8月31日晚，廣州市住房和城鄉建設局發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》(以下簡稱《通知》)，公布了廣州市首批共96個熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格。記者發現，《通知》公布的參考價格基本為今年市場成交價的70%-80%，這引起業內及市場熱議。

9月1日，羊城晚報記者走訪數個熱點區域住宅小區，發現不少中介地鋪已經緊急撤下房源價格。1日傍晚，貝殼等房屋中介網站也下架了成交數據，中介稱大部分放盤的業主正在觀望。專家認為，公布二手房參考價會斬斷中介(業主)掛牌價拉動成交價上漲的循環，預計未來三個月二手房成交量會有明顯下降。

記者走訪

放盤業主在觀望線上平臺查不到均價

《通知》發布后，各市場主體是否會執行參考價?業內議論紛紛。據統計，首批公布的熱點區域住宅小區中主要分布在天河區(54個)和黃埔區(23個)，其余分布在番禺區(8個)、海珠區(7個)及越秀區(4個)。以天河為例，不少位于珠江新城核心地段的小區如保利心語花園、中海花城灣，參考價分別是96957元/平方米和92641元/平方米，與中介平臺上掛牌每平方米18萬元—19萬元的單價相比，可謂“腰斬”。

據克而瑞數據，首批公布的96個小區交易參考價基本為今年的市場成交價的70%-80%，但與2020年全年的單盤成交價較為接近。其中，近七成小區的參考價，與其2020年的二手成交價的差距在10%左右。換言之，進入2021年，首批公布參考價的96個小區二手房成交價格上漲明顯。

羊城晚報記者在珠江新城走訪發現，不少中介商鋪9月1日緊急撤下相關小區房源信息或用“驚喜價”等字眼代替具體價格。保利心語花園周邊某中介商鋪工作人員表示：“目前大部分放盤的業主正處于觀望狀態，若非急需資金，不會輕易降價，《通知》對市場影響暫時不明顯。”該中介透露，保利心語花園二手房價格均價仍在14萬元-15萬元/平方米。

而記者在雋峰苑小區外的一家中介商鋪看到，該小區房源信息暫未撤下，雋峰苑放盤的二手房價格仍維持在10萬元-15萬元/平方米，明顯高于參考價的80747元/平方米。記者走訪過程中，雋峰苑一名業主來到該中介商鋪，表示要暫緩放盤。“昨晚看到消息后今天馬上過來了，降價這么多是不會賣的。”該業主說。

越秀區首批公布參考價的4個小區均位于東風東路一帶，附近有東風東路小學、育才學校等知名學校。這4個小區二手房參考價為6.9萬元-8.2萬元/平方米，而中介平臺顯示掛牌均價都不下10萬元/平方米。記者走訪附近中介商鋪，發現難以找到這4個小區的房源信息，但其他小區仍正常展示。一名房產中介對記者表示，在附近置業的群體大部分是為了孩子能夠入讀周邊學校，有入學資格的房源需求旺盛，不擔心降價。更有中介直言：“自去年6月至今，有的房子價格上升了1萬元/平方米，目前《通知》的細則未出，一切都按原來的操作。”該中介表示，有入讀周邊學校資格的房源轉手周期較短，價格堅挺，賣家是不會降價出讓的。

《通知》提到，房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發布價格虛高的二手住房房源。9月1日傍晚，記者查詢發現，線上中介平臺貝殼、鏈家等的二手房“查成交”功能下架，已經公布參考價的96個小區都無法查詢到均價，這些小區的在售房源只剩零星幾套。不僅如此，在這兩個平臺上，廣州所有的二手房小區均已查詢不到過往的成交記錄。

專家觀點

預計未來三至六個月二手房價格會下降

記者采訪多名房產中介，他們對二手房參考價政策的心態各有不同。有中介表示支持，并稱若真的降價，會吸引更多買家;而更多的中介則認為該政策出臺，勢必會導致成交量下降，業績受損。

事實上，在《通知》發布之前，廣州二手房網簽數已有下降趨勢。據廣州市房地產中介協會發布的數據顯示，今年8月(統計周期為2021年7月26日至2021年8月25日)，全市二手住宅整體網簽宗數和網簽面積分別為8535宗和82.17萬平方米，環比分別下降4.23%和3.10%，同比分別下降44.11%和43.32%。

按揭付款比例(按網簽宗數計算)方面，據廣州市房地產中介協會數據，8月廣州市中介促成二手住宅按揭付款比例環比下降2.66個百分點至53.11%，已連續第五個月出現環比下降。

此外，有買家擔心銀行會按照參考價評估貸款金額相關事宜，即貸款金額下降，成交價不變，首付增多。記者致電廣發銀行廣州分行某支行業務經理得知，廣發銀行廣州市內所有支行都會將交易參考價格作為開展業務的考量依據之一。民生銀行廣州分行某支行業務經理則表示，目前貸款審批流程較為復雜，政策剛出不久，是否執行二手房參考價申請貸款需要看實際情況而定。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，如果二手房參考價應用到銀行的按揭貸款業務當中，勢必對廣州的二手住房交易產生重大沖擊，這在當前房貸利率提高、房貸審批周期大幅延長的大背景下，市場調整和行業調整在所難免。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一手房限價是當下趨勢，但這會導致二手房和一手房價格倒掛，結果就是“打新熱潮”。實施二手房參考價可以引導業主和中介掛牌價趨向理性，斬斷掛牌價推動買家市場預期、拉動成交價上漲的循環。

中原地產廣州項目部總經理黃韜表示，自廣州樓市“421”新政出臺后，珠江新城等熱點區域的二手房價已有下降趨勢，但總的來說依然是“升多跌少”。二手房參考價的出臺是“穩地價、穩房價、穩預期”的具體舉措，對促進房地產市場良好發展會起到一定的作用。

黃韜認為，按照以往的經驗，如果持續三個月成交量下降，價格就會受到影響，因此預計未來三個月至六個月，二手房價會出現一定的下降。黃韜說道：“在這三個月內會對房產中介公司帶來較大的影響，而從長遠的角度看，房產中介要為一個更健康的市場做調整和準備。”

肖文曉表示，在“房住不炒”的大政方針下，未來商品住房一定會更多地回歸居住屬性，它的投資屬性會被弱化，“炒房致富”的故事正在遠去。

政策導向

發布二手房參考價目的在于穩定預期

國家統計局最新數據顯示，今年7月，廣州是一線城市中一手房、二手房同比漲幅最高的城市，一手房同比上漲10.9%，二手房則同比上漲12.2%。據廣州市住房和城鄉建設局發布的《通知》政策解讀，建立二手住房成交參考價格發布機制，是貫徹落實房地產調控要求、構建房地產長效機制的重要措施，有利于進一步提升廣州市二手住房市場信息透明度，為二手住房交易提供市場參考，規范交易秩序、穩定市場預期。

今年以來，包括深圳、上海、成都、東莞、西安等全國多個城市已陸續實施二手房參考價，多數城市的二手住宅市場在實施參考價后成交量有明顯下降。據廣州中原研究發展部統計，從可比城市情況來看，二手市場相對成熟的深圳、上海，短期內成交量下跌幅度在30%-60%之間。此外，國家統計局數據顯示，深圳自今年2月公布二手房參考價后，二手房價上漲幅度逐月回落，在5月至7月均出現價格環比下跌的情況。(記者徐煒倫陳玉霞)

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