7月鄭州二手房房價上漲0.3% 但成交量卻有所下滑

8月份以來，鄭州二手房房價暴跌的消息此起彼伏，某購房平臺上顯示，經開區一小區海珀蘭軒的一套二手房暴跌了三十萬。國家統計局數據顯示，7月鄭州二手房房價上漲0.3%，但成交量卻有所下滑。記者向多方了解到，二手房成交量不佳并不是最近一段時間才有，而且近兩年二手房市場整體都呈現出低迷走向。

暴跌房源僅個例，低價房源可能在“釣魚”

購房平臺安居客信息，海珀蘭軒8月掛牌均價為19134元/平方，環比上月下跌0.18%。其中降價30萬元的這處房產比小區其他房產標價偏貴，裝修較為豪華，房主低價拋售是因為工作變動。

鄭州的二手房市場價格真的在暴跌嗎?西三環附近一房產中介肖先生向記者解釋了這種情況：“極個別暴跌房源確實會有，但一般這種房源可遇不可求，而且要求條件會比較多。如果戶主急需用錢，房子可能會降價處理，要么要求首付款高，要么必須全款。”鏈家一位銷售也表示，降價30萬元的房源一般價格會在200萬元以上，而100萬元左右的房源降價10萬元就算是非常低的價格了。

河南財經政法大學工程管理與房地產學院教授劉社說，她近兩年一直在觀察二手房市場，過去房子掛牌售賣一兩個月就會有人打電話咨詢，現在半年都無人理會。所以有些人急需用錢，或者想以舊換新，就會低價拋售老舊房子，再添點錢購置新房。

而且一些購房平臺上標注的低價房源并非真實。一位從業超10年的房產中介告訴記者，現在貝殼系統規定必須是真實房源、真實價位，但比如58同城和安居客這種可能在審核資料的時候不會很嚴，虛假房源依舊存在。“同樣的90平方的房子，正常情況買下來得120萬元，有的房源就會標價100—110萬元左右，遠遠低于市場價，達到吸引客戶的目的。”這等于是行業默認的“潛規則”。

租房同樣也有這種情況，市場價2000元/月的房子，標價1300元/月，等租客被吸引過來看房后再表示1300元的房源已經租出去、或者說來晚了已經被別人搶先交了定金。“說到底都是套路，因為買房者、租客需求是真，來看房的話銷售、中介會趁機推銷其他正常市場價位的房源。”

盡管暴跌房源僅是個例，但整個二手房市場價格低迷，成交量不高是近兩年來的普遍現象。

房屋評估變低、銀行貸款收緊、交易周期放長

“現在很多新小區都非常現代化，指紋鎖、人臉識別等各方面都很高科技，買房的去一看房就心動了。”鄭州資深房產銷售李女士告訴記者，二手房唯一的優點就是能直接看到房屋采光、小區環境、物業和學校，新房子只能看戶型、樣板間以及面積大小，新房子在真正買了之后，開發商一開始承諾的一些條件不一定會兌現，這是二者最大的區別。

對于一些二手房剛需用戶，一般是剛來鄭州，手里資金不足，買新房的話需還幾年月供且依舊得在外邊租房，而二手房交易完后兩三個月就可直接入住。

后半年銀行貸款政策收緊也是二手房以及整個房屋交易市場冷淡的一大現實原因。“正常情況下，40平方左右的小房子在以前來說，可能8萬、10萬的首付、再貸款30多萬就可以拿下，但現在政策收緊，小面積房屋貸款根本批不下來。”李女士稱。

小面積房屋貸款難，大面積房屋貸款也有了限制。李女士舉例：“拿100萬的房子舉例，放在以前能貸70萬，現在銀行對房屋的評估價變了。100萬的房子，銀行只給評90萬。”買房按揭成數、貸款額度降低了，首付款也就相應提高。這也給買房者帶來不小的壓力。“中國的房子說起來是70年的產權，但大部分房子30年以后就成危房了，大部分銀行15年以上的房子按揭代換根本不會批。”劉社說。

不止首付額度提高，銀行貸款審批時間也變得格外長，整個過戶流程以前一個多月就能走完，現在延長多至5個月。貝殼研究院前段時間公布的2020年二手房市場交易周期最長城市中，鄭州排名全國第二，房源成交平均周期166天。

“二手房市場近兩年都處在一個非常低迷的狀態，因為一手房也在開發商手里大量積壓賣不動。而一、二手市場是聯動的。”劉社分析，“中國四十年，積累的東西不能被房地產的金融泡沫給消耗掉，現在游戲規則變了。”劉社解釋，之前許多開發商在鄭州十幾個樓盤同時聯動，用銀行貸款以小博大，如今開發商“蛇吞象”的發展擴張模式行不通了。開發商必須要退回“三條紅線”以內，欠債不能超過自有資產的70%，要想再去銀行借錢，須得把舊賬還了。而開發商要想快速回籠資金還債，保證自己活下去，只能靠降價銷售從一眾樓盤中殺出重圍。“新房市場就在大甩賣，舊房自然也在跟著跌。”劉社說。

政策不斷收緊，消費者對房屋投資“下頭”，學區房依舊“漲勢喜人”

“現在的人不投資了。”李女士感慨道。疫情、洪水影響也是一部分原因。以前人們手里有閑錢就投資，過三四年再轉手一賣就能賺錢，2016年和2017年這兩年是房價的高點，90平方左右的房子能掙三四十萬。現在人們都冷靜了。肖先生向記者舉例，拿附近小區陽光花苑來說，同一小區、同樣戶型、大小，臨路和不臨路銷售價格就不一樣，而且房子還分一到三期，最早2012年最晚2018年，年份也不一樣，所以銷售價格不能統一而定。“如果戶主是2018年房價正高的時候入手，盡管現在房價低迷，戶主也不愿意降價銷售。”

近兩年的房價情況似乎是在一直消化前些年的房價暴漲。“現在的價位，跟2016年、2017年前沒暴漲的價位基本一致。”李女士說。當時外地人大批涌入鄭州來炒房，掀起全民炒房熱，不論戶型、大小、樓層，跟炒股一樣狂熱。現在人們開始變得冷靜。國家也一直在呼吁：房子是用來住的，不是用來炒的，要努力實現全體人民住有所居，這是提升老百姓獲得感的著力點。

現在房地產問題不僅是經濟問題，更是政治問題：人口老齡化問題迫在眼前。“房價如果一直漲，還會影響老百姓生三胎。”劉社指出，這是很現實也是很迫切的原因，三胎三個孩子塞一間房肯定擠，再加上夫妻二人和照顧孩子的爺爺奶奶或者保姆，90平方的房根本住不下。所以房價是必須要控制的，而且按照政策長遠發展來看，不會是僅一兩年的調整，而是更長時間的、更嚴格的管控。“因為中國現在也在緩慢地通貨膨脹，如果把通貨膨脹這些干擾因素過濾掉，就能很清晰地看到房價正在緩慢地下降。”劉社說。

在二手房整體大環境低迷的情況下，學區房關注熱度依舊居高不下。今年5月份，鄭州市教育局發布義務教育入學政策。2021年鄭州市區公辦初中招生依然堅持就近入學原則。“學校劃片招生、生源就近入學”。民辦搖號，公辦升溫，安居客2020年房價統計數據顯示，金水區的交通銀行家屬院只因臨近文化路一小、省實驗中學等鄭州市頂級學校，盡管是破舊的老小區，憑其優越的學區房位置照樣是“漲勢喜人”。有中介透露，小區上半年來，單個房源漲幅能達到20萬元左右。

學區房何時會為家長“減負”?最近，“雙減”政策下，北京西城區首先試水取消學區房，教師100%輪崗，國家收回教育資源重新公平分配，這亦是對于房價的又一次打壓。“風向標”已經出現，鄭州學區房是否會受到影響，教育資源重新分配是否會成功推行至全國，依然還是未知數。(記者 董芳芳)

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