5月24日，濟南首批114宗“兩集中”地塊迎來拍賣。為保障網上交易順利進行，此次供地分5批次實施競價交易及成交確認。此次拍賣的114宗地塊中，共有6宗地塊流拍，30宗地塊溢價成交，78宗土地底價成交，土地總成交量約4703畝。專家表示，開發商需要“補倉”，供地新模式使得市場變得透明。

114宗地含73宗居住用地參與拍賣

多個外地房企首次來濟拿地

此次拍賣的114宗地塊，含73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務金融用地、5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉儲用地。其中，有6宗地塊流拍，最終土地總成交量約4703畝。

糧食局組團地塊

此次土拍，不僅吸引了像萬科、中海、綠地、龍湖、海信、旭輝銀生泰等已入駐濟南的知名房企，還吸引了不少外地房企，來自濟寧的瑞馬集團一舉拿下市中區除塵設備廠地塊、張馬屯片區第四批用地項目C-3、C-5地塊，此前未在濟南參與拿地。此外，偉光匯通、東營海通都是首次在濟南拿地，偉光匯通摘得大學園片區地塊，海通摘得原濟南第四毛巾廠周邊地塊。

從成交地塊分布看，第五批次進行競拍的市中區，此次土拍成交數量最多，多為組團成交，共計23宗，總面積約876.5畝。主要分布在轄區內南北康、白馬山、黨家片區。其中，南北康片區溢價成交224.07畝，黨家片區溢價成交10宗居住地塊，共計約439.54畝用地。

黨家組團地塊

第四批次進行競拍的槐蔭區總成交面積約667畝，僅次于市中區。地塊主要分布在濟齊路、王府莊車輛段。

第三批次進行競拍的歷城區成交量較槐蔭區略少，共13宗土地成交，總面積約513.6畝，主要分布在章錦、郭店、新東站等片區。

第五批次進行競拍的天橋區成交5宗土地，包含1宗居住用地，4宗商業地塊，總面積約121.26畝。其中北園大街2地塊以住宅+商業的組團形式成交，住宅用地共計約30畝。

兩地塊溢價率超50%但未到最高限價

半數溢價地塊溢價率未超5%

此次土拍，作為濟南實行“兩集中”政策以來的首次土拍，早在5月22日還未正式開拍前，房企報名熱情就已高漲。掛牌的114宗地塊，有95宗地有競買人對其進行報價，涵蓋歷城區山塑A1和A2地塊、張馬屯地塊，槐蔭區王府莊E地塊和F地塊，市中區南北康組團、黨家智慧城一期項目組團一和組團二。

南北康組團地塊

其中，山塑A1、A2兩地塊各迎來超過10家企業報名;槐蔭區王府莊車輛段E地塊和F地塊也吸引了超過10家以上的房企報名。張馬屯C3、C5地塊在競價條件較為嚴苛的情況下，仍吸引了六七家企業報名。

5月24日土拍開拍，記者梳理發現，114宗地塊中，歷城區、槐蔭區及市中區、章丘區等在內的30宗地進入了競價環節，占此次集中供地地塊總量的26.3%。這些競價地塊出價從2輪至上百輪不等。

其中，有9個地塊競價達到或超過30輪，其中2個地塊溢價率超過50%，競價較為激烈。其中，南北康組團的5個地塊，競價高達143輪，總價36.3億，住宅最高樓面價13473元/平米，溢價率達64.41%，被萬科摘得。王府莊E地塊競價53輪被建發摘得，溢價率42%，成交總價4.15億，住宅樓面價7114元/平米。王府莊F地塊競價41輪被海信摘得，溢價率49%，成交總價4.15億元，住宅樓面價7612元/平米。山塑A1地塊經過33輪競價，被大華摘得，成交總價9.98億，溢價率達49%，最高樓面價7736元/平米。山塑A2地塊經過30輪競價被大華摘得，溢價率為54%，成交總價4.15億，住宅最高樓面價8484元/平米。雖然部分地塊競價激烈，不過此次土拍沒有一個地塊達到樓面地價14400元/平米的最高限價，沒有進入到競政府儲備性住房面積環節，土地市場仍相對平穩。

更多的地塊溢價率小于等于5%，記者梳理發現，有15個地塊溢價率溢價率小于等于5%。如，黨家智慧城一期項目1號組團5個地塊經過2輪競價，被中海以總價約16.16億元的價格摘得，溢價率約1.45%，黨家智慧城一期項目2號組團5個地塊被綠地控股+綠地泉以總價14.3億的價格摘得，溢價率約2.4%。

底價并不代表是“低價”

地塊價值限制成交價

相比多宗地塊溢價成交，底價成交仍是此次土拍的“主基調”。在已成交的地塊中，有78宗地塊，均為底價成交，約占總出讓地塊近7成。記者梳理發現，在底價成交的地塊中，不乏盛福片區A7、糧食局、神武片區二期B-2和濟齊路B-1/2/3此類位置較優的地塊。此外，記者還發現，本次土拍共6宗地塊流拍，其中，4宗土地在高新區。

合富輝煌(中國)山東公司副總經理，合富研究院高級分析師許傳明說，出現底價或流拍，是正常的市場現象。一方面部分地塊都有嚴格的拿地條件,并不是所有企業都能參與因此會出現底價或流拍現象。另一方面，部分地塊看似底價成交，但并不代表低價成交。“地塊本身價值就限制了它的最終成交價格。”

土拍背后有濟南吸引力

總體看“兩集中”供地有預期效果

新政后首次土拍的成績對土地市場有何影響?許傳明說，“兩集中”供地首先在全國22個重點城市落地實施，濟南就是其中之一，全國參與實施的供地新模式吸引了來自各地的眾多房地產開發商參與，這也說明了眾多房企看好濟南這座城市以及未來的發展前景。

而從濟南的土地供需關系來看，這次是今年以來第一次土地集中拍賣，各大開發商都“迫切”需要生產資料，對土地需求量是很大的，對比供應來看，處于平衡偏緊張。“一方面，相比以前一年分散的幾十次供地，現在全年就3次集中供地，開發商要抓住每一次機會，拿到地才有可能開發出樓盤銷售。另一方面，目前已是5月，不少開發商已經等待了5個月甚至更久，需要‘補倉’，這也是開發商熱情高，出現競拍和溢價最主要的原因。”

本次“兩集中”供地部分地塊出現了激烈競爭和溢價，是否違背了“兩集中”的初衷?在許傳明看來，本次供地看似競爭激烈，其實就像是大家“趕早市”。由于本次集中供地，開發商拿地的需求被集中在本次土拍，供應和需求的集中顯得本次土拍更加“熱鬧”。而這樣的供地新模式使得市場變得透明，開發商對于一段時期內供應量的了解以及企業自身的資金實力都會做綜合理性的考量，不會出現過于“沖動”的表現，這樣來看是有利于地價的平穩。

與競拍不同的是，還有6塊土地的流拍。許傳明認為，本次共有114塊土地參與競拍，有6塊土地流拍，流拍的數量占到總數的5%左右，這個比例處于一個正常范圍。從全國其他已經實施土拍新政的城市來看，這個比例也不高，是正常的市場供需關系的體現。

“總的來看，此次土拍效果是明顯的，有利于穩定市場預期。”許傳明說，“兩集中”供地能夠使土地價格得到有效平抑，也對濟南未來城市發展創造了有利條件。(記者 王皇 李慶斌 實習生 樊瑞琳)

關鍵詞： 濟南 供地 競價 交易