二手房交易過程中如何防止戶籍糾紛問題的出現？

買了二手房，原房主戶口不肯遷走，孩子落不了戶就無法就近入學，怎么辦?此類現象常常引發二手房交易糾紛。為有效解決暫不具備市內遷移條件的本市戶籍人員落戶問題，北京市公安局近期出臺了“公共戶”落戶政策，將有助于化解二手房交易中遇到的難題。

6種情形可落“公共戶”

從6月1日起，北京市每個戶籍派出所將設立一個非農業“公共戶”，接收暫不具備市內遷移條件的本轄區非農業戶口人員落戶。

究竟哪些人可以落“公共戶”?新政中明確了6種情形：一是因房屋產權交易戶口須遷出，但本人、配偶或其他直系親屬[包含父母、子女、(外)祖父母、(外)孫子女，下同]在本市無合法產權住房，戶口無法遷出的;二是因離婚后戶口須遷出，但本人、配偶或其他直系親屬在本市無合法產權住房，戶口無法遷出的;三是因離職戶口須從原單位集體戶遷出，現單位無集體戶，且本人、配偶或其他直系親屬在本市無合法產權住房，戶口無法遷出的;四是因房屋交易所有權變更或者公有住房承租權變更，現房屋權利人申請將原戶內人員遷出，原戶內人員無正當理由拒不遷出的;五是新生兒親生父母一方戶口在本市“公共戶”內，且新生兒無法在本市其他地址申報出生登記的，可在其親生父母戶口所在“公共戶”內申報出生登記;六是其他特殊原因在本市無法辦理戶口市內遷移的。

不過需要注意的是，“公共戶”落戶只針對北京市戶籍的人員，不包括學生戶口、駐京辦戶口、博士后戶口等限制市內戶口遷移的人員。

化解二手房交易戶籍糾紛

在二手房交易中，戶籍是買方最關心的問題之一。有的房子雖然已經完成了過戶，但賣家不愿意將戶口遷出，買家就無法將戶口遷入，尤其是中心城區或優質學區的房子。近幾年，在二手房交易過程中如何防止這類問題的出現，成為備受關注的一環，比如在二手房買賣示范文本中明確有戶口遷出的約定，一些大型中介機構也會在交易環節提醒買家。

此次北京“公共戶”落戶政策明確的6種情形中，有2種情形與房屋交易時戶口遷移問題直接相關。對于二手房買賣雙方來說，戶口問題未來將不再成為困擾。購房者不用擔心原業主戶口一直掛靠在房子里，因為如果對方繼續做“老賴”，可以申請強制將其戶口遷入“公共戶”;業主也不用擔心賣房后戶口沒有著落，因為可以直接申請“公共戶”落戶。

“這無疑是北京二手房市場的一大好消息。”中原地產首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示，“新政避免了二手房交易時有關戶口的潛在糾紛，有利于交易流程順利進行。”

張大偉進一步解釋稱，此舉特別有利于學區房。北京二手房交易中戶籍糾紛最高發的區域就在海淀、西城，雖然房屋買賣合同有關于戶口遷移的明確約定，但經常出現賣家不遷戶口的現象。“根據我的經驗，在北京二手房交易后的糾紛中，有一半都是因為戶籍遷移問題。”

盤活部分二手房交易

值得一提的是，新政還有利于盤活部分老人的房產。張大偉對《中國消費者報》記者表示，在二手房交易中，的確存在部分老人沒有子女或者子女不在北京發展的情況，過去為了保留戶籍，必須要有一套房，如今有了公共戶政策，這些房子就變成可以交易的資產，有利于老人升級養老需求。

那么如何辦理“公共戶”落戶流程?按規定，房屋所有權人或公有住房承租人可以申請將本房滯留戶口人員遷入“公共戶”。需房屋所有權人、公有住房承租人或監護人向房屋所在地派出所提出申請，公安機關應自受理之日起35個工作日完成辦理工作。

公安機關在做出戶口遷移決定前，應告知滯留戶口人員或其監護人，并告知其依法享有陳述和申辯的權利。滯留戶口人員或其監護人收到告知后或公告期滿后7日內未進行陳述和申辯或未遷移戶口的，或陳述和申辯理由未被公安機關采納的，公安機關自行對戶口予以遷移至“公共戶”。

戶口遷移辦理完成后，公安機關會為“公共戶”戶內人員打印《常住人口登記卡》，有效期1年。“公共戶”戶內人員應在《常住人口登記卡》到期前14個工作日內到戶籍地派出所申請換發新的《常住人口登記卡》。

“一般簽訂二手房合同的時候會對戶口遷出流程、時限以及戶口保證金的額度、違約等做出明確規定。”據鏈家地產經紀人向《中國消費者報》記者介紹，一般買賣雙方完成產權轉移后，賣方須在合同規定的時間內完成戶口遷移，經紀人會陪同買方去戶籍管理部門核實戶口的遷出情況，確定戶口已經遷出后，買方會授權資金監管平臺將戶口保證金支付給甲方。

據記者了解，目前戶口保證金數額多以協商為主，按照房屋價值、遷戶時長的不同，北京市場一般最高不超過30萬元，以10萬元居多。(孫蔚)

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