一線城市當前的房貸額度較為緊張 放款周期普遍拉長

近段時間以來，房貸額度緊張、貸款利率上升的情況在多個城市出現，作為市場風向標的一線城市也受到影響。一線城市當前的房貸額度較為緊張，放款周期普遍拉長，當前報批的貸款申請，甚至要等到2022年一季度才能批下來。同時，廣州、上海兩地相繼上調了房貸利率，廣州二套房貸款利率甚至超過6%。其實，每年的年中、年末，銀行的房貸額度都會相對緊張一些。但今年的情況明顯不同，貸款額度緊張已持續了大半年，并在多個城市同時蔓延。

業內人士認為，在房住不炒的背景下，房地產貸款集中度管理和房地產企業融資的“三道紅線”的壓力下，今年下半年房貸額度緊張的情況難以得到根本性好轉。

房貸額度緊張 放款要等到明年

正在換房的周婷(化名)感受到了北京房貸額度緊張帶來的變化。她是“賣一買一”，先賣掉之前的房子，再購入一套二手房，但買入她房子的買家，卻遲遲拿不到銀行貸款，讓她也不能置換。

今年7月初，中國銀行北京分行某支行向周婷下發了貸款通知單，她也與買家在7月底進行了房產過戶，按照流程，接下來銀行就應該放貸。但一個月已經過去了，仍沒有準確消息。銀行方面的回應是，當前沒有額度，要等2-3個月才能放款，客戶都在排隊等待。“一般來說，商貸會比公積金貸款要快，但現在相反了，買家公積金貸款部分可能會在9月中旬批下來，商貸就不清楚了。”周婷說。

貸款額度緊張、放款周期變長，并非個案。一位股份制銀行北京某支行的個貸經理指出，該行北京二手房貸款幾乎沒有額度。“目前我行利率沒有變，就是沒額度。” “房貸雖然還有額度，但是會控制著放，不能保證放款時間。”一位國有行北京某支行的個貸經理也說，“如果您要我保證，那明年一月份肯定沒問題。”

上述個貸經理透露，該行目前消化的是6月份的貸款，7月、8月的貸款還在壓著，可能在9月、10月陸續放款。如果9月申請貸款，可能得排到年底，但每年年底銀行的貸款額度都會緊張，今年年底也不容樂觀，所以明年貸款下來的可能性比較大。他還表示，據其所知，其他幾家國有行對外回復基本上都是要等3個月。

某股份制銀行上海某支行一位個貸經理表示，上海的二手房貸款額度也比較緊張，而且以網簽合同價、銀行評估價和涉稅評估價三價孰低來確定房屋總價，進而核定可貸款金額，可貸額度比以前少了。“放款時間不一定，要看各家銀行額度情況，我行現在一般本月滿足放款條件，下月放款問題不大。”

值得注意的是，從今年二季度開始，有關銀行房貸額度緊張、甚至停貸的報道就層出不窮，并持續至今。深圳某股份行支行客戶經理稱：“現在各大銀行房貸都在收緊，放款沒那么快了，最快的也要等6至8個月。年初額度比較充裕，放款速度會快些。”

中國銀行廣州分行相關負責人表示，受調控影響，該行房貸額度有一定壓縮，放款時效有所減緩。該行結合貸款客戶申請資料遞交時間及審批情況進行有序放款。交行相關負責人亦表示，目前廣州區域房貸仍較為緊張，銀行根據每月監管要求，有序安排投放。

有城市二套房貸款利率超6%

8月20日，新一期的貸款市場報價利率(LPR)公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，這是LPR連續16個月“原地踏步”。盡管LPR按兵不動，但一線城市的房貸利率卻有上漲的趨勢。此前有消息稱，8月中旬廣州首套房貸利率全面上浮，大部分按照5.85%執行，具體以銀行審批為準。這已是廣州今年以來第五次整體上調房貸利率。目前廣州地區主流首二套房貸利率分別為5.85%以上和6.05%以上。

據了解，中國銀行廣州地區首套和二套房貸款利率分別按不低于LPR基點加120BP、140BP執行，即首套房利率為5.85%以上，二套房利率為6.05%以上;工商銀行首套、二套房利率的指導價分別為LPR+90BP，LPR+110BP，即5.55%、5.75%，并會在上述指導價基礎上浮動;農業銀行執行的首套和二套房利率與工行一致;建行廣州區域首套房利率LPR+100BP，二套房利率為LPR+120BP，即分別為5.65%、5.85%。

自7月24日起，上海地區首套房房貸利率由之前的4.65%上浮至5%，二套房房貸利率則由5.25%上浮至5.7%。中新經緯咨詢上海多家銀行，確認上述利率已經開始執行。

通過向多位銀行貸款經理、房產中介了解，北京當前的首套、二套房貸利率較為平穩，分別維持在5.2%、5.7%左右。前述國有行北京某支行個貸經理稱，可能有個別銀行給客戶提要求，如果客戶想放款快，利率就要稍微高一些，這相當于是一個條件。

房貸額度緊張會好轉嗎?

近日，上市銀行密集召開了中報業績發布會，各銀行普遍表示，將按照監管要求，嚴格控制好房地產貸款的規模和占比，落實監管房地產集中度等管理要求。平安銀行副行長郭世邦說： “我們的兩個指標跟監管要求差得很遠，但這并不代表我們就有機會，并不是說馬上就能投放很多房地產貸款，還是要按照監管要求來。”

各大銀行在中報和業績發布會上紛紛表示，在業務結構上，會優先支持剛需和改善性住房的購房需求。中南財經政法大學數字經濟研究院高級研究員金天在接受中新經緯采訪時指出，從往年情況看，銀行一般在年初確定各項信貸額度，之后業務開展過程中會持續占用對應的額度，如果部分業務線使用較快，會有所收緊。因此下半年的房貸額度較上半年緊張，表現為放款速度減慢，或拒絕部分業務受理。

金天認為，從今年情況看，上半年房貸業務已屬緊平衡。在政策面，銀行需要重新審慎評估房地產市場及房貸業務的市場風險和政策風險，特別是前期房貸、消費貸、經營貸業務較激進的銀行會急踩剎車;在市場面，一線城市購房需求仍較旺盛，加劇了房貸市場的供求失衡。

招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼表示，一般而言，一手房權屬更清晰，貸款流程簡便(不需要評估)，貸款期限靈活(不受房齡限制);而且，與開發商合作，一手房貸款容易批量操作。因此，在額度有限的情況下，銀行更傾向于發放一手房貸款。

房貸緊張的情況何時能緩解?

8月23日，人民銀行行長、國務院金融穩定發展委員會辦公室主任易綱主持召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，研究當前貨幣信貸形勢，部署下一步貨幣信貸工作。此次會議提出，銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作。

“整體上信貸投放速度會加快，比上半年會加快，而且會采取一些跨周期的設計方式，不排除明年上半年計劃投放的一些貸款可能會提前到今年下半年來投放。”董希淼說。同時，董希淼強調，盡管信貸投放加快，但并不是資金會流向房地產市場，總體信貸規模更加寬松，可能對銀行在房貸投放上產生一些積極影響。

“今年接下來的幾個月，房貸情況可能會略微改善，但不會有根本性的改變，因為在房住不炒的背景下，貸款集中度管理的壓力還在，房地產企業融資‘三道紅線’的要求還有，下半年銀行信貸投放的速度加快，但主要是服務于小微企業、綠色發展、鄉村振興等領域。”董希淼表示。(魏 薇 薛宇飛)

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