“迫切”需要生產(chǎn)資料，對(duì)土地需求量是很大的，對(duì)比供應(yīng)來看，處于平衡偏緊張。“一方面，相比以前一年分散的幾十次供地，現(xiàn)在全年就3次集中供地，開發(fā)商要抓住每一次機(jī)會(huì)，拿到地才有可能開發(fā)出樓盤銷售。另一方面，目前已是5月，不少開發(fā)商已經(jīng)等待了5個(gè)月甚至更久，需要‘補(bǔ)倉’，這也是開發(fā)商熱情高，出現(xiàn)競拍和溢價(jià)最主要的原因。”

本次“兩集中”供地部分地塊出現(xiàn)了激烈競爭和溢價(jià)，是否違背了“兩集中”的初衷?在許傳明看來，本次供地看似競爭激烈，其實(shí)就像是大家“趕早市”。由于本次集中供地，開發(fā)商拿地的需求被集中在本次土拍，供應(yīng)和需求的集中顯得本次土拍更加“熱鬧”。而這樣的供地新模式使得市場變得透明，開發(fā)商對(duì)于一段時(shí)期內(nèi)供應(yīng)量的了解以及企業(yè)自身的資金實(shí)力都會(huì)做綜合理性的考量，不會(huì)出現(xiàn)過于“沖動(dòng)”的表現(xiàn)，這樣來看是有利于地價(jià)的平穩(wěn)。

與競拍不同的是，還有6塊土地的流拍。許傳明認(rèn)為，本次共有114塊土地參與競拍，有6塊土地流拍，流拍的數(shù)量占到總數(shù)的5%左右，這個(gè)比例處于一個(gè)正常范圍。從全國其他已經(jīng)實(shí)施土拍新政的城市來看，這個(gè)比例也不高，是正常的市場供需關(guān)系的體現(xiàn)。

“總的來看，此次土拍效果是明顯的，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。”許傳明說，“兩集中”供地能夠使土地價(jià)格得到有效平抑，也對(duì)濟(jì)南未來城市發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。(記者 王皇 李慶斌 實(shí)習(xí)生 樊瑞琳)

關(guān)鍵詞： 濟(jì)南 供地 競價(jià) 交易