5月27日，“2021中國房地產及物業上市公司測評成果發布會”在深圳舉行。活動發布了最新的《2021中國房地產上市公司測評研究報告》，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業測評研究。活動還同步發布了《2021物業服務企業上市公司研究報告》。

十強上市房企

半數來自深圳

據了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合計195家。與2020年相比，納入測評的上市公司總數凈減少7家。

《報告》顯示，十強上市房企整體沒有太大變化。其中，萬科繼續位列第一，碧桂園排名提升一位，位列第二，恒大、融創、保利、中海分別位列第三、第四、第五、第六，華潤置地、龍湖集團排名與上年一致，分別位列第七、第八;招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次躋身前十;新城控股位列第十位。值得一提的是，十強上市房企中，半數以上是深圳房企。

從核心測評指標來看，2020年上市房企規模持續增長，但增速放緩。總資產均值為1577.89億元，房地產開發業務收入均值為274.96億元。絕對指標凈利潤均值為32.17億元，同比有所增長，但相對指標凈資產收益率同比有所下滑。償債能力有所提升，去杠桿效果顯現，凈負債率均值較上年下降0.7個百分點至95.07%。經營效率穩中有升，總資產周轉率與上年基本持平，存貨周轉率稍有上升。

上市房企呈現八大特點

在資本市場表現上，上市房企平均市盈率低于全市場平均市盈率，房企估值水平逐漸走低。同時，房地產行業杠桿較高，周期波動性較大，導致貼現率較高。兩者疊加使得資本市場對于房地產板塊估值持續偏低。

整體規模增速放緩，標桿房企強者恒強。在“房住不炒”的大背景下，行業整體規模增速雖然有所上漲，但增速放緩已成當下主要趨勢。截至2020年末總資產超過千億元的上市房企有59家，約占上市房企總量的30%;超過萬億元的上市房企共有6家，分別是恒大、碧桂園、萬科、綠地、保利、融創。從總資產累積百分比來看，10強上市房企的總資產累積百分比已超過40%，50強累積百分比近80%，100強累積百分比超90%，集中度較上年略有上升。

2020年，房企開始積極降低杠桿水平，頭部房企信譽較好，積極推動銷售回款，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢、前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累，需要警惕資金鏈風險。

盈利能力方面，除了凈利潤均值同比增長外，其他如營業利潤均值、凈資產收益率均值、總資產報酬率等多數指標出現不同程度的下滑。同時，上市房企的房地產開發業務收入、營業收入、凈利潤和凈資產規模均實現增長，除凈利潤外，增速均有所下滑。在經營效率方面，運營效率穩中有升，存貨規模增速下降。

從社會責任方面來看，上市房企尤其是頭部房企，對社會責任的關注愈加重視，在公益事業方面的投入日漸增多。在創新能力上，數字化改革正逐步改善房地產企業的運營效率，多元化則是房地產企業追求第二增長曲線的重要途徑。龍頭房企開辟第二戰場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養老、產業運營、投資等領域。

房企加快“雙驅動”轉型升級

近年來，房地產行業逐漸由高速發展期轉入平穩發展期，以“房住不炒”為定位的房地產長效機制已基本清晰。隨著行業利潤空間受到進一步擠壓，市場競爭加劇，行業內部分化愈加明顯，市場集中度逐漸上升，強者恒強格局顯現。粗放式發展漸成過去，向管理要效益的時代已經到來，房地產行業正在持續的變革中加快轉型升級的步伐。

同時，數字化、高科技的全面滲透，帶動行業持續變革，房地產行業正從開發業務一枝獨秀步入開發、服務雙驅動的時代。未來，房地產行業將越發成熟，各大細分子板塊也將百花齊放、茁壯成長。

大美灣區奮斗者

劉華麗

公司：山湖海集團

職務：營銷管理中心總經理

星座：摩羯座

愛好：沖浪、攝影

奮斗感悟

山湖海集團作為總部位于深圳的大灣區房企，經過多年的精耕細作，目前已經在廣東、廣西、湖南、湖北、貴州等全國5大區域30余座城市擁有40余個項目。粵港澳大灣區內，已經陸續布局了深圳、東莞、惠州、河源、肇慶以及湛江等多個城市。

山湖海集團在深圳核心位置布局有龍華山湖海文創廣場和深圳光明山湖海科技廣場，在東莞有大新產業項目，惠州目前在售的是山湖海·棲山宸院、山湖海·海泊灣兩個項目。深圳都市圈被重新定義之后，惠州地位全面上升，惠州是深圳輻射河源和汕尾的必經區域，擁有廣闊發展土地，其重要戰略地位不言而喻。隨著惠州地位全面提升，通過交通互聯、產業合作等鏈接大灣區城市群的能力不斷增強，惠州加速進入價值兌現期。

俗話說，房地產長期看人口，中期看土地，短期看政策，可見人口對房地產的影響是持續的、深遠的。城鎮人口增長對住房的需求潛力巨大，新型城鎮化的發展未來會使小城市、重點城鎮、縣城的開發力度得到強化，大城市問題解決了，小城鎮也能發展了，可謂一舉兩得。山湖海集團將響應國家城鎮化戰略布局，持續用一線城市房企的經驗和品質，為大灣區及周邊地區打造更多精品項目，提升當地人居水平。

未來，山湖海集團將繼續投身到大灣區的建設中，堅持“品質成就價值”的企業價值觀，創享美好生活，助力大灣區房地產市場蓬勃發展。

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由深圳商報與拍拍世界聯合推出的“致敬大美灣區奮斗者”大型活動正在進行中，歡迎奮斗者們推薦、自薦，展現自己的魅力風采，講述自己的奮斗故事，提出自己的智慧主張，宣布自己的奮斗目標，憧憬未來的美好生活!

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