新推產(chǎn)品報價下調(diào) 預(yù)計“金九銀十”市場將出現(xiàn)更多“驚喜”價格

隨著樓市傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”到來，房企的推新速度也在明顯加快。“首付14萬元起買三房”“單價2.5萬元起買市中心江岸地鐵房”，此前，就有購房者發(fā)現(xiàn)，不斷有項目打出出乎意料的價格宣傳，市場價格真的松動了嗎?記者探訪時發(fā)現(xiàn)，以優(yōu)惠價試探市場反應(yīng)的項目確實在增多，業(yè)內(nèi)人士表示，在調(diào)控政策持續(xù)收緊而買家出現(xiàn)觀望情緒的情況下，目前明顯低于市場價格的只是零星現(xiàn)象，而隨著樓市新增供應(yīng)不斷增加，房企將拿出真優(yōu)惠，預(yù)計“金九銀十”市場將出現(xiàn)更多“驚喜”價格。

新推產(chǎn)品報價下調(diào) 新盤亮出意外價格

隨著樓市傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”到來，房企的推新速度在加快。統(tǒng)計顯示，8月份廣州新批供應(yīng)量超過11300套(約112.39萬平方米)創(chuàng)年內(nèi)新高，廣州中原研究發(fā)展部分析，供應(yīng)量創(chuàng)新高除了有開發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”需保證彈藥充足外，還因為4月新政后，廣州實行了嚴格的指導(dǎo)價制度，為避免多次申請造成指導(dǎo)價過多下浮，部分開發(fā)商選擇一次性推出更多貨量，其中不乏位于黃埔、增城的一些大盤，一次性申請預(yù)售量超過500套。

值得關(guān)注的是，在上周推售的樓盤中，有來自荔灣的熱盤加推大戶型，市場售價較上批次價格出現(xiàn)每平方米2000元~3000元左右的下調(diào);花都的項目加推也采取了調(diào)價模式;番禺一些推新項目也都出現(xiàn)吹風(fēng)價下調(diào)狀況。此外，市場還出現(xiàn)低于均價的意外價格。位于增城永寧板塊的新盤，打出首付14萬元起買全能三居的價格，推出66~86平方米的三房四房。而海珠區(qū)有全新推出的公寓產(chǎn)品，在周邊公寓均價為每平方米3萬多元的情況下，開出2.5萬元起的價格。

據(jù)統(tǒng)計，由于七八月是樓市傳統(tǒng)淡季，疊加樓市持續(xù)調(diào)控，廣州新房市場降溫，而部分開發(fā)商在業(yè)績壓力下選擇“以價換量”吸客，市場新房報價出現(xiàn)調(diào)整趨勢。克而瑞市場監(jiān)測到，近兩月加推的樓盤，售價較上批次降低的現(xiàn)象逐步增多。

從一些顯得特別優(yōu)惠的產(chǎn)品特點來看，這些明顯低于周邊樓盤的價格目前還只是零星現(xiàn)象。比如海珠每平方米2.5萬元的公寓，只有北向中低層單位，數(shù)量相當(dāng)有限，項目整體均價依然達到每平方米3萬多元。

南沙、增城、番禺熱門板塊現(xiàn)新房均價調(diào)整

“最近，我曾看過的黃埔樓盤的銷售顧問一直給我電話，說推出新一期，價格有優(yōu)惠。”從去年下半年開始看房的王小姐近期接到的銷售顧問電話多起來了，報價似乎也有所松動，但她還是想看看“金九銀十”有沒有更多的優(yōu)惠。

在三條紅線壓力下的房企剛性還款壓力、政策的持續(xù)收緊、購房者的觀望情緒、網(wǎng)簽量下滑而供應(yīng)量在持續(xù)上升……市場開始變化，一些熱門板塊的價格開始出現(xiàn)調(diào)整。

克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月上半月，今年1~8月廣州各板塊新房網(wǎng)簽成交超1000套體量的總計有27個板塊;其中，超3000套成交量的僅有科學(xué)城板塊、增城新塘板塊和永寧街道板塊。

而在這27個板塊中，對比新政頻出前的3月新房均價和8月上半月的新房均價可以看到，有6個板塊的新房均價出現(xiàn)明顯回落。其中，新興熱門板塊南沙灣板塊8月上半月新房、花都山前大道板塊新房均出現(xiàn)每平方米千元以上的下調(diào)，另外，作為增城區(qū)非限購代表之一的中新板塊也出現(xiàn)了每平方米1509元的新房均價下調(diào)。此外，番禺的華南板塊出現(xiàn)千元左右的下調(diào)，而知識城板塊則是有數(shù)百元的微調(diào)。

撇走投機客，留住剛需客

可以看到，自今年4月以來，因樓市調(diào)控政策的持續(xù)收緊，加上房貸額度收緊，放款周期拉長，而房貸利率也持續(xù)走高，樓市的成交量逐步降低。

據(jù)克而瑞的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，繼7月之后，8月廣州新房成交量依然走低。這也導(dǎo)致全市整體庫存量增多，截至8月末，全市庫存量919.9萬平方米，去化周期9.8個月，8月整體去化周期再升近1個月。但隨著樓市傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”到來，房企低價探市、整體讓利，預(yù)計樓市銷售情況或有所回升。

廣州中原研究發(fā)展部認為，雖然今年政策環(huán)境趨緊，但目前調(diào)控政策越來越“精細化”“人性化”，因此部分區(qū)域成交依然保持活力。經(jīng)歷了近幾個月的政策磨合期，市場各主體已陸續(xù)習(xí)慣新背景下的市場變化，9~12月市場表現(xiàn)，將是“撇走投機客，留住剛需客”成果最好的“試驗田”。

開發(fā)商方面，雖然全國樓市大環(huán)境趨緊，但房企業(yè)績目標(biāo)并未放松，加上高層嚴管“三道紅線”，加上落實集中供地后，開發(fā)商需要手頭上回籠更多資金進行土地投拓，預(yù)計傳統(tǒng)旺季“金九銀十”開發(fā)商依舊會保持較高熱情度。

買家方面，目前市場面臨房貸收緊、氣氛較去年同期明顯“轉(zhuǎn)冷”，但對于大部分外圍區(qū)項目而言，備案價制度落地確實已起到為房價降溫的作用，買家可適時入市。

【“優(yōu)惠價”分析】

有樓盤的負責(zé)人對記者表示，優(yōu)惠價格產(chǎn)品只是用于吸引購房者的探市信號，主要來自供應(yīng)量較大的板塊。比如供應(yīng)量較大的增城片區(qū)、近期新增供應(yīng)比較集中的海珠公寓市場，且以新盤居多，因為價格適當(dāng)讓步不僅可以吸引人氣，也不會因調(diào)價等問題與前期購買業(yè)主產(chǎn)生糾紛。

后市走向

拿出真優(yōu)惠才是最好的辦法

對于后市的走向，業(yè)內(nèi)人士認為，市場的博弈還將繼續(xù)。貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，在目前樓市調(diào)控的大背景下，市場預(yù)期發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，熱門板塊和年初市場高位相比有一些調(diào)整是比較正常的。從市場邏輯角度看，城市調(diào)控決心非常明確，開發(fā)商全年業(yè)績壓力、經(jīng)營壓力也開始凸顯，存在一定的讓利促銷、加速回款的動力。接下來幾個月預(yù)計樓市銷售情況或有所回升，這主要基于幾個方面的判斷：一是新房供應(yīng)或持續(xù)增加，在當(dāng)下有利于促進成交好轉(zhuǎn);二是開發(fā)商讓利促銷會明顯促進成交。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認為，在一系列的調(diào)控政策收緊作用下，廣州一手房成交量已經(jīng)連續(xù)多月呈現(xiàn)下降的趨勢。俗話說“量在價先”，接下來價格變化也在情理之中。目前來看，由于廣州新房售價執(zhí)行了較為嚴格的價格指導(dǎo)，樓盤漲價基本不可能。面對購房者的觀望氣氛，樓盤再想一些“羊毛出在羊身上”的花招效果有限，最好的破局辦法還是拿出真優(yōu)惠，相信接下來的“金九銀十”部分樓盤就會有所動作。(記者劉麗琴、陳白帆)

關(guān)鍵詞： 樓市旺季 金九銀十 報價下調(diào) 新推產(chǎn)品