新開工面積低于預期 部分房企資金調配能力有限

國家統計局最新數據顯示，4月份，全國房屋新開工面積為17742萬平方米，環比下降7%，同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比，這一數據也下降了10.5%。在重點城市試行土地出讓“兩集中”政策后，市場分析人士認為，相關政策或改變房地產行業原有開發節奏，后期或造成新盤集中上市。

房地產新開工數據表現低于市場預期

數據顯示，今年1月至4月，全國房地產開發企業房屋施工面積818513萬平方米，同比增長10.5%。其中，住宅施工面積578028萬平方米，增長10.9%。房屋新開工面積53905萬平方米，增長12.8%。其中，住宅新開工面積40335萬平方米，增長14.4%。房屋竣工面積22736萬平方米，增長17.9%。其中，住宅竣工面積16551萬平方米，增長20.7%。

市場普遍分析，房地產新開工數據表現低于市場預期。國信證券研報稱，當下銷售端高景氣非常明顯，庫存去化周期也處于2012年以來的最低水平，房企補庫存的訴求較為強烈。但該研報同時指出，“近期土地市場的表現顯示房企正在積極補庫存。然而作為補庫存的另一個關鍵指標，新開工數據表現卻不如人意。”

新開工面積增速放緩，土地出讓“兩集中”政策被認為是主要原因之一。今年3月開始，全國22個重點城市率先實施“兩集中”供地新政，也就是集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，一年內發布住宅用地公告不超過三次。

受這項政策影響，22個城市的首批土地出讓集中在今年4月下旬到6月中旬。在集中出讓前，22個城市土地供應較少，這導致了新開工放緩。

5月20日，上海土地市場網站發布《上海市國有建設用地使用權出讓公告》。上海此輪集中供地共供應56幅土地，其中28幅土地屬于普通住宅用地，此外主要包括租賃住房用地、征收安置房項目地塊等。

此前，青島首批集中土地出讓于5月14日結束，總土地出讓金約為128.6億元。青島集中出讓成交的60宗地塊中，除一宗溢價成交，其余全為底價成交。

在北京首次“兩集中”土地出讓過程中，30宗土地總成交價為1109.71億元。29宗以掛牌形式出讓的土地中，有4宗底價成交，3宗合理溢價，另有22宗均觸及最高土地限價。雖然北京成交地塊金額觸頂，但成交溢價率為7.7%，較此前設置的8.6%上限溢價率有所下調。中原地產首席分析師張大偉說，低溢價率將成為北京供地很長一段時間的主旋律。

集中供地致樓盤集中開盤上市

市場機構分析，新開工面積低于預期，另一大原因在于部分房企資金調配能力有限，需將有限資金投入土地市場爭奪。在土地市場拿地優先于新開工。

中央對房地產企業融資監管“三道紅線”政策的出臺，意味著“去杠桿、降負債”成為房企重要任務之一。“三道紅線”是指監管層于2020年針對房地產企業下達的融資新規，即房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不小于1。

《2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》顯示，在“三道紅線”監管下，降杠桿初顯成效，前500強房企杠桿率有所降低。在長期償債能力方面，500強房企2020年資產負債率均值為78.77%，較上年下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降;凈負債率均值為85.08%，較上年下降11.62個百分點。在短期償債能力方面，2020年500強房企短期償債能力略有下降，流動比率均值為1.40，較上年下降0.05，速動比率均值為0.49，與上年持平。

方正證券研報稱，隨著土地集中出讓在試點城市陸續進行，房地產行業新開工增速6月預計將會回升。

貝殼研究院高級分析師潘浩說，5月集中供地持續進行，土地成交面積進一步提升，疊加房企為年內實現銷售回款，預計下階段房地產企業新開工面積將持續上漲，與土地出讓金共同拉動開發投資增長。

有市場人士擔心，集中拿地，再加上開發建設進度類似，很可能導致房地產項目集中入市，如中小房企所競得地塊較差，缺乏對購房者的吸引力，生存狀況會更加艱難。

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