在嚴格的備案價調控之下,廣州部分開發商已開始“順勢而為”,既有選擇毛坯入市,也有啟動精裝減配。不過,從市場數據看來,這類營銷方式購房者接受程度有限。有業內人士更表示,樓盤假如苦于備案價的限制不得不壓縮成本來保利潤,可能會面臨口碑崩壞的風險。

“精裝改毛坯”接受程度有限,樓盤去化持續變慢

市場回歸理性,價格保持平穩將是未來相當長一段時間樓市的主基調,備案價成了開發商最大的難題。為了“既要備上案,又要控成本”,從5月政策發布以來,南沙、黃埔、增城、白云、番禺多個區域,不斷有項目加入了毛坯的“裸奔”大賽。

“金洲-蕉門附近街區指導價約為2.8萬元/㎡,目前二手房都2.5萬元/㎡左右,我們大概率會以毛坯入市。”南沙陽光城麗景半島的銷售向記者表示。記者查看貝殼找房數據發現,項目2公里外的陽光城麗景灣二手小區均價為24471元/㎡,最高掛牌價為29937元/㎡。

事實上,南沙早開始了毛坯大戰。先是南沙橫瀝島的美的江上沄啟開盤毛坯一口價,無論樓層高低朝向,統統36051元/㎡。買家也可以帶裝修交付,不過就需要另外交2200-2500元/㎡。同是橫瀝島的旭輝曜玥灣首期開盤價格3.8萬—4.2萬元/㎡,最新一期3.6萬元/㎡正售出最后一批精裝交付的房源,此后推出的樓棟均為毛坯交付。

黃埔知識城的星匯城新一期2.72萬元/㎡毛坯出售,比上次開盤價2.8萬—2.9萬元/㎡略低。根據世聯東一研究院數據,上周(8月2日-8日)587人來訪,成交39套。黃埔科學城的時代天韻,雖然毛坯是3.77萬元/㎡,比吹風價便宜將近4000元/㎡,項目提供的精裝修方案是額外加2000元/㎡,也就是說毛坯+精裝是3.97萬/㎡。同樣選擇毛坯交付的還有星匯文璽、實地常春藤、品秀星瀚、品秀星圖以及合生湖山國際等項目,購房者有需要的可以加購精裝。

“市面上宣稱5000元/㎡的精裝項目,裝修成本約2000-3000元/㎡,購房者可以綜合折算一下,計算裝修后的實際的價格”,地產經濟學家鄧浩志表示。“現時開發商減配裝修,部分板塊在限價政策下,比吹風價減了5000元/㎡或以上,即使抵去了精裝成本,依然有所優惠,這些盤去化會有一定效果。”

一般來說精裝房是開發商增加利潤的來源之一,市面上大多項目選擇精裝交付做溢價空間。在調控政策下,精裝改毛坯似乎降低了購房群體的踏入門檻,有利于擴大客群基數,快速出貨。

不過,在廣州世聯研究院副院長崔登科看來,備案價下調之后,精裝改毛坯收到的效果比較有限,沒有扭轉目前現在市場熱度的分化。“熱度高的地方,做不做毛坯其實影響不太大,熱度較低的區域也是一樣,毛坯對去化沒太大幫助。”

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉向記者表示,以最近兩周為例,監測到廣州有荔灣、南沙、增城等區的5個樓盤采取“精裝改毛坯”加推發售,但去化均不甚理想,去化率最低的只有5%,最高的也僅有23%,反映在看漲預期不再之后,當前購房者對這種“羊毛出在羊身上”的“降價營銷”接受程度有限,熱門樓盤去化變慢、冷門樓盤去化更冷。

減配降標曲線調價,博弈可能持續相當長時間

毛坯房是指代“清水房”,普遍會有水泥地、刷墻、門窗等基礎配置,而介于毛坯與精裝之間,還有著簡裝房的存在。地磚、廚房櫥柜換材質,減去新風系統、涼霸、浴霸、智能馬桶……甚至以蹲廁代替馬桶……沒有選擇毛坯的開發商,為省成本,最近把簡裝房帶到了市場,黃埔、南沙均有項目啟動減配交付。有網友調侃,“業主記得預留一筆全部砸掉運建筑垃圾的費用。”

有業內人士直言,地價、建筑材料的價格仍在上漲,為了控制成本,除了精裝可能變毛坯外,對于品質住宅的標準也可能降低,低配或減配未來或更加頻現。

肖文曉認為,“目前而言,廣州樓市還處于限價新政的博弈階段,不少購房者反映樓盤在備案價下調后改為毛坯發售或裝修減配,無形中增加了后期收樓的裝修成本,而樓盤假如苦于備案價的限制不得不壓縮成本來保利潤,卻也可能面臨口碑崩壞的風險,這也是品牌開發商不得不考慮的。”肖文曉表示,下一步,各個樓盤也一定會根據自身的情況以及公司的要求,適時調整營銷策略。從最近三年來看,廣州商品住宅的供求比接近于1,也就是供求關系相對均衡,這也意味著目前這種博弈可能會在相當長的時間存在,結果就是成交速率變慢,不利于開發商在下半年沖量。

成交量相比年頭減半南沙黃埔降溫明顯

隨著市場風向轉變,區域分化也日漸明顯。多位業內人士指出,南沙成為了降溫最顯著的區域。根據網易房產數據中心監控陽光家緣數據顯示,南沙7月網簽1173套,同比減少14.88%。南沙從年頭的2字頭網簽量回落至1千余套,據監測,南沙1月-7月網簽量分別為2561套、1149套、2021套、1822套、1355套、1024套、1173套,7月網簽量未及1月的一半。

崔登科表示,“周邊區南沙熱度下降比較明顯,熱的位置還是熱,現在天河、荔灣、海珠等中心區其實熱度還好。”

鄧浩志同樣表示,影響度比較明顯的區域是南沙和黃埔。黃埔此前“賣5沖6”字的項目,現在基本賣回“5字頭”;南沙“坐3望4”的項目,目前價格也是重回2、3字頭。“因為這兩個區域此前漲得比較多,所以影響也更大。中心區荔灣、白云此前那輪行情沒有太大升幅,所以影響也較少。北部增城、從化,價格波動不大,所以基本沒什么影響,這些區域還是去庫存為主。”

廣州中原研究發展部分析指,在大環境下,大部分開發商推貨力度放緩,尤其處于調控“風口浪尖”的南沙、黃埔等區,預售證發放以及推貨計劃均受到一定影響,從而影響成交氣氛。這是從不健康到健康陣痛的過程,廣州將持續一段橫盤期。

在鄧浩志看來,“總體來說,現時這個階段購房,比二季度更優惠,這對消費者來說是好事。”

肖文曉表示,部分購房者此刻是有觀望心態的,“客觀來看,廣州樓市的供求關系還是比較健康的,當前對備案價下調的限制也只是為了控制房價的同比漲幅,其主旨是穩房價而非降房價,所以還是建議購房者不要有太大的降價期望。”(記者何璐詩)

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