房地產(chǎn)行業(yè)正在遭遇毛利率考驗(yàn) 毛利率何時(shí)能得到改善？

房地產(chǎn)行業(yè)正在遭遇毛利率考驗(yàn)，業(yè)績會(huì)上相關(guān)話題更是經(jīng)久不衰。8月24日下午，碧桂園于線上召開中期業(yè)績說明會(huì)。業(yè)績顯示，2021年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約人民幣2349.3億元，同比增長27%;毛利約為人民幣462.8億元，同比增長3.11%;凈利潤約為人民幣224.2億元，同比增長2.3%;歸屬股東凈利潤149.96億元，同比增長6.11%。

相較于去年底的多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)負(fù)增長，此次碧桂園的業(yè)績表現(xiàn)稱得上可圈可點(diǎn)，但最受關(guān)注的毛利率仍表現(xiàn)不佳。2021年上半年，碧桂園的毛利率為19.7%，相較于去年同期下降了4.57個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于毛利率問題，碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜也給出正面回應(yīng)，“從銷售端來看，銷售毛利水平在2020年已達(dá)到低點(diǎn)，2021年已進(jìn)入到上升通道。而從收入端來看，因?yàn)殇N售端反映到收入端大概還需要一年左右的時(shí)間，所以預(yù)計(jì)到明年年中至年底，可以看到收入端毛利水平的低點(diǎn)”。

毛利率何時(shí)能得到改善?“目前碧桂園在2020年和2021年獲取的項(xiàng)目當(dāng)期銷售的毛利水平大概在20%-25%，因此有信心在后面一段時(shí)間逐步改善銷售端和收入端的毛利水平。”程光煜直言。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企利潤整體偏低已經(jīng)是一個(gè)行業(yè)大趨勢，目前各大房企都在談向管理要利潤，但如何要、怎么要，還需要一個(gè)成長的過程。

在此次業(yè)績會(huì)上，幾乎一半的時(shí)間碧桂園管理層都在談“多元化”業(yè)務(wù)的成長，智能建造、機(jī)器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)……但是碧桂園整體收入體量較大，多元化業(yè)務(wù)“反哺”尚不明顯。

具體到業(yè)務(wù)板塊，碧桂園的收入主要來自兩個(gè)經(jīng)營分部：房地產(chǎn)開發(fā)及建筑。2021年上半年，碧桂園的收入約為人民幣2349.3億元，較2020年同期的約人民幣1849.57億元上升約27%。97%的收入來自物業(yè)銷售(2020年同期97.3%)，3%來自建筑及其他分部(2020年同期2.7%)。

由于交付物業(yè)面積的增加，2021年上半年來自房地產(chǎn)開發(fā)的收入由2020年同期的約人民幣1799.49億元上升26.6%至約人民幣2278.99億元。2021年上半年交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均銷售價(jià)格約每平方米人民幣7994元。

但北京商報(bào)記者注意到，碧桂園的平均銷售價(jià)格再一次出現(xiàn)下滑。2020年上半年交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均銷售價(jià)格約為每平方米人民幣8116元，2019年上半年約為每平方米人民幣8987元。

據(jù)貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩介紹，依照“三線四檔”融資新規(guī)，碧桂園剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，凈負(fù)債率為49.7%，現(xiàn)金短債比為2.15。由此，碧桂園2021年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，保持“黃檔”行列。

此次業(yè)績會(huì)上，碧桂園管理層也談到“降檔”計(jì)劃。對(duì)于“三道紅線”降檔預(yù)期，碧桂園總裁莫斌回應(yīng)稱，將在2023年中期之前實(shí)現(xiàn)全面由黃轉(zhuǎn)綠。

碧桂園方面的表態(tài)也與監(jiān)管政策相印合，這也直觀展現(xiàn)出龍頭房企“降負(fù)”的難度。按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。(記者 盧揚(yáng) 王寅浩)

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